Отправляет email-рассылки с помощью сервиса Sendsay

Заметки финансиста

Рассылка закрыта

При закрытии подписчики были переданы в рассылку "Финансовые новости, рост доходов" на которую и рекомендуем вам подписаться.

Вы можете найти рассылки сходной тематики в Каталоге рассылок.

←   Сентябрь 2012   →
 1
 2
 3
 4
 5
 6
 7
 8
 9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
Автор
Den

Статистика

0 подписчиков
0 за неделю
←   Все выпуски   →

Заметки финансового эксперта Продажа недвижимости и налоги...


 Каждый человек обязан уплачивать налоги на любую получаемую прибыль, к таковой относится и доход от продажи жилой недвижимости. Размер налога, как и в любой другой ситуации с уплатой НДФЛ, составляет 13% от суммы, заработанной при продаже квартиры. Но бывают ситуации, в которых налог можно не оплачивать либо уменьшить, а также получить налоговый вычет за покупку квартиры или любой другой жилой площади.

Правила начисления налога

Права и обязанности граждан по уплате налога с продажи жилой недвижимости регулируются Налоговым Кодексом РФ. Все ставки, касающиеся таких сделок, предусмотрены 23 главой указанного кодекса. Оплачивать налог на доход от продажи жилой недвижимости обязаны как резиденты, так и не резиденты РФ. 
Расчет налога довольно прост. Сумма дохода должна быть умножена на предусмотренный процент. Но сделки купли-продажи недвижимости большей частью населения совершаются с целью улучшения жилищных условий, а не для обогащения, поэтому законом предусмотрено право граждан на имущественный вычет, размеры которого оговариваются в ст. 220 НК РФ «Имущественные налоговые вычеты». В связи с этим предусмотрено несколько вариантов начисления налога на прибыль от продажи жилой недвижимости.
Общие правила:
  1. Налогом облагаются только сделки, при которых стоимость недвижимости превышает 1 млн. рублей. Так продав квартиру за цену ниже этой планки, гражданин освобождается от уплаты налога.
  2. Доход от продажи жилой площади, находящейся в собственности три года и более, налогом не облагается.
Первый вариант. Налогооблагаемая сумма исчисляется из общего дохода от продажи за минусом налогового вычета в размере 1 млн. рублей, поэтому сделки с доходом менее миллиона налогом не облагаются.
Например: владелец квартиры продал ее за пять миллионов рублей. Рассчитываться налогооблагаемая база будет по формуле:
(5 000 000 – 1 000 000) х 13% = 520 000 рублей.
Т.е. в этом случае налог накладывается только на сумму 4 000 000 рублей. Такая формула чаще всего применима к сделкам, в которых собственник продает недвижимость, которую он приобрел, минуя сделку купли-продажи. Например, посредством дарения, приватизации, наследования и других подобных ситуациях.
Второй вариант. В остальных случаях Закон позволяет собственнику выбрать альтернативную схему начисления налога. Она подойдет тем, кто ранее приобрел жилую недвижимость, а позднее решил продать. Суть ее в том, что налогооблагаемая база исчисляется за минусом первоначальной стоимости жилья.
Например: Квартира была куплена за 2 500 000 рублей, в последствие продана за 2 800 000. Рассчитывать налогооблагаемую базу можно по формуле:
(2 800 000 – 2 500 000) х 13% = 300 000 х 13% = 39 000 рублей.
А вот если квартира приобреталась меньше, чем за 1 млн. рублей, то выгодней будет использовать первую схему расчета.
Например: купили за 780 000, а продали за 1 200 000. По первой формуле уплатить налог надо с суммы 200 000 рублей, а по второй – с 420 000 рублей. Следовательно, выбрав схему «доход минус стандартный вычет», продавец сократит свои расходы на уплату налога.
При использовании данной схемы расчета гражданин обязан представить документы, подтверждающие его расходы. Как правило, это договор купли-продажи, по которому приобреталась недвижимость.
Уважаемые читатели МиpСоветов, обратите внимание на то, что при продаже квартиры, которая досталась в результате дарения или приватизации, данная схема тоже возможна, но при условии, что в течение времени нахождения жилья в собственности, владельцем были вложены средства в ее ремонт. Документально подтвердив свои расходы на улучшение состояния жилья, можно получить вычет на сумму этих расходов, конечно, если эти расходы превысили 1 млн. рублей, иначе выгодней будет вернуться к первой схеме расчетов. Под документальным подтверждением понимается наличие чеков и прочих приходно-кассовых документов, которыми продавец подтверждает покупку товара.
Третий вариант. Каждый гражданин при покупке жилой недвижимости имеет право на налоговый вычет. Как мы оговаривали ранее, он начисляется на сумму, потраченную на приобретение жилой недвижимости, но не более чем на 2 млн. рублей. Данный вычет можно получить, написав заявления в налоговую инспекцию по месту жительства либо в бухгалтерию предприятия, на котором человек работает. За предоставлением данного вычета гражданин может обратиться только 1 раз в жизни.
Когда купля-продажа жилой недвижимости совершается в пределах одного календарного года, у гражданина одновременно возникает обязанность по уплате налога и право на получение вычета, таким образом, он может написать заявление о взаимозачете по налогу и выплате, что позволит ему либо полностью избежать уплаты налога, либо сократить его до минимума.
Рассмотрим на примере. Квартира покупалась за 1 350 000, в последствие была продана за 1 500 000 и следом (в том же году, например, продали в мае, купили в августе 2012 года) куплена новая квартира за 1 750 000 рублей.
По сделке продажи жилья гражданин обязан уплатить налог, который составит: (1 500 000 – 1 350 000) х 13% = 19 500 рублей.
По сделке покупки этот же гражданин приобрел право на имущественный вычет, который составит 1 750 000 х 13% = 227 500 рублей.
Получается, что долг перед государством составляет 19 500, а долг государства перед гражданином 227 500. Обратившись за расчетом по взаимозачету, гражданин в последствие получит компенсацию в размере 227 500 – 19 500 = 208 000 рублей.
Выплата сумм, причитающихся от государства, происходит постепенно, в течение сколь угодно долгого времени. Все будет зависеть от того, с какой суммы вы оплачиваете налоги за год. 
Пример. Заработано в год 120 000, со всей этой суммы были оплачены налоги, значит, за этот год вы получите вычет в размере 15 600 рублей. В следующем году заработали 150 000 рублей, вычет составит 19 500. И так до тех пор, пока не будет погашена вся сумма налогового вычета. А вот если со 120 000 заработанных, вы оплатили только с 50 000 налог, то только с этих пятидесяти и будет сделан вычет в размере 6 500 рублей.
С покупателя жилой недвижимости никакие налоги не взимаются. С начала 2006 года также упразднен налог при дарении жилой недвижимости, поэтому полученная в дар квартира не требует уплаты налога, но подавать декларацию о приобретении имущества надо. Обратите внимание, что налог не взимается, только если дарение осуществляется между родственниками, в остальных случаях полученное имущество также облагается налогом.

Схема уплаты налога

До 30 апреля следующего года после истекшего налогового периода – необходимо сдать документы в налоговый орган, по месту регистрации. При этом представляются следующие документы: 
  1. Подтверждение о владении квартирой в течение определенного периода времени.
  2. Подтверждение факта получения денег от покупателя при продаже квартиры.
  3. Налоговая декларация по форме 3-НДФЛ.
  4. Договор купли-продажи.

До 15 июля следующего года после истекшего налогового периода – продавец квартиры самостоятельно исчисляет и уплачивает налог. 
Например, владелец квартиры продал квартиру 7 октября 2009 года. В этом случае документы надо подать в следующем году, то есть до 30 апреля 2010 года. А оплатить налог необходимо не позднее 15 июля 2010 года. Независимо от суммы налога, даже если она равна нулю, документы необходимо предоставить. Это касается и тех, кто владел квартирой более трех лет.
Тем, кому сложно самостоятельно заниматься заполнением налоговой декларации, можно обратиться за помощью к специалистам в аудиторскую компанию. Эта услуга в среднем стоит около 500 рублей, при этом вас проконсультируют, подскажут оптимальную схему расчета и заполнят все необходимые документы. 

Сокращение суммы налога

Одним из самых распространенных способов сокращения суммы налога является искусственно заниженная сумма дохода от продажи. В этом случае, договор купли-продажи составляют в двух вариантах, в одном указывается реально полученная сумма, в другом – заниженная. Не редко продажную стоимость указывают чуть меньше одного миллиона рублей, например, 999 900 рублей. При подаче декларации используют договор с пониженной суммой дохода, тем самым избавляя себя от налога (или значительно снижая его).

Оплата налога при нескольких собственниках

Когда собственниками жилого помещения выступают сразу несколько человек, сумма налога исчисляется исходя из доли каждого на продаваемую квартиру. 
Например, если совладельцев двое, с равной долей (по 50%), то при доходе от продажи в 5 000 000 рублей, каждый оплачивает налог с 2 000 000: 
5 000 000 – 1 000 000 = 4 000 000 / 2 = 2 000 000 х 13%.
Если один из собственников имел свою долю квартиры более трех лет, то от налога он освобождается. Соответственно только один собственник, владеющий своей долей менее трех лет обязан уплатить налог.
Если квартиру продает несовершеннолетнее лицо, за уплату налога несут ответственность его законные представители (родители, опекуны).

Что будет если не заплатить налог?!

Уклонение от уплаты налога является правонарушением, за которое налагается штраф в размере 5% от суммы налога, умноженной на количество просроченных месяцев с того дня, как установлена оплата налога, но не менее 100 рублей и не более 30% от общей суммы налога. Просроченными считаются полные и неполные месяцы.
Если вы не представили декларацию в течение 180 дней, то сумма штрафа будет равна 30% от суммы налога плюс 10% за каждый полный, а также неполный просроченный месяц с отсчетом со 181 дня.

Оригинал на: "Заметки финансового эксперта" 
В избранное