Отправляет email-рассылки с помощью сервиса Sendsay

Стоимость с/х угодий: опыт, противоречия и перспективы

Рассылка закрыта

При закрытии подписчики были переданы в рассылку "Особенности национального бизнеса" на которую и рекомендуем вам подписаться.

Вы можете найти рассылки сходной тематики в Каталоге рассылок.

←   Ноябрь 2004   →
 1
 2
 3
 4
 5
 6
 7
 8
 9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
Автор
А.Костин - labrate.ru

Статистика

606 подписчиков
0 за неделю
←   Все выпуски   →

Стоимость с/х угодий: опыт, противоречия и перспективы


Информационный Канал Subscribe.Ru
     Оценка и управление стоимостью с/х угодий: опыт, противоречия и перспективы
ПИСЬМО ВЕДУЩЕМУ Выпуск N 6 разослан 314 подписчикам Автор и ведущий - Шарыкин Е.Ю.
В рассылке: Оценка и управление стоимостью с/х угодий: опыт, противоречия и перспективы. Семинары и мастер-классы по оценке сельхозугодий: обзоры законодательства и практики. Источники количественных и качественных характеристик, определяющих стоимость c/х земель. Международная практика.

Новости земельного рынка

  • Журнал "АГРОБИЗНЕС"
  • "Крестьянские ведомости"
  • Обзоры рынка
  • Продажа ЗУ (cottage.ru)
  • Полезные ссылки

    Общественные объединения Оценщиков

  • Российское общество оценщиков (РОО, (095) 267-4602, 267-5610, 267-2667)
  • НП "Общество содействия национальному и международному экспертному делу" (ОСЭ, (812) 272-71-36)
  • НП "Сибирская межрегиональная палата оценщиков" (СМПО, (3832) 23-53-54)
  • НП "Саморегулируемая межрегиональная ассоциация оценщиков" (СМАО, (095) 230-83-11, 238-90-14)
  • Ассоциация Российских Магистров Оценки (АРМО, (095) 507-78-54, 237-8357, 237-0687)
  • НП Российская коллегия оценщиков (РКО, (095) 951-0320, 951-5160, 951-5658)
  • Северо-Западное общество оценщиков (СПбОО, (812) 123-80-48, 373-56-76, 373-33-40)
  • Национальная Лига Субъектов Оценочной Деятельности (НЛСОД, (095) 755-5008)
  • Комитет по оценочной деятельности ТПП РФ (КОД ТПП РФ, (095) 436-5350, 923-5363, 928-2525)
  • Общество оценщиков Татарстана (ООТ, г.Казань, ул.Вишневского, 26, к.701, тел.(8432) 40-43-32)
  • Российская общественная организация оценщиков и профессиональных управляющих недвижимостью - сервейеров (РООС, e-mail: info@rips.ru)

    Рассылки по теме

    Рассылки Subscribe.Ru
    Стоимость с/х угодий: опыт, противоречия и перспективы
    Управление стоимостью брэнда, маркетинговые стратегии
    Новости он-лайн библиотеки оценщиков Labrate.Ru
    АРМО: Технологии оценки стоимости активов (бизнеса)
    Как оценщик оценщику...

    • Природа не признаёт шуток; она всегда правдива, всегда серьёзна,
    всегда строга; она всегда права; ошибки же и заблуждения исходят от людей.
    И. Гёте

    Если мы хотим достичь согласия с Природой,
    то нам в большинстве случаев придётся принимать её условия.
    Р. Риклефс

    Сегодня в выпуске

    • Гринмэйл(1) по крестьянски. Обречены ли агрохолдинги на покупку спокойной жизни?
    • Земля и доли на Appraisergood.ru: новый подход представления данных по продаже с/х земли
    • Анонс мероприятий (ноябрь-декабрь 2004 года)

    Гринмэйл по крестьянски. Обречены ли агрохолдинги на покупку спокойной жизни?

    «Если правителям нечего дать народу, пусть дадут ему свободу и землю»
    Конфуций.

    Двенадцати миллионам Россиян дали и то и другое, а на десерт подали Земельный кодекс, Закон «Об обороте сельхозугодий», и наваристый компот бесперспективной войны земельных дольщиков с сельхозпредприятиями, вынужденными обрабатывать чужую землю.

    Корни уже тлеющего конфликта выросли из дыр и нестыковок существующего земельного законодательства. Так Павел Николаев в статье «Такие земельные законы терпеть больше нельзя» («Крестьянские ведомости», 25/10/2004) пишет:

    «….Нет сомнений в том, что критика земельных законов правильна и обоснованна. Земля должна работать, причем эффективно. Однако на Руси земельный вопрос решается на протяжении всей ее истории, и удачного решения, особенно в отношении сельхозземель, увы, пока не было. Достаточно вспомнить «Юрьев день» и 1861 год. Похоже, земельная тема опять может зайти в тупик, если не начать исправлять ошибки, руководствуясь определенной целенаправленной стратегией.
    Ситуация с землей проста для понимания, но сложна для разрешения. С одной стороны, интересы крупного сельхозбизнеса требуют возможностей роста и, следовательно, новых земель и упрощения процедуры их изъятия у неэффективных владельцев. Причем желательно в собственность. И это вполне логично.
    С другой стороны, владельцы долей - обычные селяне, один раз в российской истории получившие хоть что-то от власти, не хотят лишаться доходов от сдачи земли в аренду, либо ее продажи по привлекательной цене. И это тоже логично и справедливо.
    Но выкупить земельные доли по справедливой цене нынешним руководителям более-менее успешных хозяйств не по карману, да и арендную плату выплачивать тоже не хочется. Денег всегда не хватает на развитие.
    Можно, конечно, в очередной раз попытаться ущемить интересы селян ради крупных сельхозпроизводителей. Либо пойти навстречу крестьянам и попытаться переделить землю, не особенно их обижая. Третий вариант проблему достижения эффективного землепользования вряд ли решит. Какой путь изберут законодатели? Наверное, скоро узнаем…»

    В аграрных районах России с прошлого века практиковалась традиция заключения договоров аренды земельных долей. Такие договора с самого начала вступали в противоречие с основополагающими нормами об аренде. Согласно п. 1 ст. 607 ГК предметом аренды могут быть только непотребляемые вещи. В то же время земельная доля представляет собой не вещь, а имущественное право. Вступивший в силу Закон «Об обороте земель с\х назначения» сделал эти договора ничтожными. Согласно ст. 16 Закона договор аренды земельной доли подлежит замене на доверительное управление земельной долей. При этом коренным образом меняется структура взаимоотношений между собственником и пользователем имущества, поскольку арендатор использует имущество в своих интересах, а доверительный управляющий – в интересах собственника земельной доли, что бесспорно ведет к конфликту интересов. В качестве наглядной иллюстрации можно привести ситуацию, изложенную в статье «Отдайте нашу землю! Кубанские владельцы земельных долей решились на протест"(«Крестьянские ведомости», 27/10/2004). Ниже приводим ее краткое содержание:

    В соответствии с констатацией Краевого законодательного собрания в Краснодарском крае сложилась критическая ситуация – большая часть собственников земельных долей и арендаторов не сумели за два отведенных для этого года оформить свои права на землю в соответствии с уложениями Гражданского кодекса Российской Федерации. А поскольку с 28 января 2005 года ко всем таким неоформленным договорам будут в императивном порядке применены правила договоров доверительного управления имуществом, то этим собственникам грозит полная потеря земельной доли, а в некоторых случаях и иного имущества.

    Мы полностью разделяем мнение редакции, высказанное в комментарии:

    «……Проблема юридического оформления прав собственников долей острейшим образом стоит по всей стране. Никто не бьет тревогу по этому поводу. А ведь ситуация грозит перерасти в огромный социальный взрыв. Впрочем, в последнее время все чаще и чаще создается впечатление, что есть в стране некие силы, которые только того и добиваются.»

    Если существует конфликт, то всегда найдется третья сторона, заинтересованная извлечь из него выгоду. В качестве очередной иллюстрации послужит статья "Будто по минному полю..." Kaliningradka.Ru, 30 октября 2004 года.

    Впервые в Черняховском районе владельцы земельных долей ТОО «Партизанское» поверили в силу закона и получили надежду стать настоящими хозяевами своей собственности, пройдя процедуру оформления межевого дела. Три месяца назад, когда только все начиналось, депутат областной думы Константин Хаипов на встрече со своими избирателями в поселке Каменское рассказал о механизме реализации закона прямого действия «О правовом регулировании земельных отношений в Калининградской области». Итог - владельцы 45 земельных долей объединились в инициативную группу и решили выделить свои наделы одним массивом. Некоторые каменцы захотели взять свои земельные «куски» для ведения личного подсобного хозяйства. На угодьях бывшего ТОО «Партизанское» столкнулись интересы двух крупных сельскохозяйственных предприятий района - ОАО «Агроресурсы» и ЗАО «Степное», которому администрация района передала изъятые у «мертвых душ» ТОО «Партизанское» более 100 земельных наделов в оперативное управление. Часть земель «Степное» начало распахивать. Но «мертвые души», обратившись за помощью к депутату Хаипову, председателю Балтийской правозащитной ассоциации Юрию Черинстеру, руководителю центра гражданской активности ООО «Анастасия» Галине Хромушиной, взяли и «воскресли». Их права на земельные доли восстановил суд. На собрании, которое вел представитель ОАО «Агроресурсы» Валерий Михайлов, каждый из владельцев земельных долей ТОО «Партизанское» на карте смог определить место, где бы он хотел иметь свою землю в натуре. В первую очередь были рассмотрены и удовлетворены просьбы и предложения людей, которые работали и продолжают трудиться в хозяйстве. Претензии на земли уже выделенного решением собрания массива владельцам земельных долей ТОО «Партизанское» высказал лишь представитель администрации района Ольга Логиновская. Но будет ли судиться администрация с землевладельцами?

    Изложенный в статье факт заслуживает внимания, как вероятный пример удачного корпоративного шантажа в сфере агробизнеса. Несомненно, что компании, профессионально специализирующиеся на гринмэйле, в скором времени откроют для себя новый предмет приложения своих усилий, поскольку в отличии от акций, даже одна доля в праве общей собственности дает возможность контролировать тысячи гектар, а хороший юрист, умеющий признать недействительным Постановление администрации р-на о передаче земли в долевую собственность членов хозяйства, стоит всего 2500 долл. в месяц. Таким образом агроходинги обречены на покупку спокойной жизни, а классический гринмэйл на открытие для себя удивительного мира агробизнеса. Необходимо отметить, что как источник супердоходов наиболее привлекателен Подмосковный регион, где постройки коттеджей на бывших пашнях,изъятых из долевых земель - явление массовое.

    (1) Гринмэйл, корпоративный шантаж - отцом основателем считается Кеннет Дарт. Дословно "гринмэйл" (greenmail) переводится как "зеленая почта" в отличие от "черной почты" (blackmail), означающей шантаж в чистом виде. "Зелень" указывает на цвет американских денежных знаков, давая понять, что "гринмэйл" - это шантаж финансовый.

    Земля и доли на Appraisergood.ru: новый формат представления данных по продаже с/х земли.

    Известные ресурсы интернета, по сложившейся традиции предлагают к продаже лишь лоты с "плоским" описанием земельных участков, их типовой набор обычно сводится к простой строчке, перечисляющей унылые параметры площади, цены, местоположения и других опций. Мы представляем Вам новый формат, основаный на идее создания каждому объекту виртуального пространства с индивидуальным имиджем, что чрезвычайно важно для повышения его ликвидности. Варианты наилучшего и наиболее эффективного использования, разработанные профессиональными оценщиками недвижимости с государственной лицензией, бесспорно подчеркнут наилучшие краски в палитре имиджа земельного участка. Мы открыты к сотрудничеству и рассмотрим любые предложения как владельцев земельных участков и их доверенных лиц, так и от независимых оценщиков.

    Новорижское шоссе, от МКАД 100 км.$ 1,53 млн..Продаются доли в праве собствености на земельный участок, расположенный в Рузском районе, Московской области (всего - 31 земельный пай, площадь всего пакета 127,1 га, размер одной доли - 4,1 га, цена 120 $/сотка).

    АНОНС МЕРОПРИЯТИЙ (НОЯБРЬ-ДЕКАБРЬ 2004 ГОДА)


    Он-лайн библиотека LABRATE.RU приветствует обмен текстовыми ссылками! Разместите у себя на странице код нашей ссылки и пришлите Вашу ссылку по адресу ссылки@labrate

    Код нашей ссылки:

  • LABRATE.RU : == Лабрейтинг оценочных фирм == Мастерская оценщика == Бюро оценки == Все новости оценки на одной странице == Он-лайн библиотека А.В.Костина == Он-лайн библиотека В.Г.Мисовца == Он-лайн библиотека Е.Ю.Шарыкина == Он-лайн библиотека О.С.Черемных == Книги по оценке стоимости == Диссертации по оценке стоимости и ИК == Методики оценки стоимости == Рассылки для занятых == Фоторепортажи == Отчеты об оценке стоимости ==
    Rambler's Top100Rambler's Top100
    • http://subscribe.ru/
    http://subscribe.ru/feedback/    		 Подписан адрес:
    Код этой рассылки: economics.school.valuereporting    		 Отписаться
    В избранное