О состоянии рынка недвижимости сегодня. Отвечаем на вопросы.
Андреева Елена. Несмотря на стагнацию спроса, <<ЭКСПЕРТ>> уверенно чувствует
себя на рынке недвижимости
После выхода статьи <<Летний спад на рынке недвижимости в этом году усугубляется
стагнацией спроса>> http://www.expert-russia.ru/dc/show/26/1380 мы получили большое
количество писем на корпоративную почту. Исполнительная дирекция <<ЭКСПЕРТ>>
приняла решение ответить на самые интересные из них.
- Сейчас многие говорят о кризисе на российском рынке недвижимости. Как Вы, как
руководитель крупной сети агентств недвижимости, оцениваете данную ситуацию?
Ответ: Мы подтверждаем, что на рынке недвижимости Уфы воцарилась летняя стагнация
спроса. Спрос со стороны покупателей недвижимости резко сократился.
Летний спад на рынке жилой недвижимости Уфы в этом году особенно заметен. Число
сделок в Уфе сократилось на 40%.
Цены на жилье в Уфе, по данным аналитиков <<ЭКСПЕРТ>>, выросли за 8 месяцев 2008
года всего на 3%, при инфляции в 9%. Напомню, что на протяжении 2007 года цены
плавно снижались с 56 тыс. руб. за квадрат до 50 тыс. рублей за кв.метр.
В 2008 году упали все ключевые показатели работы агентств недвижимости. На 40%
снизилось количество сделок, на 50% -- число агентств. Остается только гадать,
насколько снизилась совокупная выручка от риэлторских услуг, видимо на эти же
40-50%.
По данным аналитиков <<ЭКСПЕРТ>> в Уфе, на начало августа 2008 года, насчитывается
80 агентств недвижимости, с учетом дополнительных офисов крупных агентств.
Все агентства недвижимости, вместе взятые, в прошлом году совершали в среднем
800 сделок в месяц. Сейчас количество сделок снизилось на 40%.
- Этим летом помимо традиционного сезонного спада ситуация усугубилась общей
стагнацией. В ряде крупных российских городов сократилось число сделок, часть
агентств недвижимости была вынуждена покинуть рынок. Выправится ли ситуация с
наступлением осени - каковы Ваши прогнозы?
Ответ: осенью большого оживления мы не ожидаем. Оживление будет, но не такое
существенное, чтобы полностью загрузить все агентства недвижимости работой.
Это подтверждает и проведенный нами фундаментальный анализ рынка недвижимости.
Считаем, что наши граждане накопят средства для покупок недвижимости только к
весне 2009 года. Слишком быстро и сильно взлетели цены на жилье в течение 2006
года, напомню, на 100%.
- Как при сложившихся непростых обстоятельствах сети агентств недвижимости <<Эксперт>>
удается оставаться на плаву: открываются новые офисы, расширяется территория
присутствия, не сокращается рекламный бюджет?
Ответ: Рекламный бюджет в СМИ, газетах все-таки сократился. Мы вовремя <<ушли>>
в Интернет, создав с помощью БестВеба прекрасный портал www.expert-russia.ru
Мы остаемся <<на плаву>>, благодаря франчайзингу, выстроенным технологиям, постоянному
обмену опыту.
Франчайзинг является идеальным вариантом развития агентства недвижимости, построенного
по семейной модели (далее, СМ). СМ для нас - это не семья, в чистом виде, а агентство
недвижимости, с численностью персонала до 50 чел, где не применяется поточная
(технологичная) система работы, а клиенты обслуживают риэлтором точечно, индивидуально.
Семейным оно называется потому, что в основном на руководящих должностях в таких
агентствах недвижимости - родственники (муж, жена, сват, брат и т.д.).
- Почему по отношению к риэлторам сложилось такое негативное мнение, в частности,
со стороны чиновников? Только за последнее время риэлторов обвинили в распространении
слухов о прекращении регистрации жилья в Регпалате и в том, что из-за посреднических
услуг дорожает стоимость недвижимости.
Ответ: Риэлторы всегда будут <<крайними>>. Их не любят везде, и в США, и на Западе.
Проблема в том, что риэлторами называют всех: черных маклеров; строителей, продающих
первичку; инвесторов-спекулянтов; девелоперов. Поймите, риэлторы не покупают
и не перепродают недвижимость, они только оказывают услуги, беря за это комиссию
- плату за оказанные услуги.
Не стоит отождествлять все эти группы и подводить всех под <<риэлторскую гребенку>>.
Кстати, стоимость риэлторских услуг в Уфе снизилась с 8% в 2000 году до 4% в
2008 году. Вопрос: 4% это что, астрономическая наценка ? Сравните с наценкой
в автосалонах: 7-15% . В магазинах: 10-50%. И мы также хотим развеять миф о том,
что риэлторы <<делают деньги из воздуха>>, что зарабатывают безумные деньги.
Для сведения: сейчас на стагнации 1 риэлтор в агентстве недвижимости в среднем
делает 1 сделку в месяц, получая вознаграждение от 40 до 60% от суммы комиссии.
- Непростая ситуация сейчас складывается на ипотечном рынке. Сократилось ли количество
сделок по ипотеке?
Ответ: число сделок не сократилось, но увеличилось число отказов в выдаче ипотечных
кредитов. Банки строже стали подходить к проверке клиентов.
- Как сложилась ситуация с продажами на первичном рынке? Сегодня на пресс-конференции
в администрации города, посвященной строительству, прозвучало, что существует
тенденция к замиранию первичного рынка. Из-за снижения покупательской способности,
подорожания себестоимости жилья сократился спрос на первичку. Как это ощущают
риэлторы ?
Ответ: замирания не ощущаем, но рынок сузился. Спрос сократился. Сократилась
и риэлторская комиссия. Теперь всего 1,5%, причем мы, риэлторы, деньги получаем
не от Покупателя, нашего клиента, а от Застройщика. Таким образом, не происходит
возгонки цен на первичном рынке жилья. Считаем, что это правильное решение для
работы на стагнирующем рынке недвижимости.
- Насколько отличается ситуация на рынке вторичного жилья?
Ответ: отличается тем, что 90% сделок - это альтернативы. То есть надо что-то
продать, чтобы что-то купить. Соответственно образуются большие цепочки. И работа
риэлтора заключается в связывании всех этих цепей в единое целое.
- Как развивается региональный рынок загородного жилья?
Ответ: стремительно развивается. Появился первый поселок бизнес-класса <<Акбердино-Виллэдж>>.
Готовится к открытию мост через Каменную переправу через р.Уфа, что приведет
к стремительному развитию направления: Жилино - Зинино - Нагаево - Акбердино
- Блохино.
В 2009 году мы ожидаем появление на рынке еще 5-8 поселков и новых направлений.
Стихийная застройка уходит в прошлое. Настало время поселков с управляющими компаниями.
- Какие тенденции, на Ваш взгляд, следует выделить на региональном рынке недвижимости?
Ответ: маклеризация рынка недвижимости, демпинг на рынке услуг, уход небольших
агентств недвижимости с рынка.
С конца 2007 и начала 2008 г. с рынка недвижимости Уфы начали исчезать небольшие
агентства. К концу 2008 года, по нашим прогнозам в Уфе останется не более 50
действующих агентств недвижимости. То есть еще 30 агентств вынуждены будут закрыться.
Сокращение количества агентств - это следствие неумения работать в период стагнации.
Дело в том, что на рынке недвижимости Уфы не было такого сильного спада и снижения
спроса за все время работы старожил - риэлторов <<ЭКСПЕРТа>>, т.е. с августа
1993 года.
Мы все были неподготовлены к такому развитию ситуации. У тех агентств недвижимости,
у которых не оказалось <<жировой прослойки>>, чтобы переждать зимнее затишье
января-февраля 2008 года, когда у большинства агентств сделки были нулевыми.
У тех агентств недвижимости, у которых занимаемые офисные помещения находятся
в аренде, а не в собственности, возникли большие проблемы в марте 2008 года.
И постепенно с арены сошло до 50% агентств.
С кризисом риэлторы борются, понижая процент комиссионных за услуги, и снижая
рекламный бюджет.
Комиссия за квартиры на вторичном рынке жилья снизилась с 6% до 4%. Где 2% берут
с покупателя, 2% с продавца.
На рынке коммерческой недвижимости установилась дифференцированная плавающая
ставка комиссии от 0,5% до 2%. Чем дороже объект, тем меньше комиссия.
На первичном рынке установилась ставка в 1,5%, причем деньги с покупателей не
взимаются, комиссию оплачивает застройщик.
Относительно благополучных прошлых лет налицо демпинг по всему спектру рынка
недвижимости Уфы.
- Какие игроки в настоящее время делят рынок риэлтерских услуг, и как меняется
соотношение их долей в Уфе?
Ответ: в Уфе бал правят частные маклеры. Мы считали в июле 2008 года и получили
долю частников в 70%. Агентства недвижимости контролируют 30% рынка недвижимости.
Таким образом, можно констатировать, что в 2007-2008 г. произошла <<маклеризация>>
рынка недвижимости Уфы. Этому есть простое объяснение: демпинг со стороны маклеров
и низкие издержки в маклерской работе.
До 2007 года соотношение было 60 на 40 в пользу агентов, работающих в агентствах
недвижимости.
<<Катастрофические>> изменения произошли в СМИ по недвижимости. На плаву только
<<Из рук в руки>>. Остальные издания либо не выходят, либо выходят нерегулярно,
только к выставкам.
Мы подсчитали количество классических агентств недвижимости, давших модульную
рекламу в <<Из рук в руки>> 4 августа 2008 г. Насчитали 8 (ВОСЕМЬ !!!). Ошеломляюще-удручающая
цифра для города-миллионника.
Можно сказать, что такой плачевной ситуации нет ни в одном городе-миллионнике.
Вся остальная реклама - это реклама застройщиков или <<карманных>> риэлторских
агентств застройщиков, которые занимаются только продажей конкретных строящихся
квартир.
Но Уфа не одинока. Такая же печальная ситуация с рынком недвижимости и агентствами
недвижимости наблюдается в городах Новосибирск, Омск, Красноярск, Казань.
- <<Эксперт>> работает в регионе уже 12 лет. Что изменилось с начала работы на
рынке недвижимости и для самой фирмы?
Ответ: костяк работников <<Эксперта>> на рынке недвижимости с августа 1993 года.
Таким образом, мы работаем на рынке уже 15 лет.
Вместе с рынком недвижимости меняемся и мы.
Рынок становится цивилизованным, агентства недвижимости становятся <<белыми>>,
ипотека начинает править балом.
Автор: Андреева Елена
Источник: Сеть Агентств Недвижимости <<ЭКСПЕРТ>>