Мена как альтернатива для рынка недвижимости.
Хотите, но не можете купить - поменяйтесь. Договора мены квартир помогут рынку
недвижимости пережить кризис.
На рынке недвижимости сократилось количество сделок не только из-за ожиданий,
экономии и потери гражданами рабочих мест.
Ипотечные проблемы послужили причиной << нестыковки>> сделок-альтернатив. Особенно
страдают те покупатели и продавцы, которые оказываются в так называемых <<цепочках>>,
т.е. продают одним, которые также продают кому-то, и покупают у других, которые
так же покупают у кого-то. Также сложносочиненные сделки иногда выстраиваются
месяцами, меняются участники-звенья, а если в ней еще и задействована ипотека,
то в настоящих условиях << стыковка>> сделки-цепочки становится сложна, как стыковка
космических кораблей.. Найдя желаемую квартиру, многие сейчас не могут найти
покупателя на свою. Как быть?
В добрые старые времена, когда квартиры еще не приватизировали, популярны были
договора мены. Сейчас же их незаслуженно забыли, хотя использовать их можно и
в отношении приватизированных квартир
Мена или купля-продажа.
Первый плюс такого договора состоит в том, что и покупатели -продавцы, как мы
привыкли называть их по старинке, а вернее, меняющиеся стороны, одинаково зависят
друг от друга. Т.е. если сделка по той или иной причине срывается, то срывается
у обеих сторон по договоренности, одинаково и без вариантов. Напротив, если какой-либо
участник цепочки << идет в отказ>>, страдает вся цепочка, начиная искать недостающее
звено.
Особенность же мены заключается в том, что в сделке участвует только 2 стороны
мены. Иными словами, если стороны ваших и покупки и продажи могут быть разными,
то поменяться вы можете только друг с другом.
В некоторых случаях договор мены не делают, а делают 2 договора купли-продажи.
Я покупаю у вас, а вы покупаете у меня. Это может быть выгодно, если вам необходимо
получить возврат подоходного налога по налоговому вычету, продемонстрировать
(легализовать) источники получения крупных сумм.
Мену же сделать выгоднее, чтобы сэкономить на уплате НДФЛ с продажи, особенно,
если возврат по налоговому вычету вами уже использован, либо пока вы не планируете
его использовать. Т.е. не работаете и не уплачиваете НДФЛ, либо в последствии
планируете использование налогового вычета по другому объекту недвижимости.
Преимущества мены.
Другой плюс - налогообложение. Вы не продаете, не получаете доход и не заполняете
декларацию за исключением тех случаев, когда получаете большую доплату за свою
квартиру, которую декларируете. Но даже при этом вам не нужно собирать документы
фактически по двум сделкам ( продаже и покупке), чтобы заплатить налог только
с разницы, а собрать документы только по одной сделке.
Третий плюс - денежные операции минимизированы, за исключением доплаты. Вы не
носитесь с огромными суммами денег, не имеете проблем с обналичиванием банковских
вкладов, не арендуете сейфовые ячейки, и не пересчитываете купюры, боясь друг
друга, фальшивок и ошибок счета.
В договоре мены вообще может не указываться реальная рыночная стоимость квартиры,
а указываться только доплата, если она есть. Поменялись совершенно добровольно,
денег никаких не платили. Принципы свободы договора и его диспозитивных условий
соблюдаются. Такая сделка не является не мнимой, ни притворной. Деньги-то за
квартиру в полных суммах действительно не передаются, и люди действительно переезжают
с места на место жительства.
Фактически, вы совершаете бартерную операцию. Многие помнят, что во времена экономического
кризиса девяностых бартерные операции << расцвели махровым цветом>> из-за недостатка
наличности, курсовых валютных разниц и прочих явлений кризисного периода, некоторые
из которых существуют и сейчас. В силу вступает извечное правило, гласящее, что
в периоды экономических катаклизмов люди на протяжении веков периодически возвращались
к натуральному обмену, т.е. бартеру.
Это, конечно, шутки, но преимущества сделки-мены очевидны и по оформлению, и
по финансовым расчетам, и по налогообложению.
Финансовые вопросы мены
Теперь немного о доплате. Практически, квартиры одинаковой стоимости бывают редко,
но доплата на небольшие суммы может быть оформлена по-разному, например, распиской.
Сделка мены с финансовой стороны гораздо эффективнее альтернативной купли-продажи
с использованием ипотечного или потребительского кредита. Необходимую сумму доплаты
можно << организовать>> следующими способами:
- подсобрать все свои резервы. При этом, в отличие от кредита, вам не придется
уплачивать комиссии и страховки. К сведению, комиссии банков при выдаче ипотечного
кредита сейчас достигают 1,5% от суммы кредита, плюс высокие ставки, нервотрепка,
сбор кучи документов, ежегодные страховки, платежи за текущее обслуживание счета
и т.д.
- оформить рассрочку между физическими лицами - участниками договора мены, прописав
ее в том же договоре мены, зафиксировав сразу суммы и\или проценты.
Мена с рассрочкой будет зафиксирована в Регпалате, квартира у стороны-должника
будет с обременением << в силу закона>>. А за неуплату рассроченных сумм договор
будет предусматриваться расторжение сделки - т.е. возврат обоих сторон мены в
свои старые квартиры, либо иные предусмотренные законом способы взыскания долгов.
О других особенностях рассрочек между физлицами мы писали ранее.
Особенности осуществления.
Напомню еще раз, что здесь мы всегда имеем в виду мену приватизированных квартир.
Теоретически договора мены могут быть использованы не только в двусторонней сделке,
но и в цепочках, например, когда доля в квартире или комната продается, а другая
доля или комната обменивается.
Само осуществление сделки с помощью договора мены несколько сложнее, так как
риэлтору приходится более тщательно работать с каждой стороной сделки. Непривычная
нашему рынку схема работы требует дополнительных разъяснений клиентам. Также
такой договор мены индивидуален, так как могут быть предусмотрены дополнительные
условия рассрочки и т.п.
Возможна мена приватизированными квартирами и между городами. Но в этом случае
сделка регистрируется по месту нахождения недвижимости и в том и в другом городе,
а процесс несколько более длителен.
Кстати, еще такой плюс. Часто при сделках с недвижимостью возникают вопросы выселения.
Какой-то участник цепочки не освобождает квартиру, в то время как тот, кто в
нее въезжает, уже должен освободить или освободил свою, и в нее вселилсь новые
жильцы по цепочке. Здесь все решается проще, так как освобождение может быть
только взаимным.
Стоимость услуг риэлторов <<ЭКСПЕРТ>> для такой сделки составит 4% от рыночной
стоимости обмениваемой вами квартиры, зафиксированной в договоре на услуги агентства
конечной суммой или процентом. Это несколько дороже, но при этом вы значительно
сэкономите на дополнительных платежах и налогах на доходы. А также не своих нервах,
так как при расторжении такой сделки вы вернетесь каждый к своему, в отличие
от цепочек-альтернатив.
Андреева Елена
Сеть Агентств Недвижимости <<ЭКСПЕРТ>> www.expert-russia.ru
Единая Информационная Служба (347) 223-3-223
e-mail: expertu***@y*****.ru