Аренда с правом выкупа в частных сделках.
Аренда с правом выкупа в частных сделках.
Некоторое время назад при аренде муниципальной собственности у бизнесменов было
две весьма выгодные возможности: выкупить впоследствии это помещение по цене
ниже рыночной и использовать зачет средств, потраченных на первоначальный ремонт,
в счет арендной платы.
Сейчас эти возможности, к сожалению, исчерпаны. Но можно ли использовать подобные
схемы в сделках между частными собственниками и арендаторами, и если можно, то
в каких рыночных условиях это может быть выгодно обеим сторонам?
Безусловно, в фазы роста рынка и активного потребительского спроса на коммерческую
недвижимость, как на аренду, так и на покупку, такого рода сделки, включающие
в себя элементы фьючерсной, выгодны покупателю или арендатору, но не всегда выгодны
собственнику. Но наш рынок достиг максимума, и его дальнейшая динамика будет
сопровождаться и ростом, и снижением, и волатильностью.
Другим фактором против использования подобной схемы в частных сделках служит
короткий срок большинства договоров аренды, до года. Для того, чтобы не регистрировать
договор аренды в ГУ ФРС.
Но для стратегических целей и обоснования расходов в целях налогообложения таким
арендаторам, например, как банки, крупные московские или зарубежные компании,
нужны долгосрочные договора с регистрацией.
Долгий же срок договора предполагает возможности изменений на рынке недвижимости.
Важно, конечно, учитывать и цели арендодателя.
Много собственников-инвесторов продавали в течение последнего времени недвижимость,
чтобы успеть продать до падения цен и не потерять норму прибыли. Особенно, если
эта недвижимость была куплена в 2007 году, когда цены были уже не самые низкие.
В таких случаях, после нескольких месяцев продаж, в течение которых рыночные
цены потихоньку ползут вниз, собственник решает прекратить продажи и сдать помещение
в аренду.
На рынке даже появился термин << уход в аренду>>.
В такой ситуации собственник, заинтересованный в продаже объекта в будущем, совместно
с арендатором могут предусмотреть в договоре особые условия. Т.е. например, собственник
хочет продать объект не дешевле определенной цены. Арендатор же пока не готов
к приобретению вообще, но в будущем не исключает такой возможности. Мотивом же
в будущем для него будет частичный учет арендных платежей. При этом, в отличие
от классической фьючерсной сделки, будущая цена может не оговариваться точно,
и обязательства собственника по продаже объекта именно этому клиенту не обязательно
будут установлены жестко. Однако, в любом случае, до истечения срока договора
аренды, собственник несет обязательства перед арендатором.
Плюсы для собственника:
- он получает постоянного, <<осевшего>> на площадях, клиента. Нередки случаи,
когда собственники пользуются такой зависимостью арендатора, вложившего средства
в открытие бизнеса, рекламу и т.д. Подобная форма договора позволяет наиболее
цивилизованно учесть интересы обоих сторон.
- с одной стороны, собственник может получить от продажи такого объекта чуть
больше на сумму зачтенных арендных площадей, продав их НЕ арендатору, а третьему
лицу. С другой стороны, срок продажи может затянуться. Поэтому включение такого
пункта может сделать объект более ликвидным с точки зрения получения денег, и
уменьшить прочие издержки по продаже ( реклама, обращение в агентство), даже
если получение оплаты будет отсрочено.
- собственник может привлечь долгосрочных и серьезных арендаторов, показать готовность
к долгосрочному сотрудничеству. Этот момент важен, так как случаи, когда в случае
краткосрочного договора аренды собственник меняет свое мнение, и арендатор вынужден
нести издержки по переезду, нередки.
Плюсы для арендатора.
- издержки, понесенные арендатором по аренде, помимо, например стоимости ремонта,
могут быть компенсированы впоследствии ценой покупки.
- как правило, арендодатели редко настроены на продажу объектов, что снижает
возможности арендатора.
- если у арендатора нет пока возможности для приобретения объекта, впоследствии
он может изыскать необходимую сумму.
Важно учесть также следующие моменты:
- собственник может выставить арендатору оферту о продаже. При этом в течение
срока аренды отказ арендатора может как иметь, так и не иметь для него никаких
юридических последствий, а условия оферты, которые начинают действовать после
истечения срока аренды, могут предусматривать как преимущественные права на покупку,
так и иные особые условия.
- особые условия могут изначально быть прописаны в договоре. Это удобно арендатору,
но не всегда удобно собственнику на нестабильном рынке.
- договором могут быть предусмотрены наиболее ранние сроки выставления оферты,
если отказ от нее имеет последствия для арендатора. Например, не ранее, чем за
3 месяца до окончания срока действия договора аренды.
- условие зачета арендных платежей выгодно арендатору тем, что собственник не
заинтересован в завышении стоимости аренды, так как эти суммы будут учтены.
- может быть прописан примерный алгоритм установления рыночной цены, процентные
границы и т.п.
Андреева Елена
Сеть Агентств Недвижимости <<ЭКСПЕРТ>> www.expert-russia.ru
Единая Информационная Служба (347) 223-3-223
e-mail: expertu***@y*****.ru