Госрегулирование и позиция представителей власти

Стройиндустрия

Госрегулирование и позиция представителей власти


Первый вице-премьер Дмитрий Медведев, отвечающий за реализацию нацпроекта по доступному жилью, вчера объявил о старте пилотного проекта по строительству дополнительных 20 млн кв. м недвижимости – это около 25% от объемов годового ввода жилья. Власть планирует "земельную интервенцию" в 11 регионах – в рамках проекта 40 крупных земельных участков с инфраструктурой будут выставлены до октября 2007 года на аукционы. Как предполагают участники рынка, предложение заинтересует лишь крупные стройкомпании.

Глава комиссии по развитию рынка доступного жилья при совете по нацпроектам Александр Браверман пояснил, что до октября 2007 года на аукционы в 11 регионах будут выставлены 40 земельных участков с подключаемой инфраструктурой, на которых предполагается построить 20 млн кв. м жилья. В 2006 году ввод в строй нового жилья составил 50,5 млн кв. м, к 2010 году ожидается около 80 млн кв. м – "интервенция", таким образом, составит около 25% от нынешнего рынка.

Александр Браверман пояснил, что пилотным проектом правительство намерено отработать механизм, позволяющий ускорить темпы роста предложения жилья в регионах с плановых 80 млн кв. м до 100-130 млн кв. м к 2010 году. В пилотный проект войдут 11 регионов, в том числе Калининград, Сахалин, Вологда, Омск, Татария, Ярославль, Пермь. "Главный критерий – инициативность местных властей",– пояснил выбор Александр Браверман. Все 40 земельных участков должны быть обеспечены инженерной инфраструктурой Федеральной сетевой компанией (ФСК) и ООО "Межрегионгаз", которые будут финансировать инфраструктуру из бюджетных и собственных средств.

Если проект удастся в отобранных городах, Браверман намерен тиражировать его по всей России – при этом он не скрывает, что механизм тиражирования будет носить административный характер и "жесточайше внедряться на региональный уровень". По словам Бравермана, остальные меры по реализации жилищного нацпроекта пока неэффективны: "Меры по наращиванию ипотечного кредитования до конца не дали необходимого результата, поэтому сейчас выход – в увеличении предложения на рынке жилья". Реализация построенного жилья будет производиться на чисто рыночной основе. Аукционный метод распределения земель избавит застройщика от необходимости предоставлять владельцу земли, то есть городу, бесплатные квартиры, государство не будет иметь доли в прибылях проектов на участках, предназначенных к "интервенции".

Участники рынка относятся к этим планам осторожно. "Такие площадки могут быть интересны многим крупным компаниям, которые собираются всерьез развивать региональное строительство",– констатирует руководитель пресс-службы СУ-155 Федор Сарокваша. По его словам, госгарантии в рамках проекта – это "достаточно весомый" аргумент для застройщика, чтобы участвовать в конкурсе. Однако председатель комиссии по строительству и девелопменту "Опоры России" Алексей Кожевников сообщил, что ему неизвестно, чтобы кто-либо из компаний малого и среднего бизнеса собирается участвовать в программе. "При аукционной системе, когда идет соревнование денег, инвестором может стать только крупная компания",– говорит он.

По оценке президента фонда "Институт экономики города" Надежды Косаревой, господдержка строительства новых кварталов в 11 городах позволит сократить издержки на строительство инфраструктуры на этих объектах на 15-30%. Вывод на рынок дополнительного объема предложений, по ее мнению, позволит затормозить рост цен на жилье в этих регионах. Впрочем, по прогнозам "Института экономики города", стабилизация цен на рынке недвижимости все равно не за горами: по расчетам института, рост цен на жилье в России в 2007-2008 годах составит 10-15%, а в 2009-2010 годах будет ниже 10%. В 2005-2006 годах средние цены на недвижимость в России выросли, по данным Росстата, на 41%. (Коммерсант, 27.06.2007. АРИНА ШАРИПОВА, ОЛЬГА КОНДРАШОВА, ДМИТРИЙ БУТРИН. Дмитрий Медведев проведет строительную интервенцию// Рынок получит к октябрю 2007 года землю для строительства еще 20 млн кв. м жилья)



Жилье дорожает, потому что его на всех не хватает, объяснял на президиуме глава Экспертного управления администрации президента Аркадий Дворкович. Важно, по словам первого вице-премьера Дмитрия Медведева, строить именно то, за что граждане могут заплатить. Нужно ориентировать строительство на новые технологии, энергосбережение, новые строительные материалы, - отметил Дмитрий Медведев.

Всего, как заметил глава комиссии по развитию рынка доступного жилья при совете Александр Браверман, есть два типа экспериментальных проектов-очень крупные, где строятся миллионы квадратных метров ("Домодедово" в Подмосковье и "Академический" в Екатеринбурге), и небольшие - с объемом ввода жилых площадей 300-400 тыс. кв. м. Для этих проектов, к примеру, газ и электроэнергия будут дешевле - с монополиями уже договорились. Все эти меры, впрочем, не заставят цены на жилье пойти на спад. Цены на различные категории жилья будут меняться не одинаково, поскольку безусловно будет категория элитного жилья, на которое цены вряд ли перестанут расти, - заявил Аркадий Дворкович. Тем не менее массовые проекты могут позволить стабилизировать цены, или, по крайней мере, замедлить их рост на то жилье, которое пользуется массовым спросом. (Известия, 27.06.2007. ЕЛЕНА ШИШКУНОВА. ДЕШЕВОЕ ЖИЛЬЕ ОСТАНЕТСЯ В МЕЧТАХ)



Московские власти намерены увеличивать долю муниципального жилья, предназначенного для очередников, в общем объеме новой жилой застройки - к 2009 году она может превысить 50 %. Участники рынка считают, что чем больше площадей будет резервироваться для социальных нужд, тем быстрее будут расти цены на жилье.

О том, что к 2009 году доля муниципального жилья в общем объеме новой жилой застройки в Москве превысит 50 %, рассказали начальник управления градостроительных программ департамента градостроительной политики и развития города Москвы Алексей Шепель и пресс-секретарь Комплекса экономической политики и развития города Москвы Леонид Браткин. В 2005 году из 4, 6 млн кв. м построенных жилых площадей 1, 6 млн кв. м, или 34 %, были муниципальными, а в 2006 году объемы "социалки" выросли до 1, 8 млн кв. м, что по-прежнему составляло 34 % от общего объема застройки. В 2007 году планируется построить 2, 23 млн кв. м муниципального жилья (46, 5 % от общего объема сданных площадей). В 2008 году, по словам Алексея Шепеля, около 1, 5 млн кв. м будет построено только за счет средств городского бюджета. Еще около 1 млн кв. м, по данным Леонида Браткина, столичные власти получат от девелоперов в качестве доли города. Таким образом, город постепенно наращивает долю строительства муниципального жилья: в 2008 году она приблизится к 50 %, а в 2009 году превысит этот порог. Только за счет средств городского бюджета, отметил господин Шепель, в 2009 году может быть построено 2, 5 млн кв. м жилья. Сколько квадратных метров город получит от застройщиков, в стройкомплексе затруднились оценить, но предположили, что всего в Москве в 2009 году будет построено около 5 млн кв. м нового жилья. Наращивая строительство социального жилья, город планирует решить проблему очередников, заявил господин Шепель. Сегодня, по данным департамента жилищной политики и жилищного фонда (ДЖПиЖФ), в столице насчитывается 192 тыс. семей очередников. За счет того, что очередь ежегодно пополняется новыми семьями, она практически не сокращается - последние годы находится на уровне 190 тыс. семей, а квартиры сейчас получают очередники 1984-1985 годов. К 2010 году ДЖПиЖФ намерен сократить максимальный срок ожидания до десяти лет за счет увеличения объемов строительства. По оценкам Алексея Шепеля, для обеспечения нынешних очередников требуется 14 млн кв. м площадей. Для строительства этого жилья будут использованы земли промзон, добавил он.

По данным источника в стройкомплексе, себестоимость строительства находится в диапазоне 19-30 тыс. руб. за 1 кв. м в зависимости от серии дома. Самая дешевая серия - П-44Т, дома которой строит ДСК-1. Ее себестоимость оценивается в 19, 3 тыс. руб. за 1 кв. м. Самые дорогие дома - по 30 тыс. руб. за 1 кв. м - будут строиться по индивидуальным проектам. Общие затраты бюджета на строительство он оценивает в 37 млрд руб. ($1, 4 млрд) в 2008 году и в 63 млрд руб. ($2, 4 млрд) в 2009-м. Это значительная часть городского бюджета, доходы которого на 2007 год прогнозируются в размере 649, 2 млрд руб. , а расходы - около 715 млрд руб.

Резервирование квадратных метров для очередников может уменьшить предложение на открытом рынке, что подогреет спрос и, соответственно, цены, констатирует руководитель отдела новостроек бюро "Агент 002" Дмитрий Иванов. По оценке руководителя аналитического консалтингового центра "Ми-эль" Владислава Луцкова, цены на жилье в строящихся домах в ближайшие годы будут расти в среднем на 12-15 % в год. Но в первую очередь от увеличения строительства социального жилья выиграют близкие к городу компании, указывают девелоперы: "для них это дополнительные заказы, позволяющие загружать мощности домостроительных комбинатов" , например ДСК-1, СУ-155, "Главстрой" , "С-Холдинг" и ПИК. Директор по связям с общественностью "Главстроя" Иван Слепцов согласился с этой версией, но отметил, что участие в строительстве по горзаказу "не самый высокодоходный сегмент бизнеса". (Коммерсант, 26.06.2007. Ольга Кондрашова. МОСКВА РАССЕЛИТ ОЧЕРЕДИ // Доля социального жилья в новостройках увеличится с 34 % до 50 % к 2009 году)



Компании Олега Дерипаски, Виктора Вексельберга, Сулеймана Керимова, Вадима Мошковича, Василия Анисимова, ВТБ и еще полтора десятка других будут строить в России доступное жилье: именно они получат многомиллиардную поддержку государства в рамках такого нацпроекта.

Нацпроект "Доступное жилье" - часть федеральной целевой программы "Жилище". По проекту к 2010 г. доля населения, способного приобрести стандартную квартиру, должна возрасти в три раза до 30,5%, а объем возводимого жилья - в два раза до 80 млн кв. м. В 2006-2010 гг. объем финансирования программы составит 902,4 млрд руб., в 200J г. будет выделено 80 млрд руб., из них госгарантий - на 33 млрд руб.

Правила отбора проектов правительство утвердило еще 5 мая 2007 г., а 22 июня специальная комиссия (из представителей Госстроя, Минрегионразвития и Федерального дорожного агентства) произвела отбор, сообщил начальник отдела по реализации нацпроекта Минрегионразвития Андрей Чибис. Протокол заседания опубликован на сайте Госстроя в Интернете. На участие в эксперименте претендовали 39 компаний в 24 регионах, а отбор прошли только 22. Начальник управления развития рынка доступного жилья Госстроя Сергей Баринов назвал основной причиной отклонения остальных проектов отсутствие документов территориального планирования.

Среди чемпионов оказались известные и крупные проекты. Это, например, комплексы "Конная лахта" и "Северная долина" в Петербурге (строит компания Олега Дерипаски "Главстрой"). "Это будут города в городе - около 5,5 млн кв. м, по инвестициям мы легко перевалим цифру в $5-6 млрд", - говорит директор по связям с общественностью "Главстроя" Иван Слепцов. Другие победители - "Большое Домодедово" (10,83 млн кв. м нового жилья, инвестиции - 300 млрд руб., в том числе на строительство и модернизацию инфраструктуры - 70 млрд руб.), проект "А101" Вадима Мошковича в Подмосковье, "Рублево-Архангельское", "Новый город" в Чувашии (Приволжская градостроительная компания, акционеры которой - Росстрой, ВТБ и правительство Чувашии). Если сложить все проекты, то в их рамках должно быть построено 52,2 млн кв. м за 10-летний период, а до 2010 г. - около 6 млн кв. м жилья. Общий объем инвестиций в эти проекты Росстрой оценивает в 1,832 трлн руб., в том числе на социальную инфраструктуру - 201 млрд руб., инженерную - 256, млрд руб. и транспортную - 146,5 млрд руб.

В постановлении правительства прописано несколько форм поддержки: гарантии по займам для обеспечения участков инфраструктурой, субсидии на возмещение затрат на уплату процентов под строительство коммунальной инфраструктуры, обеспечение микрорайонов автодорогами. Кроме того, РАО ЕЭС и "Газпрому" рекомендовано при подготовке инвестпрограмм учитывать потребности этих проектов в первую очередь.

Обязательства самих претендентов по объемам строительства - не менее 1 млн кв. м жилья, по срокам - начало не позднее 2007 г., окончание - не позднее чем через 10 лет; земельный участок должен быть консолидирован в руках одного инвестора. Никаких условий по себестоимости жилья, его качеству и уровню, а также цене продажи при отборе не выставлялось. "Мы выбрали проекты не из критерия стоимости, а исходя из принципов комплексного развития территории. Хотя окончательно спрогнозировать стоимость жилья нельзя, ясно, что 1 млн кв. м элитного жилья на одной площадке построить и продать невозможно. Предусматривается строительство массового жилья, наша задача - увеличить объемы жилищного строительства", - говорит Чибис.

Но не все победившие проекты рассчитаны на покупателя среднего класса. По словам Слепцова, в "Северной долине" будет в основном жилье экономкласса, в "Конной лахте" - бизнес-класса. Проект "А101" относится к бизнес-классу (16 млн кв. м, из которых 13 млн кв. м - жилья, 1,5 млн кв. м - инфраструктура, остальное - коммерческое, инвестиции - $7 млрд). Проект "Рублево-Архангельское" предусматривает строительство жилья премиум-класса площадью около 2,7 млн кв. м (инвестиции - более $3 млрд).

В "Новом городе" из 739 000 кв. м около 10% придется на коттеджи на берегу Волги, 65% - на жилье бизнес-класса и остальную часть отдадут под социальное жилье. Смешанное жилье будет в "Академическом" (9 млн кв. м жилья и 5 млн кв. м коммерческой). Ранее гендиректор компании Coalco Владимир Барулин сообщал, что, если проект получит господдержку, стоимость жилья составит $1000 за 1 кв. м (сейчас средняя - $2500 за 1 кв. м). А у компании "Балтрос", строящей поселок "Славянка" в Петербурге площадью 1,4 млн кв. м, губернатор Валентина Матвиенко потребовала удержать цену продажи жилья на уровне $1000 за 1 кв. м. По словам вице-президента ВТБ Марата Аметова, если инфраструктурные объекты будут субсидироваться государством, это даст снижение себестоимости строительства. Но он указывает, что есть рынок, который диктует свои условия. Пока нацпроект - это стимулирование крупных компаний, отмечает вице-президент "ОПОРы" Алексей Кожевников. А так проблему недоступности жилья не решить, потому что главное препятствие - получение земли в массовом порядке - никак не решается, а они своими крупными проектами только взвинчивают цены на стройматериалы, оборудование и рабочую силу. Кожевников очень рассчитывает на законопроект о малоэтажной застройке, который дополнит нацпроект. (Ведомости, 27.06.2007. Бэла Ляув, Антон Филатов. ЧЬЕ ЖИЛЬЕ ДОСТУПНЕЕ // "Ведомости" выяснили, кто получит господдержку в рамках нацпроекта)


Стройиндустрия


По оценке Российского Союза строителей, одной из значимых составляющих роста цен на жилье являются монополии на рынке строительных материалов и в энергетике.

На увеличение себестоимости квадратного метра ощутимо влияют инвестиционные программы в этих областях. И пока этот инвестиционный цикл не закончится, рынок будет испытывать дефицит ресурсов, будут расти цены на стройматериалы, электроэнергию. А в итоге все эти расходы закладываются в себестоимость квадратного метра, т.е. фактически инвестиционное развитие монополий оплачивается покупателем жилья. Рост объемов вводимого жилья в таких условиях только способствует росту цен на него. Причем в случае с энергосетями такое инвестиционное вложение принудительно "взимается" с покупателя дважды и включает в себя компенсируемую застройщику стоимость подключения земельного участка к энергосетям и оплату электроэнергии по тарифам монополиста. (Квартирный ряд, 21.06.2007. ЧЕМ БОЛЬШЕ СТРОЯТ, ТЕМ ДОРОЖЕ)