Обзор
рынка жилой недвижимости Московского региона и факторов, влияющие на его состояние
(16–22 июля 2007г)

Госрегулирование и позиция представителей власти

Госрегулирование и позиция представителей власти

На встрече с губернаторами российских регионов первый вице-премьер РФ Дмитрий Медведев, говоря о ценах на новое жилье, заметил, что львиную долю стоимости жилой недвижимости составляют взятки коррумпированным чиновникам, занимающимся целевым распределением. По данным Росстроя, в первом квартале текущего года только один участок из 43, выделенных под возведение жилья, был выставлен на торги. Первый вице-премьер напомнил, что губернаторы несут личную ответственность за возможное завышение цен на квартиры.

В этой ситуации Российское Правительство намерено заменить целевое распределение земельных участков, дающее возможность чиновникам брать взятки за резервирование земель, на открытые и земельные аукционы. Власть рассчитывает, что они привлекут в бюджет значительные суммы, так как в ходе торгов первоначальная цена за участок возрастает в 10 -12 раз.

Д. Медведев подчеркнул также необходимость лишения права собственности на участки тех застройщиков, которые затягивают запланированное строительство. Согласно существующим юридическим нормам, это можно сделать не ранее 1 января 2008 года. (Московская правда, 17.07.2007. КОРОТКО)


Доступным столичное жилье назвать, прямо скажем, трудно. Даже в условиях стагнации, наблюдающейся на рынке с начала 2007 года, средняя цена квадратного метра в Москве никак не опустится ниже $4 тыс. Возможностей повлиять на ситуацию у властей практически нет - дефицит свободных земельных участков не позволяет строить больше 5 млн. кв. м в год. Поэтому доступность жилья в столице планируется повышать за счет увеличения доли горзаказа: ускоренное строительство муниципальных домов позволит скорее расправиться с очередью, которая на данный момент насчитывает свыше 600 тыс. человек.

Еще год назад максимальными параметрами городских жилищных программ считались 2,2 - 2,3 млн. кв. м в год. Таких показателей планировалось достичь к 2010 году. Однако активизация проекта "Доступное жилье - гражданам России", внимание к нему президента заставили столичные власти внести коррективы в эти планы. 2,2 млн. кв. м муниципального жилья будет построено в Москве уже в этом году, а в следующем его доля вырастет до 2,6 млн. Таким образом, более 50% столичных новостроек будут социальными. Квартиры в них получат переселенцы из подлежащего сносу пятиэтажного и ветхого жилого фонда, а также очередники, многие из которых стоят в очереди свыше 10 - 15 лет.

Начиная с 2007 года под муниципальную застройку планируется передавать участки, освобождающиеся в ходе комплексной реконструкции кварталов и вывода столичных промышленных предприятий. Прежде подавляющее большинство таких площадок выставлялось на инвестиционные торги и застраивалось коммерческим жильем, в котором город получал долю в размере 30%. Но теперь тактика изменилась. Власти заинтересованы в максимальном выходе муниципальных площадей. Уже известно, что реконструкция кварталов 1 - 2 в Гольянове и 78-го микрорайона района Бутырский будет проведена за счет бюджета. В дальнейшем город планирует самостоятельно обновить еще как минимум 10 столичных кварталов сложившейся застройки. Что касается земель промышленных предприятий, то их суммарный потенциал оценивается в районе 50 млн. кв. м новостроек. Даже если на долю города придется половина этого объема, это поможет полностью ликвидировать очередь. Правда, проекты ликвидации промзон - дорогостоящие и долгосрочные: раньше 2025 - 2030 годов реализовать их в полном объеме не удастся (для справки: в 2006 году на бывших промышленных территориях было построено 810 тыс. кв. м жилья).

Однако эпоха бесплатного жилья для всех поголовно очередников, похоже, уходит в прошлое. После вступления в силу нового Жилищного кодекса халява оказалась невыгодна в первую очередь самим москвичам, утратившим возможность приватизировать полученные от города квадратные метры. В 2007 году по договорам соцнайма и безвозмездного пользования будет предоставлено не более 280 тыс. кв. м, в 2008-м - 260 тыс. кв. м. Город заинтересован в развитии механизмов, позволяющих привлечь в строительство муниципальных домов частные средства граждан. По данным Департамента жилищной политики и жилого фонда, сейчас около 20% столичных очередников готовы приобрести жилье, вложив в него часть собственных средств. С ростом общего благосостояния москвичей их число может вырасти до 35 - 40%. Платежеспособным очередникам предлагается воспользоваться одной из программ, разработанных на принципах частно-государственного партнерства.

СОЦИАЛЬНАЯ ИПОТЕКА в Москве уже вышла за рамки эксперимента. С 2005 года льготные кредиты получили 14 тыс. семей, из них 2,3 тыс. - очередники. В 2007 году Московское ипотечное агентство намерено выдать 4 тыс. кредитов на сумму 2,5 млрд. рублей, а до 2010 года количество кредитов вырастет до 30 тыс. и составит порядка 23 млрд. рублей. Количество квадратных метров, строящихся по этой программе, в 2007 - 2008 годах составит 400 тыс. кв. м. Правда, у соципотеки есть существенный в глазах коренных москвичей минус - жилье предлагается купить или в районах, расположенных за МКАД (например, в Молжанинове или поселке Северный), или вовсе в Подмосковье (Балашиха, Солнечногорск и т.д.). Чтобы расширить возможности выбора, в этом году впервые квартиру по социальной ипотеке можно приобрести не только у города, но и у коммерческих застройщиков. В этом случае жилье будет оплачиваться с использованием трех элементов: безвозмездной субсидии в качестве первоначального взноса, ипотечного кредита под льготные 10,5% и личных средств граждан. Застройщики со своей стороны обещают установить для очередников льготные расценки (но все равно существенно выше, чем у города) на квадратные метры. Программа касается только панельного домостроения.

СУБСИДИИ Явный плюс в том, что субсидия безвозмездная. Ее процент напрямую зависит от количества лет, проведенных в очереди. Очередники с 10-летним стажем при помощи субсидии смогут оплатить 70% площади квартиры, предоставляемой по городским нормативам (36 кв. м на семью из двух человек, 54 кв. м - из трех). Стоимость квадратного метра по этой программе рассчитывается ежеквартально и в настоящий момент составляет 85 тыс. рублей за единицу площади. Это существенно ниже средней по городу рыночной стоимости жилья, поэтому большинство квартир по этой схеме приобретается в городах ближнего Подмосковья. После приобретения квартира оформляется в собственность. Объем бюджетных средств, направляемых на субсидии, постоянно растет: в 2006 году - 4,2 млрд. рублей, в 2007-м - 5,8 млрд.руб., в 2008-м по плану - 7,5 млрд. руб. В горадминистрации ожидают, что очередники смогут ежегодно покупать на рынке не менее 100 тыс. кв. м жилья.

ПОКУПКА КВАРТИРЫ С РАССРОЧКОЙ ПЛАТЕЖА По договорам купли-продажи с рассрочкой платежа очередникам в 2007 году планируется предоставить 120 тыс. кв. м, в 2008-м - 140 тыс. кв. м. Рассрочка платежа дает возможность расплачиваться за жилье в течение десяти лет. После оплаты первоначального взноса - в размере не более 40% от стоимости квартиры (для семей с детьми порог участия может быть снижен до 20 - 15%) очередник может смело справлять новоселье. Однако оформить в собственность и распоряжаться квартирой он сможет только после выплаты всей суммы. Причем досрочное погашение долга (раньше 5 лет) законодательством не предусмотрено. Под эту программу выделяется площадь по льготной цене, практически не превышающей себестоимость строительства.

Новая форма господдержки очередников является аналогом системы западных строительно-сберегательных касс, к развитию которой регионы призывал Владимир Путин. СЖСК, созданные очередниками, получат существенное конкурентное преимущество - земля, за которую коммерческие застройщики платят баснословные деньги, будет выделена им без конкурса и бесплатно. Этот актив поможет СЖСК обеспечить финансирование строительства будущего дома: банк предоставит им кредит либо под залог права строительства на данном земельном участке, либо под залог самого земельного участка. Каждый ЖСК будет создаваться под конкретный проект дома. Дома будут панельными, а число пайщиков кооператива строго соответствовать числу квартир. Каждая семья должна получить не менее социальной нормы, т.е. как минимум по 16 кв. м на человека. Чиновники обещают, что в итоге один квадратный метр обойдется очередникам фактически по себестоимости, т.е. не дороже $1200 - 1500. (Московский Комсомолец, 16.07.2007. Елена ЕГОРОВА. ПРОЩАЙ, БЕСПЛАТНОЕ ЖИЛЬЕ // Ускоренное строительство позволит расправиться с очередью на квартиры)



Чем обернется решение отдать половину строящегося в Москве жилья под социальные нужды?

Мэр Москвы Юрий Лужков перед своим утверждением на пятый срок ознакомил депутатов Московской городской думы с новой программой руководства столицей. По его словам, на решение социальных проблем будет направлено "не менее половины от 20 миллионов квадратных метров жилья, которые планируется построить в столице до 2011 года".

Некоторые аналитики уже задались вопросом, удастся ли Юрию Михайловичу воплотить этот проект в жизнь. В том, что у мэра все получится, сомневаться, по всей видимости, не приходится. Другой вопрос - во что это обойдется жителям Москвы.

В недавнем прошлом часть жилых площадей, возведенных в столице инвесторами, поступала не на рынок, а в распоряжение города, как раз на социальные нужды. Вначале изымалось 50 процентов, потом 30, затем 20... В конце концов натуральный "оброк" был заменен денежным.

У этой "оброчной" системы есть свои плюсы и свои минусы. К выигрышным сторонам относится то, что Москва оставалась практически единственным местом в России, где сохранялась очередь на получение бесплатного жилья. Конечно, она растягивалась на много лет, но все-таки существовала. В других же городах не было и этого. Затем, после вступления в силу Жилищного кодекса, в Москве стала разворачиваться льготная ипотека.

Все это, конечно, хорошо, однако у любого явления есть обратная сторона. Некоторые экономисты называли существование жилищного "оброка" (в любой форме) одной из причин дороговизны столичного жилья. Действительно, если часть квартир выводится из рыночного оборота, то остальные неизбежно поднимаются в цене. А теперь представим себе, что из рыночного оборота будет изъята половина квартир. Чем это обернется?

- Само по себе решение мэра к сильному подорожанию привести не должно, - сказал в ответ на мой вопрос экономист Михаил Делягин. - Строительные компании сейчас получают сверхприбыли. Нормы рентабельности завышены раз этак в шесть. В общем, у застройщиков есть все возможности, чтобы отдавать городу половину строящихся квартир без заметного повышения цен. Другое дело, используют ли они эти возможности. Проще говоря, чтобы оставить цены на сегодняшнем уровне, им надо поступиться своими интересами, своей прибылью. Но кому из них этого хочется? Сам же Михаил Делягин оговорился, что строители могут воспользоваться моментом и цены все-таки поднять. Простая логика подсказывает, что именно так они и сделают. Действительно, рыночных мотивов для сдерживания цен у них нет. Уменьшения желающих приобрести жилье в Москве не отмечается.

Конечно, нет и такого ажиотажа, как в прошлом году: спрос стабилизировался. Однако специалисты отмечают сезонный характер этого затишья - интерес покупателей уже много лет весной переключается на дачи, а к осени вновь оборачивается в сторону квартир. Зато предложение упадет вдвое! Согласно банальному закону равновесия выходит, что подорожания не избежать. Тем более что желающие купить квартиры и по новым ценам найдутся. По крайней мере, вначале.

Но, может быть, мэр будет сдерживать рост цен на жилье административным способом? Едва ли.

Если бы у него были такие возможности и такое желание, он ограничил бы цены еще несколько лет назад - в то время, когда строительные фирмы стали получать сверхприбыли. Но это сделано не было, и, возможно, скорее к счастью, чем к сожалению: сдерживание цен может привести к дефициту на рынке жилья. И к очередям - не только не бесплатное жилье, как в СССР, но и на очень даже платное и весьма дорогое.

Но, возможно, мэр пойдет другим путем? Скажем, будет не облагать строителей "оброком", а выкупать квартиры в муниципальный фонд за счет средств городского бюджета? Конечно, это тоже нагрузка на рынок, но все-таки более "цивилизованная".

Статья Жилищного кодекса, ограничившая приватизацию жилья 2007 годом, отменена. Сроки ее окончания отодвинуты в будущее. Что же касается Юрия Лужкова, то он на одном из заседаний Госдумы и вовсе заявил : "Зачем устанавливать какие-либо сроки? Пусть все идет спокойно". Иначе говоря, пусть приватизация не кончится никогда.

Но что это означает? А то, что все построенные за городской счет квартиры рано или поздно будут приватизированы. Значит, никакого сектора муниципального жилья у нас так и не появится. Вместо этого разрастется сектор частный, на создание которого фактически и будут расходоваться средства столичной казны. (Московские новости, 13.07.2007. СЕРГЕЙ ФЕДОРОВ. ПЕРМАНЕНТНАЯ ПРИВАТИЗАЦИЯ)



Вчера строительная администрация Московской области приняла решение о запрете массового строительства домов выше 17 этажей. Теперь в пригородах мегаполиса без специального решения высотные здания строить нельзя. Эксперты положительно расценивают решение областных властей, но предупреждают, что оно может привести к росту цен на жилье.

"Ограничить строительство домов с этажностью более 17 этажей, поскольку такие дома не соответствуют требованиям безопасности для жителей", - гласит распространенное вчера решение коллегии строительного комплекса Московской области. "Мы понимаем желание инвесторов заработать как можно больше денег, ведь увеличение этажности - это увеличение прибыли. Но мы должны отдавать себе отчет, что 25-этажные дома в 50-километровой зоне от МКАД, во-первых, выглядят неуместно, во-вторых, нуждаются в специальном противопожарном оборудовании, в-третьих, требуют дополнительных мощностей для подачи воды и тепла. Все это не украшает Подмосковье", - объясняет министр строительства Московской области Евгений Серегин. В интервью "Газете" он уточнил, что решение объясняется также "стремлением сохранить исторически сложившуюся архитектурно-строительную концепцию подмосковных городов, особенно отдаленных местечек Подмосковья с малонаселенными городами и поселками".

"Я запретил бы строительство даже выше девяти этажей, поскольку в эксплуатации высотные жилые здания дороже, чем низкоэтажные, - заявил "Газете" заместитель председателя правления корпорации Mirax Group Артур Александров. - Это касается и лифтового хозяйства, и подачи воды, и теплоснабжения".

"Высотка в деревне на 101-м километре вряд ли будет затеяна инвесторами и без указания чиновников", - пошутил в беседе с корреспондентом "Газеты" один из известных в Москве застройщиков. Однако, что касается таких востребованных покупателями городов, как Красногорск, Одинцово, Балашиха или Мытищи, расположенных в зоне 20-минутной досягаемости на пригородных электричках, запрет строить выше 17 этажей может послужить увеличению стоимости строительства жилья, поскольку выстроить 25 этажей на одном пятне застройки дешевле, нежели на двух. Насколько могут сократиться доходы застройщиков, специалисты сегодня не берутся прогнозировать. Тем более что до реальных последствий далеко - тем инвесторам, кто начал строить на территории области высотки до вчерашнего решения, дадут достроить свои объекты. Однако уже новые стройки будут закладываться с учетом запрета, следовательно, застройщики учтут это в ценах.

Есть и другая проблема: ограничение роста ввысь вызовет рост застройки вширь. А значит, потребуются более протяженные коммуникации, в том числе дорожная сеть.

Впрочем, запрет подмосковного минстроя не абсолютный. В отдельных случаях, например, при застройке крупных многоэтажных районов, как подчеркнул Серегин, специальная комиссия минстроя области будет разрешать возведение высоток. Таким образом можно предположить, что запрет минстроя призван не только защитить граждан от пожара, а подмосковные ландшафты - от изменений, но и направлен на активизацию комплексной, а не точечной застройки территорий. (Газета, 19.07.2007. ВЛАДИСЛАВ ДОЛГОВ. ПОДМОСКОВНОЕ ЖИЛЬЕ ОГРАНИЧИЛИ В РОСТЕ / /Областной минстрой запретил строить дома выше 17 этажей)