Обзор
рынка жилой недвижимости Московского региона и факторов, влияющие на его состояние
(9–15 июля 2007г)

Госрегулирование и позиция представителей власти

Стройиндустрия

Цены на жилье

Госрегулирование и позиция представителей власти



Комплексная застройка поможет стабилизировать цены на массовое жилье. Такую точку зрения высказал начальник Экспертного управления Президента РФ Аркадий Дворкович. Уже отобрано 22 проекта, каждый из которых предусматривает создание не менее 1 млн кв. м жилья и оснащение территорий всей необходимой инфраструктурой. Эти проекты предполагают возведение городов-спутников при крупных российских городах. Один из примеров - район Большое Домодедово в Московской области, где планируется появление порядка 12 млн кв. м жил площадей. (Недвижимость и цены, 09.07.2007.)



По мнению Константина Ковалева, управляющего партнера компании Blackwood, дальнейший рост цен может быть спровоцирован поправками к небезызвестному закону о долевом строительстве. Суть предлагаемых поправок состоит в очередном изменении схемы финансирования долевого строительства, а именно - предоставлении частным лицам возможности участвовать в строительстве путем внесения депозита на счет в банке, финансирующем возведение объекта. Приобретение жилья в этом случае будет происходить исключительно посредством подписания договора купли-продажи в доме, сданном в эксплуатацию. Предполагается, что застройщик не сможет использовать привлекаемые банком средства напрямую до сбора полной суммы, необходимой для финансирования строительства (на период сбора средств компания может кредитоваться в этом банке). Кроме того, привлекаемые ресурсы должны будут подлежать обязательному страхованию. В случае принятия указанных поправок схема финансирования долевого строительства усложнится и затраты застройщика возрастут, что неминуемо вызовет увеличение цен на первичном рынке жилья.

Другое изменение, о котором говорит Ковалев и о котором упоминают в компании "Дон-Строй", - это планируемое увеличение доли социального жилья, которое приведет к очередному снижению объемов предложения в сегменте экономкласса, что, в свою очередь, может вызвать ажиотаж и удорожание стоимости квадратного метра. По данным "Дон-Строя", участие крупных девелоперов в социальных проектах города выводит из коммерческого оборота еще 35% площадей вдобавок к доле города.

О том, что существующие правила игры на рынке будут провоцировать участников рынка повышать цены на жилье в дальнейшем, говорит и Александр Крапин, генеральный директор информационно-аналитического агентства Rway. Его аргументы также лежат в плоскости - в отсутствии прогрессивного налога на недвижимость и налога на спекулятивные перепродажи. Это, по мнению аналитика, и будет стимулировать скупку жилья платежеспособными лицами. А будет спрос - будет и рост ценовых показателей, и заработок для агентств недвижимости. (Ведомости, 09.07.2007. НАТАЛИЯ КРОЛ. Кризис жанра)



Первый вице-премьер Дмитрий Медведев, посетив 5 июля выставку работ победителей студенческого архитектурного конкурса "Российский дом будущего", отметил, что нашей стране остро необходимы новые архитектурные идеи в сфере жилищного строительства. "Проблему жилья сегодня нужно решать с прицелом на будущее, используя новые гибкие архитектурные формы", - сказал Медведев на встрече с лауреатами конкурса.

Первый вице-премьер отметил необходимость разработки принципиально новых проектов и форм жилья, отвечающих современным потребностям россиян и повышению качества их жизни. "Если другие государства уделяли этому большое внимание, то мы последние 50-60 лет практически этим не занимались. Такой задачи перед государством просто не стояло", - сказал Медведев. По его словам, и в последние годы "остро не хватает новых идей в жилищном строительстве". Именно поэтому его особый интерес вызвали проекты победителей конкурса, большинство которых были ориентированы на малоэтажную застройку.

Медведев также поддержал идею, позволяющую постепенно достраивать и расширять жилье. "Саморазвивающееся жилище - главное преимущество малоэтажной застройки", - сказал он.

Медведев особо подчеркнул, что поставленную президентом РФ задачу возводить ежегодно 140-150 миллионов квадратных метров жилья надо решать на новом качественном уровне. "Это политически важно", - сказал он. (IRN.RU, 10.07.2007. Решая жилищную проблему, надо думать о будущем – Д. Медведев)



Российская газета публикует интервью руководителя Росстроя Сергея Круглика.

РГ: Год назад, когда нацпроект стартовал, стояла задача: к 2010 году строить по 80 миллионов метров в год. Нынешней весной президент скорректировал: уже не 80, а 140 миллионов надо, чуть ли не вдвое больше. И это - на фоне продолжавшейся весь прошлый год критики, что нацпроект "буксует". Где логика?

Сергей Круглик А что прикажете делать? Ожидание, или, проще говоря, потребность в новом жилье по состоянию на 2004 год (когда началась подготовка новой законодательной базы под будущий нацпроект), - это 1,6 миллиарда квадратных метров. Более половины россиян хотели бы улучшить свои жилищные условия В прошлом году было построено 50,6 миллиона метров, на 15 процентов больше, чем в предыдущем. Вроде хорошо развиваемся, рост серьезный. А теперь соотнесите эти 50 миллионов и 1,6 миллиарда. Можно сказать, что в обозримом будущем решим проблему? Да нет же, растянется это на три десятка лет с лишним при таких темпах Если же строить по 140 миллионов, за 10 лет такой острый дефицит можно снять. А это уже срок все-таки обозримый.

РГ: А чем подкрепляются нынешние планы?

Круглик Конечно, не все так просто. Порядка 50 процентов новостроек сконцентрировано в десяти регионах, и есть регионы, строительство в которых практически не ведется. Но... Я много езжу по стране. Честное слово, изменения происходят, они видны невооруженным глазом. Оптимизм внушают Сибирь, Дальний Восток, Центральная Россия, южные регионы. В Северо-Западном регионе похуже. Но в целом строительство реально наращивается. Думаю, запланированные на этот год 56 миллионов метров будут перекрыты. Уже сейчас во многих городах, мне рассказывали, практически прекратился отток населения. Конечно, в крупных городах все это легче налаживается, в райцентрах - помедленнее. Но в небольших населенных пунктах можно идти другим путем - там самый эффективный способ активизировать строительство: выделять участки под индивидуальные дома.

РГ: Новый дом - это не только земля. Это еще и деньги на его строительство. Да, объемы ипотечного кредитования быстро растут, но берут кредиты состоятельные семьи, людям со средними доходами они все еще не по карману.

Круглик: Думаю, что для развития ипотеки государство сделало много, и дальше поддерживать, стимулировать объемы уже не нужно. Сейчас пора вводить другие механизмы, которые рассчитаны на другие слои населения. Те же строительно-сберегательные кассы, за счет которых строят жилье в Германии. Этот способ адресован к более низкому по доходам классу людей. У нас законодательная база для него пока только создается Но, конечно, как уже неоднократно говорилось, стимулировать спрос нужно грамотно, чтобы не вызвать нового витка роста цен. И, конечно, самое главное - строить больше.

РГ: Еще одно опасение, которое высказывалось в прошлом году: для роста объемов строительства не хватит ресурсов. Вы, правда, всегда возражали, утверждая, что производство стройматериалов "развернется" вслед за строителями...

Круглик: Так и происходит. Смотрите: только за 5 месяцев этого года выпуск оконного стекла вырос на 90 процентов. Два новых завода пустили в строй в Подмосковье, и проблему дефицита стекла решили. Цемент - тоже рост на уровне 25-30 процентов. Керамическая плитка - тоже больше производим. И так почти по всем позициям. Гиганты стройиндустрии уже не нужны. Каждый регион, исходя из своих возможностей, потребностей и природных ресурсов способен наладить местное производство от обычных стройматериалов и до полного технологического цикла, например, по сбору каркасно-щитовых домов. Это канадская технология: каркас из балок, между ними - утеплитель, все "упаковывается" в виде щитов, собирается за считаные дни, воздушное отопление. Очень хорошее жилье получается. Только стоит в Хабаровске 100-150 тысяч долларов, а в Подмосковье - от миллиона до трех...

Потому что основным фактором, который влияет на цену, остается земля, доступ к участку. Здесь все "затыки" как были, так и остаются. Надеюсь, что с 1 января, когда вступит в силу норма Градостроительного кодекса о необходимости территориального планирования, когда нельзя будет начинать строительство без генерального плана, ситуация должна улучшиться. Не надо будет на поклон к мэру и губернатору ходить, чтобы получить участок под застройку.

РГ: Все, о чем мы говорим, прежде всего относится к строительству жилья, идущего на продажу. Но в программе "Жилище" предусмотрено, что государство по-прежнему обеспечивает жильем некоторые категории граждан. Самый распространенный вопрос от тех, кто получает или собирается получить жилищный сертификат: почему его стоимость не соответствует рыночной стоимости жилья?

Круглик: Объясняю. Цена квадратного метра, которая используется при расчете субсидии на приобретение жилья, реализуемой в виде жилищного сертификата, формируется исходя из стоимости жилья на первичном и на вторичном рынках. Плюс не только по столичным, областным городам, но и прочим населенным пунктам в каждом регионе. В реальности жилье в крупном городе стоит дороже, на периферии - дешевле. Каждый получатель сертификата решает сам, где и какую квартиру купить - доплатить за городскую жизнь или приобрести более просторное жилье в районе. Мы мониторили результаты выполнения программы: примерно 8 процентов получателей сертификатов доплачивают за жилье, 7 процентов въезжают в квартиры меньшей площади. Но надо помнить, что остальным категориям государство не дает таких достаточно больших денег.

Еще одна проблема, с которой мы особенно остро столкнулись в прошлом году, когда цены на жилье галопировали, - это несостыковка в стоимости сертификата и сроке его действия. Цена метра устанавливается на один квартал. А срок действия сертификата - 9 месяцев. Семья получила сертификат в первом квартале по одной цене, не успела купить квартиру сразу же, а через полгода стоимость уже совсем другая. Вот здесь возникают проблемы Я думаю, уже со второй половины 2008 года мы перейдем на другую периодичность пересмотра стоимости метра - раз в полгода, а затем и раз в год РГ: Еще вопрос по молодым семьям. Субсидии облагаются подоходным налогом. При этом ипотечный кредит дает налоговую льготу. "Получается, что государство поддерживает тех, кто может взять кредит, то есть состоятельные семьи, а с нас дерет три шкуры". Это пишет семья Колотовых.

Круглик: Тут, к сожалению, обрадовать ничем не могу. Переписка по этому поводу с министерством финансов продолжалась несколько месяцев, вопрос обсуждался на самом высоком уровне. Последний ответ мы получили буквально на днях: "Все правильно, государственная субсидия - это доход семьи, поэтому как взимали подоходный налог, так взимать и будем". Я больше ничего прокомментировать не могу.

РГ: "Объясните, как работают программы предоставления жилья ветеранам и инвалидам. В федеральной программе есть отдельная строка, выделены определенные деньги. Но у нас в городе очередь совсем не двигается". Вопрос от инвалида первой группы.

Круглик: Речь идет о субвенциях из федерального бюджета субъектам РФ, предоставляющим социальное жилье этим категориям очередников. Субвенции рассчитываются исходя из социальной нормы - 18 кв. метров на человека. Около 60 регионов приняли свои нормативные акты по поддержке этих категорий. Конечно, надо понимать, что исключительно на федеральные деньги рассчитывать не приходится. Во-первых, сумма в целом по стране не так велика - 5,6 миллиарда рублей на этот год. Во-вторых, как правило, льготник, которому положена эта поддержка, живет в семье. И ему надо предоставить не 18 метров, а больше - на трех, четырех, пятерых человек, поскольку все они нуждаются. Но эти расходы уже должен брать на себя региональный бюджет.

РГ: Последний традиционный вопрос: что у нас будет происходить с ценами на жилищном рынке? Пока во многих регионах после бурного прошлогоднего роста они стоят.

Круглик: В разных регионах ситуация различна. В целом по стране, в том числе по Москве, Санкт-Петербургу цены не должны вырасти больше, чем инфляция. Прогноз на этот год: ценовая стабильность. В следующем году все-таки произойдет небольшой рост цен, несколько опережающий инфляцию. Правда, может внести коррективы увеличение ввода объемов жилья и ритмичность его сдачи - эти факторы делают рынок более стабильным, а ситуацию - предсказуемой и препятствуют возникновению ажиотажного спроса. (Российская газета – Неделя. 13.07.2007. Ирина Невинная. Наступление домостроя // Глава Росстроя Сергей Круглик - о том, как решить пресловутый квартирный вопрос)



На минувшей неделе руководитель Росстроя Сергей Круглик дал Интернет-конференцию на темы национального проекта доступного жилья и развития строительного комплекса страны. Корреспондент "КР" поинтересовался мнением главного строителя России относительно противоречивых оценок реализации проекта.

Вопрос: Инициаторы и исполнители национального проекта доступного жилья с оптимизмом отзываются о претворении его в жизнь. Тут и 16% прибавки ввода жилья по прошлому году, и рост объемов ипотеки, и снижение процентной ставки, и многое другое. Однако по вашему же признанию собственно доступность жилья (отношение стоимости квартиры к доходам семьи) для населения резко ухудшилась из-за беспрецедентного роста цен. Снижение доступности дает основание вашим оппонентам говорить о неудаче и даже провале проекта. Как быть с такой полярной разницей в оценках? Где истина?

Отвел В отношении доступности - это расчеты, а не признание. А истина, как всегда, посередине. Казалось бы, ввод растет, а доступность падает. Количество желающих не уменьшается. Единственное объяснение такому росту цен, скорее всего, связано с тем, что закон о долевом участии сказался на первичном рынке. Люди очень осторожно стали относиться к первичному рынку, чтобы избежать рисков. Это повлекло за собой колоссальный рост цен на вторичном рынке. Поэтому противоречий здесь нет. Нужно просто больше строить.

Но темпы роста не говорят о провале. Не только в столичном мегаполисе, но практически в каждом субъекте РФ, где хоть чуть-чуть сформированы рынок и правила землепользования, наблюдается настоящий бум строительства. Посудите сами: при среднем росте экономики 6-7% один сектор (строительный) вырывается на 16%. За пять месяцев рост производства оконного стекла - 90%. Назовите еще хоть одну сферу, где есть двукратное увеличение объемов. По цементу рост за пять месяцев - 29%. То есть все где-то на уровне 30%. Это разве провал?

У нас только еще создается система градорегулирования в России. Когда это произойдет, тогда процессы (улучшения) станут необратимыми.

Когда я привожу пример, что по полугодию мы ожидаем рост 30-40% по сравнению с прошлым аналогичным периодом, - это провал? Такой рост сам по себе не бывает. Вот сейчас мы отобрали по конкурсу 22 проекта с общим объемом 70, 6 млн. кв. м - это бизнес пришел в отрасль. Крупный бизнес пришел к формированию новых городов. Сейчас опасность в том, что нет системы градорегулирования, жилье "выстреливают" целыми микрорайонами, при этом в красивейших местах предлагают каменные джунгли. Но мы работаем над этим. (Квартирный ряд, 05.07.2007. ДОСТИЖЕНИЕ ИЛИ ПРОВАЛ? // Объемы ввода жилья растут, а доступность падает)



Более 450 млрд рублей требуется для того, чтобы обеспечить жильем по Федеральной целевой программе (ФЦП) "Жилище" все подпадающие под нее семьи, сообщил заместитель начальника ФГУ "Объединенная дирекция по реализации федеральных инвестиционных программ" Юрий Васильев.

"В пятницу во время принятия бюджета в Госдуме было решено выделить на реализацию программы "Жилище" 157 млрд рублей, - рассказал собеседник агентства. - Эти средства позволят обеспечить жильем только 24% (135-138 тыс.) семей, имеющих право на получение жилья. И то - если цены не повысятся". По словам Ю.Васильева, остальные 74% семей при указанном объеме финансирования программы жилье получить не смогут. "По предварительным расчетам, для реализации программы на 100% потребуется порядка 456 млрд рублей", - отметил собеседник.

Ю.Васильев напомнил, что программа "Жилище" должна быть реализована до 2010 года. "При необходимости вопрос о ее продлении может быть обсужден в 2009 году", - отметил собеседник. (Интерфакс. 10.07.2007. На реализацию программы "Жилище" потребуется более 450 млрд рублей)



Стройиндустрия



Столичные застройщики инвестируют в промышленность строительных материалов не менее активно, чем в недвижимость. Наличие собственной производственной базы позволяет не зависеть от ценовых колебаний и капризов поставщиков, объясняют они.

Московские строители жалуются: стоимость жилья растет в цене гораздо медленнее, чем стройматериалы. Руководитель аналитического центра IRN.ru Олег Репченко говорит, что с начала года цены на новостройки не поднимались, а стройматериалы не переставали дорожать. Так, меньше чем за полгода цены на цемент и арматуру выросли на 25-30%, на кирпич - на 50%, а на остальные стройматериалы - примерно на 10-20%.

По словам руководителя пресс-службы "СУ-155" Федора Сарокваши, цены на цемент с начала года выросли в среднем на 30% и находятся в диапазоне от 2720 до 4165 руб. за 1 т без учета доставки (300-325 руб. за 1 т). ДСК-1 последний раз покупал цемент по 3600 руб. за 1 т, указывает замгендиректора "СУ-155" Евгений Гончаров.

Такая же ситуация с арматурой: по информации директора по связям с общественностью "Главстроя" Ивана Слепцова, с начала года она подорожала более чем на 30%. Отпускные цены на арматуру с начала года выросли примерно на 20%, с 17 000 до 21 000 руб. за 1 т, говорит аналитик UBS Алексей Морозов. По его информации, еще столько же накручивают торговые компании.

Цены взлетели, потому что спрос на строительные материалы превысил предложение: зима была теплой, и строители больше работали, оправдывают ситуацию производители стройматериалов. Директор по вертикальной интеграции компании "Альфа-цемент" Александр Денисов говорит, что цены на цемент компании увеличились, но не столь существенно, как жалуются строители, - по его информации, в среднем на 5-20%. "Евроцемент груп" повысила отпускные цены на 10% в апреле, а на официальном сайте компании в мае было указано, что цемент марки 500 ДО можно купить по 2933-3034 руб. за 1 т.

Но и по таким ценам строители вряд ли смогут приобрести эту продукцию: причина - тотальный дефицит цемента. По словам аналитиков "Антанта-Капитала", цементные заводы работают на пределе своих возможностей, а износ мощностей достигает 80%. За четыре месяца этого года было произведено 1,241 млн т, а потребили 1,3 млн т, говорит Денисов. В отделе продаж "Мордовцемента" заявили, что цемента у них до конца года не будет. Так же ответили в "Себряковцементе" и "Воскресенскцементе". А металлургические компании "Евраз", "Мечел" и "Северсталь" вовсе не стали комментировать свою ценовую политику.

В структуре затрат на возведение готового здания доля стройматериалов составляет около 70%. То есть их подорожание на 20% повышает стоимость строительства примерно на 12%. Старший специалист отдела капитального строительства "Пересвет-Девелопмент" Людмила Семакина считает, что застройщики автоматически пытаются перенести стоимость стройматериалов на цену квадратного метра.

С дефицитом цемента и арматуры строителям приходится мириться - пока никто из них не заявлял о планах по созданию металлургической компании или строительстве цементного завода: слишком высок входной билет на этот рынок. Например, чтобы построить цементный завод мощностью 1 млн т, нужно вложить не менее $150 млн, а затраты окупятся через 7-8 лет. А производить кирпич, лифты, оконные рамы и прочие необходимые для стройки материалы начали многие. Строительные холдинги, особенно крупные вертикально-интегрированные, активно начали производить стройматериалы, подтверждает замгендиректора "СУ-155" Евгений Гончаров. Среди них - ГК "СУ-155", ПИК, корпорация "Главстрой", концерн "Кроет".

"Крупные строительные компании всегда ориентировались на собственное производство, чтобы обеспечить стабильное снабжение собственных площадок и не зависеть от других поставщиков, а также от форс-мажорных обстоятельств", - продолжает Михаил Михайлов, первый замгендиректора компании "М.О.Р.Е. - Плаза", у которой также есть собственный бетонный завод в Москве. С этим мнением соглашается руководитель пресс-службы "СУ-155" Федора Сарокваша: "Собственная производственная база позволяет быть более гибкими, чем другие компании, и менее чувствительными к колебаниям цен на определенные строительные материалы или политике поставщиков, а также более четко контролировать качество строительных материалов". В 2006-2007 гг. ГК "СУ-155" потратила на инновации и покупку производств стройматериалов около 1,3 млрд руб. ($50 млн).

В прошлом году "СУ-155" инвестировала около $10 млн в покупку в Германии двух заводов - асфальтобетонного и по переработке дерева. Как уточняет гендиректор "СУ-155" Александр Мещеряков, асфальтобетонных заводов в регионе не хватает и это отражается и на сроках, и на качестве поставок асфальта на стройки. Новый завод способен произвести 150 000 т асфальта за год, а потребности компании составляют примерно половину этого объема.

В апреле на входящем в "СУ-155" кирпичном заводе в Белых Столбах Московской области запущена новая линия по производству облицовочного кирпича. Кроме того, на заводе "Стройремонтналадка" в Одинцове установлена новая линия по сборке алюминиевых конструкций. Теперь "СУ-155" может отказаться от закупки этих материалов у "Русалюмстроя", а сама продукция будет дешевле на 5-10%. Среди других производств "СУ-155" - линии по производству окон и балконных ограждений, погонажных изделий.

"Чем лучше развита промышленность строительных материалов, тем крепче компания держится на рынке. По сути, такая база наряду с портфелем проектов - основные активы компании, позволяющие грамотно и эффективно вести бизнес", - объясняет Федор Сарокваша. Всего "СУ-155" принадлежит около 30 промышленных предприятий, ориентированных на обеспечение замкнутого цикла строительства.

Входящая в группу Олега Дерипаски компания "Главстрой" намерена в ближайшие три года инвестировать в производство строительных материалов $300 млн, построив до 2010 г. как минимум 10 заводов в шести регионах России. Это будут предприятия по производству газобетонных конструкций, силикатных и железобетонных изделий (ЖБИ), клееного бруса, извести и добавок для строительных смесей. "Главстрой" вложил около 200 млн руб. (почти $8 млн) в строительство деревообрабатывающего завода в г. Котельнич Кировской области, который откроется уже в этом году. В 2009 г. "Главстрой" планирует ввести в эксплуатацию заводы по производству извести в Рязанской области и по производству газобетонных конструкций в Красноярском крае и Иркутской области стоимостью $30 млн каждый. Три завода будут сооружены в Краснодарском крае: по производству газобетонных конструкций в Усть-Лабинске и по выпуску силикатных и железобетонных изделий. Для этих целей создано ООО "Главстрой - Усть-Лабинск". Четыре предприятия построят в Московской области: два - по производству газобетонных конструкций, одно - силикатных изделий и одно - ЖБИ. "Строительная отрасль сталкивается с серьезным дефицитом строительных материалов, прежде всего современных. Без создания новых производств стройматериалов невозможно наращивать объемы строительства. Необходимость сбалансированного развития "Главстроя" как вертикально-интегрированной компании, которая и производит строительные материалы, и строит, предполагает развитие существующих и создание новых заводов", - объясняет Иван Слепцов. По его словам, зачастую выгоднее построить новый завод, чем покупать действующий. Новый можно возводить с применением современных технологических схем, установить современное оборудование. В результате производительность, экономическая эффективность будут на порядок выше.

Концерн "Кроет", в состав которого входят восемь заводов по производству стройматериалов, в конце прошлого года приобрел участок под технопарк в 10 га в 4 км от Воронежа (рядом с федеральной трассой Ростов - Дон). Технопарк будет состоять из четырех заводов по производству стройматериалов: товарного бетона, сборных железобетонных конструкций и деревообрабатывающего производства. Первое предприятие будет выпускать продукцию под маркой "Бетон 222 - Воронеж". Общий объем инвестиций в проект составит более 1,5 млрд руб. К концу 2007 г. планируется вывести первую очередь заводов на рабочие мощности. Гендиректор "Кроста" Алексей Добашин рассказывает, что производство будет работать не только на собственные нужды концерна, но и для сторонних потребителей.

В 2005 г. девелоперская компания "Пересвет-Инвест" создала компанию "Промикс" для производства строительных и отделочных материалов. Спустя два года "Пересвет-Инвест" купила 75% акций Самаркандского лифтостроительного завода за $1,3 млн.

В регионы через ДСК Если московские строители выходят в регионы, то в первую очередь начинают развивать там производственную базу, отмечают участники рынка. Приобретение заводов может быть и частью стратегии по выходу в регионы, когда на месте приобретается завод, реконструируется и на основе его мощностей разрабатываются строительные программы под регион, добавляет Сарокваша. Примеры - покупки "СУ-155" Ивановского ДСК, группой компаний "ПИК" предприятий в Калужской области.

Весной прошлого года "СУ-155" приобрела Ивановский ДСК, мощность которого - 100 000 кв. м в год. Компания сразу же объявила о планах масштабного строительства: на 18 га в южной части города, в микрорайоне Московский, "СУ-155" построит жилой квартал на 250 000 кв. м.

В марте этого году другая строительная компания - ПИК купила два завода по производству железобетонных изделий в Калужской области: "Фотон ЖБИ" в Обнинске и Северный завод в Калуге. Оба завода выпускают товарный бетон, железобетонные изделия и другие стройматериалы, в том числе для строительства домов типовой серии 83ИЛ. Вместе с заводами компании достались три строительных проекта - в Калуге, Обнинске и д. Лихун. Первый - микрорайон "Молодежный" в д. Лихун (строительство 170 000 кв. м недвижимости на 22 га).

Всего компания намерена построить в регионе более 640 000 кв. м жилья. Инвестиции оцениваются минимум в $400 млн. Компании развивают собственные производственные мощности, так как не хотят зависеть от поставщиков, многие из которых являются монополистами, считает директор по работе с новостройками и недвижимостью национального банка "Траст" Михаил Соловьев. "В начале 1990-х стройматериалы не отличались хорошим качеством. С бумом строительства эта ниша на рынке очень быстро заполнилась, сейчас потребитель получил возможность выбирать качественный товар на любой вкус", - рассказывает Семакина.

В "СУ-155" считают, что национальный проект "Доступное жилье" будет завязан на производственные мощности и президентская программа сможет реализоваться в тех регионах, где развита строительная промышленность. А Алексей Кожевников уверен, что для успешной реализации нацпроекта рынок стройматериалов нуждается в поддержке со стороны государства. По его мнению, ряд вопросов необходимо урегулировать законодательно, например отменить пошлины на ввоз оборудования, освободить предприятия от налогов на период реконструкции.

"Инвестиции в производственную базу - это как формирование фундамента при строительстве дома. Чем лучше развита промышленность строительных материалов, тем крепче компания держится на рынке, - рассуждает Сарокваша. - По сути, такая база наряду с портфелем проектов - самые главные активы компании, позволяющие грамотно и эффективно вести бизнес. Такая компания выигрывает в перспективе, поскольку она замкнута в полный производственный цикл, т. е. в состоянии выполнять проекты любой сложности под ключ. Именно поэтому подобные структуры удобны в качестве партнеров для государства или крупных инвестиционных компаний". (Ведомости, 09.07.2007. БЭЛА ЛЯУВ. Свой кирпич и свой бетон)



Цены на жилье



Основатель аналитической школы российского рынка недвижимости Геннадий Стерник подготовил к X Национальному конгрессу по недвижимости в Санкт-Петербурге доклад о коррекции прогноза цен предложения жилья в городах России на 2007 г. Судя по расчетам гуру, корректировать надо совсем немного, а вектор среднесрочного прогноза для Москвы и области до 2008 г. все равно направлен вверх. К осени 2008 г. - почти до $8000 за 1 кв. м для столицы и $5000 за 1 кв. м для области, далее выше, чем рассчитанный ранее базовый тренд.

По данным риэлторов, на рынке новостроек столицы в настоящее время продается около 320 объектов, объемы предложения понемногу снижаются.

Геннадий Стерник для коррекции своих прогнозов обращается к динамике прошлых лет. Ежемесячные наблюдения за средней удельной ценой квартир в Москве с середины 1990 г., в Петербурге, Екатеринбурге, Твери - с начала 1992 г. и в ряде других городов показали, считает он, что все города прошли через одни и те же стадии: старт рынка и взлет цен (до 1994-1997 гг.), стабилизация (до 1997 г.), кризис (до 2000 г.), послекризисное восстановление (до 2001 г.), стабилизация-2002, "нефтяной" рост, стабилизация-2004, "ажиотажный" рост (2005-2006 гг.), переход к стабилизации (конец 2006 г.). "Это говорит о единстве присущих развивающимся рынкам закономерностей их становления и развития, - констатирует Стерник. - Но специфические региональные особенности привели к несинхронности развития их рынков, сдвигу во времени начала и окончания некоторых стадий. Кроме того, имелись особенности и в протекании некоторых стадий в отдельных городах".

"Например, в Петербурге в отличие от Москвы и всех других городов стабилизация в начале 2002 г. не произошла: продолжался медленный рост, объясняемый подготовкой к 300-летнему юбилею города, вниманием президента, привлечением бюджетных и внебюджетных инвестиций. Проседание цен во время стабилизации-2004 в Петербурге было следствием затоваривания первичного рынка во время "нефтяного" бума 2003 г., вследствие чего стабилизация-2004 продолжалась в Петербурге почти до конца 2005 г. Переход к стабилизации после "ажиотажного" роста произошел в Москве и Петербурге одновременно - в ноябре - декабре 2006 г. - и закончился на уровне цен $4835 и $2590 за 1 кв. м соответственно", - напоминает аналитик.

Интересны результаты мониторинга поведения рынков, пользующихся разной валютой. "Августовский кризис 1998 г. разделил все города на две группы по признаку валюты номинирования цен: "долларовые" города держали цены предложения до конца года и лишь в 1999-2000 гг. понизили их на 35-55%, "рублевые" обрушили цены (в долларовом выражении) в августе и далее медленно их понижали до конца 1999 г. (на 50-65%). Восстановление рынка началось раньше в тех городах, где цены упали больше, а закончилось почти одновременно - к началу 2002 г. К концу 2006 г. Екатеринбург вышел на уровень $2415 за 1 кв. м, а Тверь - $1370 за 1 кв. м, и стадия "ажиотажного" роста в этих городах еще не завершилась. В Новосибирске (городе с рублевой номинацией цен) кризис обрушил цены в долларовом выражении более чем вдвое (до $230 за 1 кв. м), в то время как в "долларовой" Московской области - лишь в полтора раза (до $180 за 1 кв. м). К концу 2006 г. уровень цен в Новосибирске достиг $1560 за 1 кв. м и рост продолжался, а в Московской области произошел переход к стабилизации на уровне $2520 за 1 кв. м", - пишет Стерник.

"Последние шесть лет во всех городах России наблюдался непрерывный рост цен на жилье. Первоначально этот факт воспринимался только как помеха для построения экономико-математических моделей в условиях отсутствия рыночных колебаний. Прогнозирование (не всегда удачное) осуществлялось на основе анализа отдельных факторов и исследования их влияния на цены. Летом прошлого года нами была выдвинута гипотеза о том, что рынок недвижимости вместе со всей экономикой России вступил в долговременный полупериод устойчивого роста. Был построен для рынка жилья Москвы так называемый базовый тренд, который показал, что ежегодные темпы роста цен составляли в прошедшие годы и будут составлять еще 10-15 лет в среднем 20-25%", - оптимистичен аналитик.

Далее был разработан метод "негармонического разложения ценового тренда", который позволил рассчитать в декабре - январе среднесрочный прогноз (на 2007-2008 гг.) динамики цен в Москве, Московской области и еще восьми городах".Получилось, что в столичном регионе и Петербурге уже с начала года начнется стадия стабильности цен с возможной корректировкой вниз на 5-10%, которая будет продолжаться по крайней мере до начала 2008 г., после чего начнется новая стадия повышения темпов роста цен.

Для других городов эта стадия начнется на 3-5 месяцев позже и закончится осенью (Тверь) и зимой (Новосибирск) 2007 г., весной (Екатеринбург, Ростов, Пермь) и летом (Петербург) 2008 г.

Сверка прогноза с данными за прошедшие пять месяцев 2007 г. показала Стернику, что Москва и область (а также Екатеринбург и Нижний Новгород) "близко совпадают с ранее рассчитанным прогнозом". Питер выдал небольшое повышение цен, разойдясь с расчетами на $190 за 1 кв. м (7,4%), но этого мало для коррекции. Лишь Новосибирск заставил потрудиться и откорректировать расчеты. В городе, отмечает Стерник, сохраняются высокие темпы роста цен, расхождение с прогнозом составило $390 за 1 кв. м (19%).

Конечно, рост цен в 2006 г. был слишком значителен и хорошо, что рынок успокаивается, говорит большинство его участников. Кто-то ожидает оживления рынка уже осенью, но ряд экспертов относят этот момент на весну 2008 г.

По мнению экспертов аналитического центра IRN.ru, сегодняшняя ситуация напоминает 2004 г.: "Тогда рынку понадобилось около 8-9 месяцев для стабилизации. Можно предположить, что если бы были предпосылки для более существенного снижения цен, то оно бы уже происходило".

Но под оживлением на IRN.ru подразумевают не рост цен, а увеличение числа сделок до уровня, предшествующего галопирующему росту цен. А вот в "Миэле" считают, что "с августа велика вероятность повышения спроса и возобновления роста цен с начала осени 2007 г.".

По оценке аналитического консалтингового центра холдинга "Миэль", с учетом элитных объектов средневзвешенная цена предложения в мае - $5677 за 1 кв. м, что больше, чем в апреле, на 2,9%. Повышение цены спровоцировано ростом цен на элитные новостройки. Без учета элитных объектов средневзвешенная цена предложения домов-новостроек в Москве в мае 2007 г. составила $4905 за 1 кв. м, а прирост к апрелю - 0,9%.

"Реальные доходы населения и отложенный спрос также будут нагонять далеко оторвавшиеся от них цены на недвижимость еще много месяцев. Продавцы недвижимости продолжат защищать свои консервативные интересы, тем более что долговечность и слабое устаревание квартир как товара дает им надежду дождаться лучших времен", - обнадеживают в Rway, директор которого Александр Крапин признан лучшим аналитиком 2007 г. Российской гильдией риэлторов. (Ведомости, 09.07.2007. Маята с прогнозами)



Объем предложения значительно снизился в прошедшем месяце как на первичном, так и на вторичном рынке. "Количество предложений на рынке новостроек Москвы по итогам июня снизилось на 15 - 17% по сравнению с предыдущим месяцем и составило около 275 адресов, - констатирует руководитель аналитической службы "МИАН - агентство недвижимости" Алексей Кудрявцев. - Примечательно, что тенденция сокращения предложения характерна для всех ценовых категорий городской недвижимости. Количество предложений вторичной недвижимости в Москве снизилось почти на 20% и составило около 40 тыс. квартир. Причина та же, что и в сегменте новостроек, - увеличившийся в несколько раз период экспозиции простимулировал продавцов, для которых продажа квартиры не является вопросом первой необходимости, снять свои предложения до лучших времен".

При этом наиболее стремительно сокращается предложение жилья в сегменте экономкласса. Фактически в городе уже не строится типовое жилье на продажу - почти все дома этого сегмента отдаются на выполнение социальных программ московского правительства. В июне руководитель столичного стройкомплекса Владимир Ресин заявил, что начавшаяся застройка Щербинки - последняя площадка массового строительства в городе. И при этом вся площадь квартир в этом районе будет отдана Министерству обороны РФ для решения жилищных проблем семей военнослужащих. Если что-то и поступит в продажу в этом районе, то только на вторичном рынке.

Таким образом, отсутствие предложения в сегменте новостроек экономкласса заставит обратиться к вторичному рынку тех покупателей, которые ищут не более качественное, а менее дорогое жилье. Очевидно, что продавцы квартир в типовых домах ждут момента, чтобы поднять цены в условиях дефицита. Поэтому в течение ближайшего года стоит ждать роста цен в том самом сегменте, который эксперты называют "переоцененным".

Реально в дешевом сегменте с Москвой конкурирует ближнее Подмосковье. "Очевидно смещение спроса в сторону подмосковной недвижимости, - отмечает Алексей Остробородов, коммерческий директор Межрегиональной девелоперской компании. - При том что качество жилья находится на самом высоком уровне, стоимость квадратного метра в монолитных домах начинается от 58 тыс. руб. Крупнейшие города Подмосковья - Химки, Красногорск, Одинцово, Мытищи - все еще имеют серьезные преимущества в цене по сравнению с Москвой, не уступая при этом столичной инфраструктуре". (Коммерсантъ-Деньги, 09.07.2007. АНДРЕЙ ВОСКРЕСЕНСКИЙ. Стихший рынок)



В июне новостройки продолжили незначительно дорожать (на 1-2 %) в зависимости от сегмента рынка, качества конкретного объекта и маркетинговой политики застройщика.

Даромир Обуханич, генеральный директор Первой ипотечной компании:

На данный момент на рынке наблюдается тенденция отложенного спроса, что подтверждается большим покупательским интересом к новым объектам. К осени может сыграть накопленный за год отложенный спрос, ожидается более высокая активность и оживление рынка.

Дмитрий Таганов, руководитель аналитического отдела агентства "Инком-недвижимость": Примерно с осени мы прогнозируем возобновление роста цен. При этом не следует ожидать такого же бурного роста, как в прошлом году. Скорее всего, цены с осени до конца года будут расти примерно на уровне инфляции или чуть выше. В основном это будет связано с тем, что рынок за лето окончательно вернется в свое нормальное состояние после аномального всплеска активности покупателей в 2006 году и станет вести себя в соответствии с присущей ему цикличностью (осень - период повышения активности на рынке после летнего затишья). Дополнительным фактором, больше в долгосрочной перспективе, послужит постепенное вымывание с рынка низкокачественного жилого фонда, цены на который и определяют по большей части отрицательные темпы роста цен в первой половине текущего года (цены на качественное жилье всегда росли). В частности, интенсификация программ социального жилья (в рамках которых реализуется достаточно большая часть жилья невысокого качества) приведет к тому, что данный класс жилья вообще не попадет на рынок и, соответственно, не будет иметь влияния на цены. (Коммерсант, 12.07.2007. Елена Дегтярева. Сиеста в городе)



По данным аналитического консалтингового центра "МИЭЛЬ", в ближайшие несколько лет рынок недвижимости в Москве и области будет иметь устойчивый положительный тренд. В период с 2007 по 2010 г. средний темп роста цен на жилье в столице составит порядка 12 % в год, а в Подмосковье - около 14%. Эти цифры превышают предполагаемые показатели инфляции, что позволяет говорить о росте рынка. Основными повышающими факторами станут благоприятная макроэкономическая ситуация и дальнейшее развитие сегмента ипотечно-жилищного кредитования. В 2007-2008 гг. тенденцию к росту цен будут также поддерживать сохраняющийся дефицит предложения рынка новостроек и отложенный неудовлетворенный спрос платежеспособного населения. (Недвижимость и цены, 09.07.2007. ЦЕНЫ И ПРОГНОЗЫ // Жилая недвижимость Москвы)



Падение цен на столичном рынке недвижимости не может длиться вечно, считают эксперты "Ренессанс Капитала". Они уверены, что нынешняя стагнация - явление временное и вскоре должно прекратиться. Эксперты инвестбанка прогнозируют, что вплоть до 2010 г. жилье будет дорожать, но не более чем на 10% в год.

Цены на квартиры в Москве стагнируют с конца 2006 г., а некоторые типы жилья и вовсе стали дешеветь. "Величина коррекции невелика, формальная статистика дает 3-5% снижения с начала года, а неявная может доходить до 10-15%", -рассказывает руководитель аналитического центра IRN.ru Олег Репченко. Позже такой же тренд зафиксирован в регионах. Эксперты объясняют это резким скачком цен в прошлом году. По данным аналитиков "Ренессанс Капитала", в 2006 г. цены на жилье в России поднялись на 53,8%, а в столице - на 93,8%.

Но спад будет длиться недолго, прогнозируют аналитики "Ренессанс Капитала". В отчете по рынку недвижимости они утверждают, что в нынешнем году недвижимость в России и в Москве подорожает на 12,2% и 9,7% соответственно. Примерно такими же темпами жилье будет дорожать вплоть до 2010 г.. "Невозможна стабилизация рынка в условиях хронической нехватки жилья", - объясняет аналитик "Ренессанс Капитала" Алексей Языков. Он указывает, что на каждого жителя России приходится 21 кв. м жилья. В Европе этот показатель составляет 29 кв. м. Чтобы достичь этого уровня, Россия должна построить около 1 млрд кв. м жилья. А это примерно пять таких городов, как Москва. При нынешних темпах строительства на это понадобится 20 лет.

Но государство больше стимулирует не предложение жилья, а спрос, внедряя ипотеку, сетует Языков. По данным "Ренессанс Капитала", в 2006 г. ипотечный рынок вырос в 4,8 раза и на него пришлось 15% покупок нового жилья. Если прогнозы инвестбанка оправдаются, то к 2010 г. эта доля увеличится до 65%.

Особую обеспокоенность "Ренессанс Капитала" вызывают цены на жилье в Москве. Несмотря на стагнацию, средняя семья в столице пока не может позволить себе купить жилье даже с помощью ипотеки. "Если до 2006 г. рост цен на недвижимость коррелировался с ростом доходов населения, то в прошлом году рост доходов значительно отстал от цен, - объясняет Языков. - Но спрос никуда не делся, он всего лишь отложен". "Мы не ожидаем значительной коррекции цен на жилье в ближайшем будущем. Более того, считаем, что по мере роста доходов населения цены на жилье будут пытаться догнать покупательную способность населения", - говорится в отчете.

"Рост цен в долларах на 10% возможен, так как это элементарный учет инфляции, про которую, разумеется, не забывает при ценообразовании ни один продавец товаров или услуг", - считает директор по развитию инвестиционной группы "Жилторг" Иван Гурьев. По прогнозам Минэкономразвития, инфляция в 2007 г. составит 7-8%, в 2008 г. - 6-7%, в 2009 г. - 5,5-6,5%, в 2010 г. - 5-6%. А доллар укрепится незначительно: в 2008 г. за него будут давать 25,9 руб., в 2009 г. - 26,4 руб. и в 2010 г. - 27,2 руб. По расчетам правительства, средняя зарплата россиян увеличится с 13 066 до 20 815 руб. (рост - около 60%).

"С уверенностью я могу говорить о перспективе на ближайшие полгода, не далее, и в этот период не произойдет ничего такого, что могло бы послужить толчком к реальному повышению цен, - считает Гурьев. - Мы сейчас имеем потолочные цены на недвижимость - как загородную, так и городскую". Если бы сейчас цены могли упасть глубже, то этот процесс уже бы происходил, возражает Репченко. Он напоминает, что в 2004 г. рынку потребовалось для восстановления спроса девять месяцев, а нынешняя стагнация длится около семи месяцев. "Оживления на столичном рынке можно ожидать со дня на день, - уверен эксперт. - Правда, это не означает возобновления роста цен - скорее всего они останутся на нынешнем уровне, окончание стагнации будет выражаться в переходе потенциальных покупателей от выжидательной позиции к активной". Гендиректор Первой ипотечной компании Даромир Обуханич уверен, что отложенный спрос сформирован и в ближайшее время вернется. "Это видно по прибывающему интересу к новым площадкам", - говорит он. (Ведомости, 12.07.2007. Бэла Ляув, Кирилл Корюкин. ЖИЛЬЕ ПОДЕШЕВЕЛО НЕ НАДОЛГО)



Нынешний сценарий развития рынка напоминает скорее стагнацию 2004 года. И хотя в сегодняшних условиях из-за того что стоимость жилья в настоящее время выше, стагнация способна оказаться несколько продолжительнее, а ценовая коррекция - значительнее (как было отмечено ранее, по отдельным квартирам и домам ее величина достигает 10-15%). Так что обвал цен на недвижимость с каждым месяцем становится все менее вероятным. Сейчас на рынке происходит накопление отложенного спроса - потенциальные покупатели ожидают снижения цен. Однако подобный процесс не может продолжаться вечно. В 2004 году рынок выжидал приблизительно восемь-девять месяцев. По мнению специалистов аналитического центра IRN. RU, в условиях относительно стабильной экономической и политической обстановки данные параметры определяются даже не макроэкономическими факторами, а скорее психологическими причинами и особенностями потребительского поведения. А значит, в нынешних условиях период накопления отложенного спроса и время выжидания должны оказаться примерно такими же, как и в2004 году, а возможно и немного большими. Другими словами, время перехода потенциальных покупателей от выжидательной позиции к более активным действиям, вероятно, придется на конец лета - начало осени. К тому же этому будет способствовать тот факт, что в данный период деловая активность обычно повышается. (Недвижимость и цены, 09.07.2007. Олег РЕПЧЕНКО. ОБЗОР МОСКОВСКОГО РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ // ИТОГИ ПЕРВОГО ПОЛУГОДИЯ 2007 ГОДА)



Владислав Луцков, директор Аналитического консалтингового центра холдинга "МИЭЛЬ". - В июле мы не ожидаем существенных изменений в поведении продавцов и покупателей, в августе возможно оживление спроса. Что же касается долгосрочных прогнозов, то в период с 2007 по 2010 годы средний темп роста цен на московскую жилую недвижимость составит порядка 12 процентов в год, а на жилье в Подмосковье - порядка 14 процентов. К декабрю 2010 года стоимость квадратного метра в Москве достигнет уровня 7, 5 тысячи долларов, а в Московской области - 4 тысяч долларов. (Комсомольская правда, 10.07.2007. Нигина БЕРОЕВА. Какой кредит удобнее: ипотечный или "неотложный")