Рассылка закрыта
При закрытии подписчики были переданы в рассылку "Куда податься?" на которую и рекомендуем вам подписаться.
Вы можете найти рассылки сходной тематики в Каталоге рассылок.
Новости сайта Чемодан
Toп-13 стран, в которых украинцы хотят получить бизнес-образование 
Источник: QS TopMBA.com
MBA Applicant Survey 2010
В рамках исследования производился опрос украинских студентов западных бизнес-школ  Недвижимость в Турции - советы специалиста...На форуме "Чемодан" все чаще появляются вопросы о покупке недвижимости в Турции, а также о том, можно ли "попасть", то есть оказаться жертвой аферистов или просто непорядочных продавцов. Как определить, хорош или плох тот или иной риэлтор? Как удостовериться в "чистоте" приобретаемой турецкой недвижимости? С этими вопросами мы обратились к Людмиле Синельниковой, генеральному менеджеру компании MSG Group - ведущего турецкого застройщика и старейшего на Ближнем Востоке риэлтерского агентства...
-- Турция, как известно, расположена на границе Востока и Запада.
Соответственно, восточная ментальность у вас не в дефиците. "Торговля - это искусство
плутовства и обмана" - так заявил Аладдину купец, помогающий ему устроиться в Багдаде.
Так ли это в случае турецкой недвижимости? Плутовство - неотъемлемая часть турецкого
рынка недвижимости?
Не могу с этим согласиться, дело в том, что
нечестных фирм и риэлторов хватает везде, в любой стране. И Турция конечно не исключение.
Здесь есть кристально чистые и честнейшие люди, которые зарабатывают качеством услуг, и,
конечно же, есть те, кто, как Вы выразились, плутует.
-- Давайте начнем с основ. Какой документ по турецким законам является
единственным подтверждением прав на недвижимое имущество?
ТАПУ - свидетельство права собственности, титул
владельца недвижимости.
В соответствии с турецким законодательством, ТАПУ является единственным документом,
удостоверяющим права собственности на определенный объект недвижимости. Это значит, что
оформление прав на недвижимость является прерогативой государственного органа -
Кадастрового управления, которое и выдает новому владельцу владенческий титул "ТАПУ".
Этот титул подразумевает безвременное и абсолютное право владения недвижимостью, которое после заключения сделки купли-продажи не может быть никем оспорено в судебном порядке или любом другом государственном органе. ТАПУ представляет собой документ, удостоверяющий право собственности данного человека на конкретный объект недвижимости. -- Cтамбульский риэлтор старательно заверял наших знакомых, что
нотариально заверенный договор купли-продажи является полноценным свидетельством права
покупателя на квартиру. А оказывается это не совсем так?
Нет, договор, (кем бы и где он не заверен) не
является полноценным свидетельством права покупателя на квартиру. Это документ,
подтверждающий тот факт, что между покупателем и продавцом произошел акт продажи. Но и
покупатель, и продавец могут разорвать контракт, уплатив штрафные санкции, указанные в
контракте. В этом случае сделка считается не совершенной, а объект недвижимости остается
за прежним владельцем.
-- Насколько сложна процедура получения ТАПУ?
Процедура довольно несложная. Требуется собрать
несколько документов, приложить оригинал паспорта, вот и все. И, конечно же,
государственному Кадастровому управлению понадобится некоторое время для проверки объекта
недвижимости и переоформления недвижимости.
-- Почему же тогда многие русские, приобретающие недвижимость в Турции,
заключают нотариально заверенные договора купли-продажи и на этом основании считают себя
владельцами недвижимости? Кстати, некоторые семьи уже проживают в купленных таким образом
домах…
Проживать Вы можете в квартире сразу после внесения
залога и заключения контакта, но дело в том, что прав на эту недвижимость без ТАПУ у Вас
нет.
-- Многие жалуются, что посредники (риэлторы) берут слишком много денег
за оформление ТАПУ и связанных с этим свидетельством бумаг. Называют суммы от 1200 евро.
Сколько же стоит оформление права собственности?
На самом деле, на переоформление ТАПУ уходит от
1500-2000 евро. Точной суммы не могу назвать, так как сумму определяют государственные
структуры Турции. Это так называемый гербовый сбор и различные более мелкие
государственные пошлины.
-- Какие уловки используют аферисты, чтобы выманить деньги у доверчивых
иностранцев?
Скажем так, что турки конкретно не стремятся
обмануть, кинуть или как-либо нажиться на иностранцах криминальным путем.
Просто наши граждане зачастую, чтобы сэкономить лишнюю тысячу евро, обращаются к местным жителям, хоть немного знающим русский язык. Те же оказываются абсолютно некомпетентными в этих вопросах. Не зная законов продажи недвижимости иностранным гражданам, просто получив свои проценты, они оставляют клиентов наедине с их проблемами. Нужно знать, что в Турции не во всех районах разрешена продажа недвижимости иностранцам. Существует целый раз ограничений на некоторых территориях, прежде всего в районах, где размещаются стратегические объекты. Нужно проверять получен ли ИСКЯН (специальный разрешительный ордер) на комплекс либо на здание. Таких нюансов много. Проверить их может лишь профессиональный адвокат или опытный риэлтор. -- Как проверить добропорядочность риэлтора? Есть ли в Турции лицензии на
право заниматься операциями с недвижимостью? Как проверить лицензию?
Я бы посоветовала в первую очередь проверять не
риэлтора, а фирму, в которой Вы собираетесь приобрести недвижимость. Для этого требуется
всего лишь попросить предоставить весь пакет документов на разрешение заниматься
операциями с недвижимостью. В том числе и лицензию.
Лицензию по номеру можно проверить на турецком сайте www.atso.org.tr. Но для этого нужно хотя бы минимально знать турецкий язык. Также стоит попросить данные клиентов, которые уже приобрели недвижимость в этой фирме, поинтересоваться отзывами на форумах в интернете. -- Хорошо, типичная ситуация: мы нашли хороший коттедж, но не хотим до
переоформления на наше имя ТАПУ платить продавцу. Продавец же, в свою очередь, также не
соглашается на переоформление ТАПУ на наше имя. Что в этом случае делают умные люди в
Турции?
Я бы посоветовала такой вариант: заключается
трехсторонний контракт, дальше покупатель вносит залог, и на ТАПУ ставится обременение до
прихода из Измира и переоформления. После внесения всей суммы продавцу обременение
снимается, и ТАПУ переоформляется на покупателя.
-- Это, конечно, совсем другое дело, думаю, что в этой схеме нет места
для маневра и обмануть покупателя практически невозможно. Спасибо, ценная информация.
Уточню. А можно ли сделать еще и так: адвокат или риэлтор переводят ТАПУ на себя, а по
оформлению всех необходимых формальностей оформляют ТАПУ на покупателя?
Такие варианты приобретения недвижимости тоже
известны, но для этого Вы должны доверять человеку, на которого оформляете ТАПУ, на все
100%. Так как все равно всю сумму, либо какую-то ее часть Вы оплатите. В крайнем случае,
советую взять СЕНЕТ (это аналог долговой расписки, действующий во всех судах Турции), у
того человека которому выплачена определенная сумма. После переоформления ТАПУ СЕНЕТ
ликвидируется.
-- Теоретически, в Турции, как и в другой стране, можно нарваться на
нечестного адвоката. А как дело обстоит на практике?
Бывали случаи, что адвокат работал на обе стороны,
участвующие в сделке, но это редкость. Вообще, думаю, нечестные юристы встречаются не
только в Турции, России или на Украине - в Америке и Европе также можно найти таких
дельцов. Другое дело, что, как и в случае с риэлторами, нужно поинтересоваться репутацией
адвоката и выбрать человека с рекомендациями.
-- Общеизвестно, что мошенники обычно пользуются человеческими
слабостями: обычно это жадность, растерянность или просто желание получить что-то за
бесценок. Известны ли вам случаи, когда мошенники тонко играли на жадности или просто
желании изрядно сэкономить?
Да, это то, о чем я писала выше. Расскажу случай из
практики. К нам в компанию пришла женщина с просьбой о помощи. Целый год она не могла
получить ТАПУ.
Клиентка познакомилась на пляже с женщиной и поведала ей о том, что хочет купить квартиру. Та, в свою очередь, вызвалась ей помочь. Отвела ее в турецкое агентство, где ей продали хорошую квартиру за 100000 долларов. Взяли всю сумму вперед, 3% комиссии и 2000 евро на оформление ТАПУ. Сразу отдали несчастной ключи от квартиры. В квартиру она въехала, но ТАПУ она так и не получила. Выяснилось что эта квартира заложена в четырех банках, и сумма задолженности равна стоимости квартиры, которую уплатила клиентка. С банками не поспоришь. Наняли адвоката, но клиентку банк выселил из квартиры. В данный момент пострадавшая судится с турецким агентством (они по делу идут как мошенники), а вот с хозяина квартиры взять нечего, с агентства, как оказалось, тоже. Вот и осталась несчастная и без квартиры, и без денег. -- Допустим, я приобрел квартиру. Но ведь часть года я все равно вынужден
проводить на родине. Как быть - квартира стоит пустая, а платить за нее все равно нужно?
Существуют ли какие-нибудь варианты - например, сдать, или может быть написать заявление
и заморозить на несколько месяцев оплату муниципального налога?
В Турции коммунальные услуги (свет и вода)
оплачиваются по счетчику, сколько израсходовали, столько и заплатили. Но обслуживание
территории комплекса, в котором находится недвижимость, оплачивать нужно ежемесячно,
независимо от того, проживаете вы там, или нет.
Поэтому, конечно, лучше всего сдавать купленную квартиру. Тем более, что последнее время аренда недвижимости в Турции пользуется большим спросом в летний период. Зачастую те же фирмы, что продают недвижимость, занимаются также и сдачей коттеджей, домов и квартир в аренду. Если фирма надежная, то можно смело довериться ей, и избежать круглогодичной оплаты коммунальных платежей. -- Если не жить постоянно в купленной квартире или доме, возможен ли
вариант
сдачи недвижимости в Турции в аренду? Сколько можно выручать (в среднем, разумеется)? Сдавать квартиру в аренду, если не проживаешь в ней
постоянно, не только можно, но и нужно. Апартаменты с одной спальней при сдаче в аренду
может приносить своему владельцу 500-1000 евро в месяц, квартира с двумя спальнями - до
1250 евро, а частный дом - до 3000 евро ежемесячно.
-- Как обезопасить недвижимость от вандализма арендаторов?
Все очень просто. При сдаче недвижимости в аренду
взимается залог, как правило - в размере 1000 евро. В случае, если нанесен ущерб
имуществу, компенсация просто вычитается из этого депозита.
В конце срока аренды все имущество проверяется по описи, и если претензий к сохранности имущества нет, то залог возвращается арендатору. -- Отношения владельца жилья и арендаторов как-то оформляются
официально?
Да. Обязательно составляется договор аренды.
-- Какие районы Анталии считаются самыми спокойными и удобными для жизни?
Районы Коньяалты и Лары - самые лучшие в Анталии. В
этих районах строятся и уже построены комплексы по инфраструктуре и качеству жизни
удовлетворяющие русского клиента.
-- Есть ли в Стамбуле, Анталии, Анкаре и других турецких городах районы,
куда лучше не заходить, особенно по вечерам?
Не могу сказать, где эти районы находятся в Стамбуле
или Анкаре, но наверняка они существуют, их просто не может не быть: такие районы есть и
в Риме, и в Берлине, и в Париже. Такой район, конечно же, есть и в Анталии. Называется он
"Зейтын Кей". По рассказам местных жителей, туда лучше не заходить даже днем, а уж тем
более, вечером и ночью.
-- Приведите, пожалуйста, случаи из Вашей практики - в какие неприятности
попадали русскоязычные покупатели?
Вот уже несколько лет длится тяжба нескольких
клиентов с одной немаленькой стамбульской фирмой, которая продавала один и тот же объект
сразу нескольким покупателям, со всех брала деньги, и оставляла большинство клиентов, как
говорится, "с носом". Потом люди месяцами ходили к ним в офис в надежде получить
документы и получали стандартный ответ - бумаги в стадии оформления в ТАПУ.
-- Что можно предпринять, чтобы не стать жертвой таких аферистов?
Лучше всего внимательно изучить отзывы клиентов,
тех, кто уже купил через эту фирму. Однако и это не панацея - сегодня дела у компании
идут в гору, а завтра, возможно, будут совсем плохи.
Стоит просто не упускать нить событий, не полагаться на честное слово, на упреки "ты что, нам не веришь???", а проверять и перепроверять каждый документ, не экономить на переводчиках и по возможности лично присутствовать во всех инстанциях. Кстати, был еще один случай. Одна фирма приобрела земельные участки, построила коттеджи, начала их продавать. А после оказалось, что кто-то из персонала фирмы что-то напутал с границами, в итоге документов ТАПУ оказалось значительно меньше, чем самих участков. Тут речь не идет о надувательстве, компания в принципе честная. Но покупателям от этого легче не стало. И еще раз - этого можно было избежать, окажись среди покупателей хотя бы один въедливый человек. Нет, все положились на репутацию фирмы и заплатили полную стоимость, не дожидаясь ТАПУ. -- Ну и чем дело кончилось?
Пока ничем. Вот уже третий год вопрос висит в
воздухе.
-- Людмила, большое спасибо за то, что потратили время и согласились
просветить нас в столь щепетильном вопросе. Надеемся, Ваша информация поможет многим
людям избежать гигантских проблем.
Пожалуйста, очень рада была помочь. Предупрежден -
значит вооружен. Теперь больше наших людей вооружены и могут спокойно, со знанием дела,
приобретать недвижимость в Турции.
Автор: Андрей
Ган
Источник: партнерская
сеть "Гольфстрим" Рассылка подготовлена партнерской сетью "Гольфстрим" ООО "Гольфстрим+"
|
 ОБРАЗОВАНИЕ ЗА РУБЕЖОМ...КУРСЫ ЯЗЫКОВ В УКРАИНЕ...БРАК ЗА РУБЕЖОМ...ИММИГРАЦИЯ...   НАШИ ПРОЕКТЫ...
|
| |
На втором месте по популярности среди украинцев оказались бизнес-школы США. Туда за
МВА-дипломом не против отправиться 58,7%. Третье и четвертое места в этом списке были
отданы Германии и Канаде (42,7% и 40% соответственно).| В избранное | ||
