Добрый день! Сегодняшний выпуск посвящен оценке квартиры.
КАК ОЦЕНИТЬ СВОЮ КВАРТИРУ?(часть2)
При решении жилищного вопроса первой проблемой является объективная оценка недвижимости. Независимо от того, сами вы будете заниматься продажей или покупкой, обратитесь ли в агентство, желательно знать, какие параметры влияют на стоимость квартиры. Завысив стоимость, вы рискуете потерять в первую очередь время, а время в этом случае — деньги. Занизив — тоже потеряете, но уже прибыль. Как же узнать реальную стоимость квартиры (то есть ту, за которую она будет максимально выгодно продана)? Все ли квартиры продаются по заявленной цене? Следует ли обращаться к лицензированному оценщику? Об этом и пойдет речь в выпуске.
Третий вариант — оценить квартиру самому, не привлекая специалистов ни из оценочной, ни из риелторской фирмы. Затраты минимальные — только на покупку изданий о недвижимости. Нужно лишь найти в газете квартиры с такими же параметрами, как у вашей, и рассчитать среднюю стоимость. Чем больше выборка, тем, конечно же, точнее результат. Этот способ надежнее экспресс-оценки, так как в любом случае вы свою квартиру знаете лучше, чем риелтор, которому вы рассказали о ней по телефону. Минусы здесь следующие (из практики):
·необъективное отношение к своей квартире;
·недостаток информации (если в базе агентства тысячи квартир, то продавец (он же хозяин) сделает выборку максимум из 15–20 квартир);
·и самое главное — стоимость квартир, указанная в СМИ, как правило, существенно отличается от цены, по которой эта недвижимость будет продана.
В качестве примера рассмотрим случай, когда продавец, оценивая квартиру по газетам, приходит к выводу, что аналогичный вариант выставлен на продажу за 62 000 у. е. «Так как моя квартира лучше (та самая необъективность — свое хуже быть не может), то она должна стоить 65 000 у. е.», — решает хозяин. А потом удивляется, почему никто (ни риелторы, ни потенциальные покупатели) не проявляет никакого интереса к его предложению, услышав эту цену. Если продавец неуступчив, трата времени на осознание реальной стоимости квартиры может обернуться потерей денег, а спустя несколько месяцев, когда вопрос встанет остро, нередко все равно приходится снижать стоимость, чтобы продать как можно быстрее.
Параметры оценки
Прежде чем рассказать о так называемых технических параметрах, представим юридические:
·если квартира «свободна юридически и физически» (то есть в ней никто не зарегистрирован и не проживает), то она оценивается дороже аналогичной, но обремененной одновременной покупкой альтернативной квартиры, а уж тем более расселением. Это происходит потому, что ощутимое количество сделок (до 70 %) с альтернативой не могут определенно состояться уже на этапе подготовки к ним (продавцы не нашли подходящего варианта замены, продавец альтернативной квартиры запросил высокую цену и т. д.);
·продаваемая квартира не приватизирована или находится в частной собственности (второй вариант предпочтительнее, а потому оценивается дороже первого);
·первичные документы (приватизация, результат инвестиционного контракта) привлекают покупателей больше, чем многократные переходы права собственности;
·для долей квартиры или квартиры, обремененной правами третьих лиц, предусмотрена индивидуальная оценка.
Теперь скажем несколько слов о технических параметрах. Один из немаловажных факторов, влияющих на стоимость квартиры, — насколько престижен район, где она находится. Надо заметить, что этот фактор мало связан с экологией — гораздо больше он зависит от сложившейся репутации данной местности. Так, представленная ниже градация округов во многом отличается от опубликованной недавно оценки экологической обстановки в округах.
Наиболее предпочтительными (а следовательно, и дорогими) являются ЮЗАО, СЗАО, ЗАО, отчасти ЮАО. Менее предпочтительны САО, СВАО, ВАО. Замыкают этот ряд ЮВАО, ЮАО. Ну и, конечно, нельзя забывать о неизменной престижности центра. Нужно иметь в виду, что абсолютно одинаковые по всем параметрам квартиры, находящиеся в разных округах, будут отличаться по цене, и это различие может быть весьма существенным.
ПРОДОЛЖЕНИЕ В СЛЕДУЮЩЕМ ВЫПУСКЕ.
ПРОДАМ НЕПРИВАТИЗИРОВАННУЮ КВАРТИРУ. В последнее время довольно часто в различных изданиях мы видим объявления подобного рода. Как же можно продать то, что тебе не принадлежит? Ведь неприватизированное жилье, о котором идет речь в таких объявлениях, — муниципальная собственность. Что это? Очередная уловка мошенников или недобросовестных агентств? И как действовать в этом случае потенциальному покупателю, которому понравилась жилплощадь с подобным статусом?
