Добрый день, уважаемые подписчики!
Обещал рассылку о недействительности сделок с недвижимостью. По всей видимости ожидается приблизительно 4 части.
______________________________________________________________________________________
НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНОСТЬ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМОСТЬЮ. Часть 1.
При приобретении недвижимости (самостоятельно или при помощи профессионалов) основной вопрос, волнующий Покупателя - не отберут ли по каким-либо причинам законно приобретенное. И действительно, судебные процессы по этому «предмету» встречаются не так редко, как хотелось бы собственнику.
Чего опасаться и что нужно проверить для недопущения такого варианта развития событий рассказывается в этом выпуске.
_____________________________________________________________________________________
ОСНОВАНИЯ ДЛЯ РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРОВ ИЛИ ПРИЗНАНИЯ СДЕЛОК НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНЫМИ.
1.Проведение сделки по НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНОМУ паспорту.
Как многие помнят, в старый паспорт (СССР) при достижении определенного возраста должны были быть вклеены фотографии. В практике был случай, когда Продавец квартиры двадцать четыре(!) года ходил с недействительным паспортом, получал пенсию, корреспонденцию и даже попытался (неумышленно) продать по такому документу свою квартиру. Срочным образом пришлось откладывать сделку на 2 дня и получать новый паспорт. То же можно сказать и о новом паспорте (России). Он должен быть заменен по достижении владельцем определенного возраста.
К этому пункту можно отнести и такой случай. Продавец владела недвижимостью под одной фамилией, вышла замуж и фамилию сменила. Но паспорт менять не торопилась. Продала свою квартиру по старому паспорту, так как никто не проверил свидетельство о заключении брака. Все это вскрылось уже при продаже квартиры в четвертый раз. Понятно, что Покупателю было рекомендовано не проводить сделку купли-продажи этой квартиры. А Продавцу осталось ждать истечения срока исковой давности или попытаться продать не таким дотошным Покупателям.
2. КАБАЛЬНАЯ сделка
Кабальной называется сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем воспользовалась другая сторона (ст. 179 Гражданского Кодекса РФ). Под эту статью может попасть множество случаев. Например, так называемый срочный выкуп при стечении тяжелых для Продавца обстоятельств.
3.Проведение сделки по ФАЛЬШИВОЙ или недействительной ДОВЕРЕННОСТИ.
Если квартира продавалась по доверенности, то риск расторжения сделки также существует. Доверенность может оказаться фальшивой. Ее могут отменить или, человек, выдавший ее, может умереть, что автоматически влечет за собой ее недействительность. Такое (смерть лица, выдавшего доверенность) часто случалось в 90-х годах, когда одиноких собственников вывозили за пределы области и заставляли подписывать доверенность на продажу. После этого в лучшем случае уже бывший счастливый собственник становился БОМЖем.
В настоящее время бывает, когда Покупатели «попадаются на удочку» мошенников, приобретая земельные участки или дачи «по доверенности». Продавец при продаже участка сообщает, что ему некогда оформлять документы, бегать по земкомитетам, срочно нужно уехать. Поэтому он оформит на Покупателя (или на его супругу) генеральную доверенность на продажу, а Покупатель передаст ему деньги.
Приведу конкретный пример. К нам обратился человек с просьбой найти выход из очень непростой ситуации. В 2001 году он вот таким образом по доверенности «купил» земельный участок с домом в Подмосковье. Деньги и правоустанавливающие документы были переданы, «хлопнули по рукам» и разошлись в разные стороны: «Продавец» - пользоваться деньгами, Покупатель – заниматься благоустройством и дальнейшим строительством. Переоформлять документы наш клиент не торопился, так как Продавец - благообразный пожилой человек не вызывал беспокойства. В 2003 году, когда Покупатель наконец-то собрался заняться переводом земли в свою собственность, оказалось, что доверенность его отменена. Землю же дедушка подарил своему племяннику. Что можно было посоветовать в этом случае незадачливому «как бы собственнику»? Законным образом уже ничего изменить нельзя.
Не помогла и расписка, написанная дедушкой, так как самого процесса отчуждения не состоялось. Человек потерял и деньги, уплаченные при покупке, и вложенные в дом и участок.
Доверенность также может выдать недееспособный, ограниченно дееспособный или человек, в момент выдачи доверенности находящийся в состоянии помутнения рассудка. Соответственно, все действия совершенные по такой доверенности могут быть признаны недействительными.
ОСТАЛЬНОЕ - в ЧАСТИ 2.
_________________________________________________________________________________________
Если еще не слышали - ДИПС решил сам продавать свои квартиры
"...В настоящий момент ДИПС реализует имеющиеся у него квартиры двумя способами: через уполномоченных риэлторов, общим числом 17, и через собственный центр продаж. В числе уполномоченных риэлторов – как крупные компании, работающие на всем рынке недвижимости, вроде МИАНа и «Миэля», так и компании, занятые исключительно продажей жилья, инвестором которого выступает ДИПС. «Один раз в два года департамент проводит открытый конкурс на определение уполномоченных риэлторских фирм, – сообщили RBC daily в ДИПСе. – Основным условием конкурса является реализация определенного количества жилой площади в установленные сроки на одном из объектов департамента». По мнению ДИПСа, Владимир Ресин, говоря об отказе от оптовых продаж, имел в виду отказ от таких продаж юридическим лицам, а не приобретение
больших объемов жилья по оптовым ценам или со скидкой. «Мы не ограничивали юридические лица в вопросе приобретения жилья, однако ввиду эффективности работы единого центра продаж департамента и уполномоченных риэлторов постепенно отходим от практики продажи жилья оптом, – заявили в ДИПСе. – Розничная продажа оказывается выгоднее и городу, и москвичам. Индивидуальные продажи позволяют покупателям приобретать жилье «из первых рук», без лишних наценок».
..."
и уже большая часть риэлторских фирм лишилась полномочий продавать квартиры Департамента. Поэтому, при покупке квартир связанных с ДИПСом советую тщательнее проверять полномочия Продавцов.
