В комментариях к статье про вебинар Галины Парусовой задали вопрос, не кажется ли мне, что идея "давайте купим квартиру в 2 раза ниже рыночной стоимости" чем-то напоминает идею "давайте мы купим акции подешевле, а потом продадим их подороже, а потом еще раз и еще раз"?
Вопрос интересный и заслуживает развернутого ответа. Нет, мне так не кажется.
Дело в том, что рынок недвижимости имеет ряд важных отличий от рынка акций. Например, все акции (к примеру, Газпрома) торгуются примерно по одной и той же цене - по рыночной (плюс/минус спрэд). А вот цены на похожие друг на друга объекты недвижимости могут отличаться друг от друга очень сильно, на десятки процентов. Более того, цена зависит от вашего умения торговаться и договариваться. А еще вы своими умелыми (или неумелыми) действиями (например, ремонтом) можете сильно влиять на цену (как вверх, так и
вниз).
Все это невозможно на рынке акций. И одновременно это норма на рынке недвижимости.
Поэтому идея купить акции в два раза ниже рыночной цены, действительно, абсурдна. А вот идея купить недвижимость в два раза ниже рыночной цены вполне уместна.
В дистанционном курсе «Управление личными финансами» есть блок «Недвижимость». Думаю, вам будет интересен небольшой фрагмент из него, описывающий особенности недвижимости как объекта инвестиций.
* * *
Особенности недвижимости как объекта инвестиций
(с) 2006, Сергей Спирин
Недвижимость является замечательной возможностью для инвестиций, однако проведение операций с недвижимостью в силу ряда факторов существенно сложнее, чем операции с бумажными активами. Желающим инвестировать средства в недвижимость необходимо понимать ее особенности как инвестиционного объекта. Перечисленные ниже факторы характерны для большинства вариантов инвестиций в недвижимость, хотя могут быть и исключения.
Высокий входной порог
Инвестиции в недвижимость начинаются со стоимости однокомнатной квартиры или комнаты, т.е. с суммы в несколько десятков тысяч долларов. Однако ниже я покажу, как можно инвестировать в недвижимость, располагая существенно меньшими суммами.
Высокие накладные расходы
Расходы на подготовку сделки, включающие налоги и сборы, оплату услуг риэлтора, нотариуса, чиновников и т.п., связанные с оформлением недвижимости в собственность, в ряде случаев могут доходить до 5 - 10% от суммы сделки.
Низкая ликвидность
Если забрать вклад из банка или продать ценные бумаги вы сможете в течение дня, то сроки реализации недвижимости в лучшем случае измеряются неделями, в худшем – годами.
Разброс цен на схожие объекты
Иногда цены на похожие объекты отличают в разы. Зачастую цена определяется не объективными, а субъективными факторами - умением торговаться продавца и покупателя. Часто в дело вступают факторы, далекие от экономических отношений.
Например, продавец дачного участка готов предоставить существенную скидку тому, кто сохранит посаженные когда-то лично им деревья.
Владелец может влиять на стоимость недвижимости
Стоимость недвижимости может существенно изменяться при появлении (или создании) новых условий ее применения.
Инвестор купил квартиру, расположенную на первом этаже рядом с
продуктовым рынком. Из-за шумного соседства квартира продавалась дешево. Новый владелец превратил недостаток в достоинство: он установил в квартире холодильное оборудование и стал сдавать ее торговцам с рынка для хранения портящегося товара. Доходность сделки увеличилась в разы.
Высокие риски
Большие деньги притягивают к сфере недвижимости аферистов и жуликов, а существующее законодательство не защищает в полной мере от возможных проблем даже добросовестных приобретателей недвижимости. Поэтому потребуются усилия, чтобы обезопасить себя от возникновения нештатных ситуаций.
«Вечные ценности»
Недвижимость - актив, всегда необходимый как для бизнеса, так и для физических лиц, поэтому тренд цен на недвижимость - глобально растущий. Что, впрочем, не исключает ни временных кризисов на рынке в целом, ни возможность потери денег на отдельных объектах.
