Госрегулирование и позиция представителей власти

Цены на жилье

Жилье в Подмосковье

Госрегулирование и позиция представителей власти

Первый заместитель мэра Москвы в правительстве Москвы, руководитель комплекса архитектуры, строительства, развития и реконструкции города Москвы Владимир Ресин отметил, что снижения цен на жилье в Москве не ожидается. По его словам, "цены в Москве те, которые рынок определил, значит, они обоснованы". "Сегодня цены несколько снижаются", однако при росте цен на такие составляющие жилья, как цемент, электроэнергия, по мнению Ресина, вырастет и цена на жилье. (Итар-Тасс, 23.07.2007. Власти Москвы не отказывается от предоставления гражданам бесплатного жилья - Владимир Ресин)

Первый заместитель губернатора Тверской области Василий Толоко: "Гораздо более сложная ситуация с проектом "Жилье". Все равно стоимость метра не остановилась, она растет, но, тем не менее, на 117% удалось ввести в 2006 году жилья больше, чем в 2005, и в этом году введем порядка 150-160 тысяч квадратных метров площади. Это достаточно хорошие показатели" (РСН, 23.07.2007. Новости)

После 1 марта 2010 года - установленного законом срока окончания бесплатной приватизации жилья - россиянам, не успевшим оформить в собственность квартиру или дом, чтобы приватизировать недвижимость, придется заплатить от 50 до 70% ее рыночной стоимости. Об этом сообщил " вице-президент гильдии риелторов Константин Апрелев. В Минрегионразвития подтвердили "НГ" наличие этих планов, однако не смогли представить более точных расчетов.

Таким образом, гражданам, которые до сих пор не приватизировали жилье, есть смысл поторопиться с решением этого вопроса. Тем более что правительство больше не собирается продлевать бесплатную приватизацию. В Основных положениях долгосрочной стратегии массового строительства жилья, рассчитанной на период до 2025 года, речь идет об окончательном запрете на бесплатную приватизацию квартир.

Подготовленный Минрегионразвития документ в окончательном варианте будет внесен в правительство в начале осени. Согласно стратегии, предполагается построить в общей сложности 711 млн. кв. м жилья для частного и муниципального найма, из которых 518,4 млн. кв. м придется именно на социальное жилье. В результате к 2025 году все россияне должны быть обеспечены отдельным жильем - собственным либо наемным. При этом социальное жилье будет предоставляться бесплатно тем гражданам, доходы которых ниже прожиточного минимума, а также желающим за плату по социальному найму.

Достижение поставленных целей станет возможным лишь после того, как завершится бесплатная приватизация жилья. По мнению руководства Минрегионразвития, эта мера как никакая другая стимулирует строительство социального жилья. Константин Апрелев согласен с таким выводом. Вместе с тем он напомнил, что первоначально точку в бесплатной приватизации жилья планировалось поставить 1 марта 2005 года. Однако Конституционный суд, посчитав, что тем самым ущемлены права россиян, ставших в очередь на жилье 15-20 лет назад, отменил эту норму.

"Эта отсрочка связана с выборами", - считает Апрелев. По его оценке, темпы приватизации жилья сейчас высокие, в настоящее время приватизировано более 70%, а по некоторым данным, уже 80% жилого фонда, и принятие правительством Основных направлений стратегии массового строительства жилья только ускорит процесс. Приватизация жилья в любом случае для людей экономически оправдана, считает эксперт. У граждан есть стимул становиться собственниками жилья бесплатно, поскольку в дальнейшем цена вопроса окажется очень высокой - приватизировать квартиру можно будет, заплатив за это уже не символическую сумму, а от 50 до 70% ее рыночной стоимости.

В то же время наряду с процессом приватизации идет и деприватизация жилья. Такое решение принимают представители социально не защищенных категорий населения - одинокие старики, которые опасаются стать жертвой мошенников и потерять недвижимое имущество, а также граждане с невысокими доходами, которые не в состоянии вносить более высокую квартплату за приватизированную квартиру. Приватизация невыгодна и для тех, кто живет в домах, предназначенных к сносу.

"Приватизация жилья по рыночной цене какая-то нелепость, - сказал директор Института экономика РАН Руслан Гринберг. - Это несправедливо к людям, оказавшимся на обочине жизни". Ученый считает возможным продлить приватизацию жилья, чтобы не допустить этой социальной несправедливости. Возможно, что так и будет. Ведь как сложится ситуация в стране в марте 2010 года, какие приоритеты поставит перед правительством и Госдумой новый президент, сейчас предугадать практически невозможно. (Независимая газета, 26.07.2007. Игорь Наумов. ПРОЩАЙ, БЕСПЛАТНАЯ КВАРТИРА // Стратегия жилищного строительства основана на грядущем запрете приватизации жилья)


Цены на жилье

Московское жилье продолжает дорожать. В третью неделю июля средняя цена квартир в новостройках столицы увеличилась на 0,5 процента. При этом стоимость предложений на вторичном рынке во всех административных округах Москвы возросла примерно на столько же — на 0,45. Многие девелоперы в ожидании дальнейшего роста цен стараются придерживать наиболее востребованные предложения в новых домах. Ну, а на вторичном рынке все большим спросом пользуются квартиры бизнес — и элитного классов, а также сталинские дома. (Эхо Москвы. 26.07.2007. ЖИЛЬЕ В МОСКВЕ ПРОДОЛЖАЕТ ДОРОЖАТЬ)

Стоимость одного метра общей площади квартир на рынке жилья, реализуемого юридическими лицами, осуществляющими операции с недвижимостью, выросла в Москве на первичном рынке на 4, 4 процента, сообщили "Интерфаксу" в Мосгорстате. Там рассказали, что такие данные были получены по итогам выборочного обследования. Стоимость жилья на столичном рынке возросла на 2, 4 процента. Собеседник агентства рассказал, что по состоянию на конец июня, по данным обследования, стоимость 1 кв. метра в новых типовых квартирах составляла 70 тыс. 300 рублей, на вторичном — 100 тыс. рублей. (Тверская 13, 26.07.2007. ЦЕНЫ НА НЕДВИЖИМОСТЬ ВЫРОСЛИ НА 4, 4 ПРОЦЕНТА)

Напряжение на рынке жилой недвижимости столицы растет. Цены на московские квартиры в зависимости от категории жилья по-прежнему ведут себя противоречиво. С одной стороны, продолжается откат текущей цены 1 кв. м к так называемому справедливому долларовому уровню, на который будут согласны большинство покупателей. С другой стороны, статистические индикаторы сразу двух основных наблюдателей за московскими ценами — аналитического центра IRN. RU и информационно-аналитического агентства RWAY — недавно зафиксировали рост индекса ожидания, по которому судят о будущем поведении индекса стоимости квадратного метра столичного жилья.

"Прямой зависимости одного индекса от другого нет, — говорит глава IRN. RU Олег Репченко, — но индекс ожидания служит производной от индекса стоимости, который отражает текущее состояние рынка жилья Москвы". Иными словами, средняя цена на пользующиеся спросом московские квартиры снижается уже более медленно, чем раньше.

Пока рано говорить о том, что понижательный тренд цен на жилье сломлен. Но по итогам июня, поданным RWAY, квартиры бизнес-класса уже подорожали, пусть и на символические 0, 3%. Другие типы городского жилья продолжали дешеветь, но тоже лишь на десятые доли процента.

Что же касается индикаторов, то Репченко предпочитает не драматизировать ситуацию: "Скорее всего, индекс ожидания демонстрирует, что в следующем месяце снижение индекса стоимости будет меньше". Однако тут же добавляет, что многолетние наблюдения за рынком позволяют в этом году ожидать выхода рынка из летней комы несколько раньше начала осени. Первый заместитель мэра Москвы в правительстве Москвы, руководитель комплекса архитектуры, строительства, развития и реконструкции города Москвы Владимир Ресин — в числе тех, кто верит в продолжение роста цен на жилье, это он подтвердил недавно в своем интервью по случаю переназначения на должность. А поскольку московское правительство остается основным игроком на рынке столичного жилья, твердость продавцов квартир, не желающих больше идти на уступки, получает мощную поддержку. (Газета, 27.07.2007. ВЛАДИСЛАВ ДОЛГОВ. ЧЬИ НЕРВЫ КРЕПЧЕ // Продавцы квартир ждут подъема цен)

Коррекция цен на жилье в столице остановилась. Восемь месяцев вялотекущих колебаний дали игрокам рынка подтверждение: падения переоцененного и низкокачественного жилья не будет. Эксперты аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости" говорят о достижении столичным рынком недвижимости своего ценового дна. Ведь если бы существовали причины для более глубокого падения рынка, оно бы уже произошло.
Похолодание на рынке жилья началось еще осенью прошлого года, когда цены на квартиры достигли финансово и психологически неприемлемой отметки в 4000 долларов за "квадрат", а аналитики рынка предрекали скорое взятие 5000 отметки. Однако цены вверх не пошли: напротив, подавляющее большинство покупателей предпочло взять паузу в ценовой гонке и на время уйти с рынка. Результат временного затишья — продавцы умерили собственные аппетиты, и выразили готовность к торгу за собственность.

По оценкам директора аналитического консалтингового центра холдинга "МИЭЛЬ" Владислава Луцкова, возможна незначительная коррекция цен в пределах 1-2% в месяц, а активизация спроса начнется в августе с последующим ростом цен осенью 2007 года. "Мнение о том, что платежеспособный спрос исчерпал свой потенциал несколько преувеличено. Потенциал есть. А развитие механизмов ипотечного кредитования, ускоренное результатами прошлогоднего роста цен, только укрепляет его", — говорит эксперт. Начальник отдела маркетинга и рекламы "Пересвет-Девелопмент" Александр Козлов отмечает, что окончательные выводы о ценовом падении можно будет делать только в сентябре-октябре. "Однако, ниже 4 000 долларов за квадратный метр цена вряд ли опустится", — уверен г-н Козлов. (РБК, 23.07.2007. Елена Прогонова. Рынок жилья нащупал ценовое дно)

Каким будет в ближайшие годы рынок российской недвижимости — жилой и коммерческой? Об этом журнал узнал у первых лиц российских строительных и риэлторских компаний.
"На мой взгляд, рост цен в Москве и Санкт-Петербурге продолжится — в этом году он будет умеренным и составит не более 5-7%, — полагает генеральный директор холдинга RBI Эдуард Тиктинский. — А в 2008 году будет более интенсивным, сопоставимым с процентом роста инфляции. Сегодняшнее же состояние рынка — период стабилизации — является закономерным после прошлогоднего резкого подъема уровня цен".

По мнению председателя совета директоров холдинга "Миэль" Григория Куликова, 15% — вполне вероятный показатель. "В 2007-2008 годах тенденцию к росту цен будут поддерживать сохраняющийся дефицит предложения на рынке новостроек и отложенный неудовлетворенный спрос платежеспособного населения, — отмечает Григорий Куликов. — Если делать прогноз на длительное время, то можно предположить, что в период с 2007 по 2010 годы средний темп роста на московскую недвижимость составит около 12% в год, а средняя цена предложения в таком случае достигнет к 2010 году уровня в $7,5 тыс. за квадратный метр". В любом случае ожидающийся осенний всплеск спроса и рост цен не будут ажиотажными — в этом сходятся все эксперты и участники рынка.

Управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев считает, что к концу 2007 года средняя цена квадратного метра вырастет до $5,5 тыс., то есть примерно на 10-12%.

Президент корпорации "Бест-недвижимость" Григорий Полторак :"В этот период (В 2007-2008 годах ) ни у продавцов, ни у покупателей нет четкого представления о том, что будет с рынком в перспективе. — Сказывается былое сжатие спроса, результатом которого стал активный рост стоимости жилья, пропаганда ипотечных продуктов. То есть спрос, который должен был сформироваться нынешней весной, исчерпан еще в 2006 году. Осенью цены вырастут, но неравномерно. По жилью высокой ликвидности они продолжат расти стабильно".

Темпы снижения цен на устаревшие пятиэтажки едва ли существенно превысят показатели роста стоимости квартир в качественных новых домах. "Более того, к концу 2007 года мы можем ожидать некоторого оживления на рынке жилья бизнес-класса, связанного с выходом новых проектов, — отмечает управляющий директор Knight Frank Джереми Оутс. — Также вероятно увеличение количества услуг и опций, предлагаемых покупателям качественного жилья, активное развитие ипотечного кредитования". Темп роста цен в сегменте бизнес-класса составит 2-5% в 2008 году, по прогнозам Knight Frank, уже 5-8% в первой половине года и 10-12% во второй. В 2009-м же этот показатель может составить и до 20%. В целом, рынок, ныне ориентированный на продавца, в ближайшие 2-3 года повернется к покупателю, позволив ему диктовать правила игры.

Сезонное оживление, возможно, коснется всех сегментов, но максимальный потенциал сохранится на рынке новостроек и загородного жилья. Достаточно сказать, что еще в 2006 году произошло смещение спроса с рынка жилья Москвы на рынок Московской области. По данным "Миэля", в 2005 году соотношение покупателей квартир в новостройках в Москве и ближайшей области составляло 60% к 40%, то уже в 2006 показатель изменился — 52,6% против 47,4%. Сейчас можно говорить об отложенном спросе. Многие просто отстали от рынка или ждут снижения цен, но, поскольку в целом благосостояние населения растет, повышается и спрос на загородную недвижимость — дома для постоянного проживания и дачи.

Кроме того, область продолжит забирать у Москвы и Санкт-Петербурга часть потенциальных покупателей жилья эконом-класса. "Спрос на него очень высок, но масштабное строительство такого жилья затруднено. В столице наблюдается дефицит свободных участков под застройку, и если они появляются, то девелоперы стараются занять их явно не самым дешевым жильем, — говорит Константин Ковалев. — Вся надежда на городские программы по сносу пятиэтажек и освоению промзон, но даже они не способны удовлетворить спрос. Все это и привело к переходу массовой комплексной застройки в область. В ближайшие 5-Ю лет именно за счет такого строительства потребность москвичей в жилье может быть полностью удовлетворена".

— Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood: Предпосылок для снижения цен на рынке жилья по-прежнему нет — цены могут понижаться только на ранее переоцененные объекты, причем как низкого, так и высокого класса, а качественных предложений снижение цен не коснется.

— Григорий Полторак, президент корпорации "Бест-недвижимость": Уже этой осенью рынок жилья оживится, цены начнут расти, однако никакого ажиотажа мы не ожидаем. Будут наиболее востребованы ипотечные продукты, увеличится число кредитных сделок. В период галопирующего роста рынка покупатель забыл о таких вопросах, как качество жилья и инфраструктура, постепенно клиенты становятся все более внимательными, выбирают придирчиво. Так и будет в будущем.

— Григорий Куликов, председатель совета директоров холдинга "Миэль": Сегодня обеспеченность жильем в среднем по России составляет 20,3 кв. метра на человека, в Европе этот показатель находится на уровне 40 метров. Нельзя забывать также о ветхих и аварийных домах — в период с 2007 по 2010 годы их должно ежегодно становиться на 20-30 млн кв. метров меньше. Россия достигнет европейских показателей не раньше 2030 года, даже с учетом самых смелых обещаний правительства. (Финанс, 23.07.2007. Инга Коростылева. ВЗГЛЯД СВЫСОКА)

Жилье в Подмосковье

Еще несколько лет назад покупка квартиры в ближнем, не говоря уже о дальнем, Подмосковье многими не рассматривалась всерьез: желающих жить в пригороде, если, конечно, речь не идет о загородном доме, было немного. Однако теперь, когда цены на московскую недвижимость растут буквально день ото дня, этот вариант становится чуть ли не единственно возможным решением пресловутого "квартирного вопроса".

"По нашим наблюдениям, — рассказал „НИ“ руководитель аналитического центра „Индикаторы рынка недвижимости“ Олег Репченко, — недвижимость в Подмосковье пользуется особым спросом у молодых людей, которые покупают свою первую квартиру. Им не терпится обзавестись собственным жильем, поэтому его месторасположение для них не так принципиально. Вторая категория покупателей — это пенсионеры, которые разменивают свои квартиры в черте города в пользу родственников, а сами перебираются за МКАД. Нередко жители самого Подмосковья приобретают квартиры в новостройках, чтобы улучшить свои жилищные условия. Сюда же переезжают из регионов, чтобы быть поближе к столице". В последние годы эксперты отмечают еще одну интересную тенденцию. Состоятельные москвичи, располагающие свободными деньгами, охотно вкладывают их в загородную недвижимость, чтобы впоследствии выгодно ее продать. Еще одна причина покупки квартир в области связана с переводом коммерческой деятельности многих компаний за город, что ведет к созданию новых рабочих мест. Поэтому у людей появляется потребность в жилье в непосредственной близости от места службы..

Самыми востребованными районами массовой застройки, по словам специалистов, считаются подмосковные города-сателлиты: строительные компании активно осваивают их окрестности, возводя грандиозные жилые комплексы, а порой и целые микрорайоны. Наиболее глобальным проектом на сегодняшний день эксперты называют развитие Павшинской поймы в Красногорском районе Подмосковья. Масштабы строительства действительно впечатляют: застройщики планируют возвести более 1, 3 млн. кв. метров жилья. Потенциальным покупателям предлагаются самые разные дома. Это может быть как "панель" эконом-класса с улучшенной планировкой и широким выбором квартир (от однокомнатных до трехкомнатных), так и элитные монолитно-кирпичные дома свободной планировки, расположенные вдоль береговой линии Москвы-реки. Приятно удивляет и стоимость квартир: цены на 1 кв. метр в типовом панельном доме стартуют с отметки в 2 тыс. долларов, а монолит-кирпич обойдется в среднем в 3, 5 тыс. долларов за "квадрат".

Неподалеку от Одинцово ведется строительство микрорайона Трехгорка, который не так давно расширился за счет жилого комплекса "Новая Трехгорка". Здесь в основном возводятся панельные серии домов эконом-класса улучшенной планировки. Застройщики делают ставку на самые популярные 1- и 2-комнатные квартиры, впрочем, у желающих обзавестись 3-комнатным жильем тоже будет из чего выбрать. Учитывая то, что первая очередь уже заселена, некоторые объекты социальной инфраструктуры, в частности, больницы, детские сады и школы уже начали свою работу. Средняя стоимость 1 кв. метра в этом районе потянет на 50 тыс. рублей.

Интенсивное строительство ведется и в подмосковной Балашихе. Всего в двух километрах от МКАД строится интересный с точки зрения архитектуры и инфраструктуры район Солнцеград. И хотя по ценам район может быть отнесен к эконом-классу, по качеству жилой комплекс претендует на более высокий статус: дома здесь монолитно-кирпичные и построены по индивидуальному проекту. Средняя стоимость "квадрата" составляет 1, 9 тыс. долларов, в то время как в Москве квартиры в этом направлении стоят никак не меньше 3-3, 5 тыс. долларов за 1 кв. метр.

Активное строительство ведется и на окраине Мытищ. Там возводится жилой комплекс "Ярославский", также включающий в себя как солидные монолитно-кирпичные дома, так и более демократичную "панель". На выходе застройщики обещают построить порядка 1 млн. кв. метров жилья плюс все объекты социальной инфраструктуры. Проект только начал реализовываться, поэтому конкретные цены на квартиры еще неизвестны. Однако эксперты предрекают, что они будут никак не ниже 1, 7 тыс. долларов за "квадрат".

Несмотря на то, что для Подмосковья более характерна именно комплексная застройка, благо масштабы территорий это позволяют, точечные объекты все же встречаются. Их можно найти практически в любом подмосковном городе, будь то Реутов, Домодедово или Видное. Чаще всего "точки" ориентированы на состоятельных покупателей, поэтому возводимые дома можно смело причислять к бизнес-классу. "Как правило, — рассказал „НИ“ заместитель генерального директора компании „Новая Площадь“ Евгений Якубовский, - единичные объекты возводятся в центральных, устоявшихся частях города, где не навсегда возможно освободить достаточно места для более глобального строительства. И если в Москве все „точки“ — это зачастую монолит-кирпич, то в области ограниченные площадки могут застраиваться и „панелью“. Стоимость квартир в таких домах обычно несколько выше, чем в новых микрорайонах, зато новоселы будут жить в наиболее престижных частях города и пользоваться всеми объектами местной инфраструктуры" (Новые известия. 27.07.2007. ЕКАТЕРИНА НАДРОВА. КВАРТИРА С ВИДОМ НА ЛЕС // Новостройки за МКАД пользуются у москвичей все большей популярны)