Цены на жилье

Проблемы ипотеки

Социологические опросы

Цены на жилье



Стоимость квадратного метра в Москве на первичном рынке в июне выросла на 4, 4%, а на вторичном - на 2, 4%, а средняя цена за квадратный метр - элитного жилья составила 164, 5 тыс. рублей, квартир улучшенной планировки - 90, 3 тыс. рублей, типовых квартир - 70, 3 тыс. рублей, сообщает Мосгорстат. (Квартирный ряд, 02.08.2007. В одно предложение)



Средняя цена предложения 1 кв. метра за прошедшую неделю увеличилась на 2,6%. Об этом сообщил независимый аналитик рынка недвижимости Андрей Бекетов. По его данным, максимальный прирост цены предложения был отмечен в ЮВАО и ЮЗАО (+3,6%), минимальный прирост был зафиксирован в САО (+0,6%). Лидерами роста среди различных типов домов стали 14-этажные панельные дома (+4,9%), а аутсайдерами 5-этажные кирпичные дома (-0,8%). Объемы рынка за неделю уменьшились на 1,0 %. (Gazeta.ru, 08.08.2007. Цены на московское жилье: данные за неделю)



Падение цен на жилье в Москве практически прекратилось. Индекс стоимости жилья, рассчитываемый аналитиками центра IRN, за прошлую неделю упал всего на один пункт и составил $4056 за 1 кв. м. До этого в течение полугода индекс еженедельно терял по несколько пунктов, а в апреле-мае падение цен достигало 0, 2-0, 4% в неделю. Теперь, как утверждают аналитики IRN, коррекция цен на жилье заканчивается. В домах категории "типовая панель" (9-14-этажные панельные дома 70-80-х годов постройки) даже наблюдался рост цен: за неделю средняя стоимость квадратного метра увеличилась на 0, 1%. (Коммерсант, 07.08.2007. Ольга Кондрашова. Цены на жилье перестанут падать)



По данным "Инком - Недвижимость", в конце июля общий объем предложения на вторичном рынке жилой недвижимости Москвы продолжил плавно сокращаться и в итоге составил около 41 тыс. объектов. Средние цены предложения, напротив, не изменились: происходили лишь незначительные колебания вверх-вниз на десятые доли процента в зависимости от типа жилья и его месторасположения. В последнюю неделю месяца наибольший рост средней стоимости 1 кв. м отмечен в ЦАО (3,2%), а максимальное снижение - в ЗАО (1,9%). Одновременно сформировалась тенденция к сокращению сроков экспозиции квартир. В компании отмечают, что, несмотря на сезонное летнее затишье, спрос со стороны покупателей и, что немаловажно, количество сделок растет. Это подтверждает прогнозы экспертов относительно активизации рынка осенью. Как считают эксперты компании "Пересвет-Девелопмент", темпы роста цен на жилье в Москве и области продолжают замедляться за счет изменения соотношения между самыми дорогими и наиболее дешевыми объектами. Стоимость "неликвида" снижается, качественные объекты, напротив, не только не дешевеют, но в некоторых районах даже дорожают. В сегменте элитного жилья также царит летнее затишье, поэтому предложение на текущий момент превышает спрос, констатируют в Ostogenka Real Estate. Впрочем, на рыночную стоимость квартир данный факт не повлиял: динамика роста цен хоть и не сравнима с прошлогодней, но все-таки положительная.

В аналитическом центре irn.ru уверены: нынешняя экономическая ситуация в стране и рост доходов населения не позволяют квартирам существенно подешеветь. С другой стороны, продолжает постепенно накапливаться отложенный спрос. Часть потенциальных покупателей, которые планируют приобретение жилья и обладают необходимыми средствами, включая возможность взять ипотечный кредит, пока занимает выжидательную позицию, надеясь на дальнее снижение цен и большие скидки. Однако как показывает практика, долго подобное "бездействие", как правило, не тянется и его окончания можно ожидать уже в начале осени. (Недвижимость и цены. 06.08.2007. Московский рынок жилья)



Похоже, динамика развития рынка жилой недвижимости может ввести в заблуждение не только потенциальных покупателей и продавцов, но и самих его участников. Статистика цен за июль, которую приводят аналитики, свидетельствует о противоположных тенденциях.

По данным аналитического центра IRN ("Индикаторы рынка недвижимости"), индекс стоимости жилья последние недели теряет не более чем по 0, 1%, что приводит к выводу о завершении ценовой коррекции на московском рынке недвижимости и стабилизации цен.

Между тем руководитель пресс-службы риэлторской компании "Инком-Недвижимость" Антон Гололобов отмечает, что цены на вторичное московское жилье в среднем увеличились за июль на 1, 2%. О росте в отдельных секторах рынка говорит и финансовый директор девелоперской компании "Новая площадь" Евгений Фетисов. Сильное повышение цен на новостройки в Центральном, Северном, Северо-Западном, Юго-Восточном и Юго-Западном административных округах столицы зафиксировал аналитический консалтинговый центр риэлторской компании "Миэль". Согласно исследованию компании, положительная динамика средней удельной цены в этих районах составила 1, 4-7, 1%.

Аналитики по-разному объясняют сложившуюся ситуацию. По мнению некоторых экспертов, рост спроса на жилье и дефицит нового предложения, вызванный как отсутствием свободных строительных площадок, так и ограниченным количеством новых проектов, способствуют повышению цен. По мнению директора департамента городской недвижимости Vesco Realty Ланы Волохиной, в подобных условиях девелоперы и частные инвесторы получают возможность искусственно завышать стоимость предложений, за счет чего и формируются статистические показатели роста стоимости объектов на московском рынке недвижимости. Кроме того, некоторые собственники намеренно придерживают ликвидные предложения до осени, рассчитывая заработать на сезонном пике деловой активности на рынке.

Дополнительную сумятицу в статистику внесли и поправки к федеральному законодательству, согласно которым в рекламе товаров и услуг следует указывать рублевые цены. По мнению ряда экспертов, новый скачок цен можно связывать именно с этим нововведением. По словам финансового директора девелоперской компании "Новая площадь" Евгения Фетисова компании, которые хотели повысить цены на свои объекты, могли использовать этот фактор, ведь пересчитать стоимость квартир из долларов в рубли компания имела права по любому ею установленному курсу. Однако увеличение стоимости жилья г-н Фетисов связывает исключительно с ростом спроса.

Прогнозы неоднозначны, как и оценки прошедшего месяца. По мнению многих экспертов, осенью на рынок начнет воздействовать и отложенный спрос, и отложенное предложение, что приведет к повышению деловой активности на рынке и соответственно росту цен. В то же время некоторые из опрошенных аналитиков полагают, что отложенный спрос может оказаться не так велик, как ожидают продавцы.

Специалисты IRN уверены в том, что стагнация на московском рынке недвижимости продолжается уже достаточно долго, и если бы существовали реальные предпосылки для более существенного снижения цен на квартиры, то оно уже произошло бы. Однако нынешняя экономическая ситуация, рост доходов и накоплений населения, а также увеличивающаяся доступность ипотеки не позволяют жилью подешеветь существенно. (Время новостей, 07.08.2007. Дарья Денисова. Рынок жилья готовится к осени)




Проблемы ипотеки


Кризис ипотечного кредитования в США продолжается. Инвестбанки, торгующие ипотечными ценными бумагами, один за одним объявляют дефолт. В связи с этим представители некоторых крупнейших банков России выступили с предупреждением, что подобная ситуация может возникнуть и у нас в России, где сейчас идет бум ипотечного кредитования, поддержанный заявлениями президента страны о необходимости решения жилищных проблем граждан

Однако причиной беспокойства банкиров стало то, что некоторые банки выдают ипотечные ссуды без первоначального взноса, а их клиентами подчас становятся люди с низким уровнем доходов. Именно эти ссуды вызвали ипотечный кризис в США, от которого сейчас трясет всю мировую финансовую систему. Впрочем, опрошенные "РГ" эксперты полагают, что страхи преувеличены

"Хотя рынок ипотеки и растет быстрыми темпами, он начал свой рост с "низкого старта". Если в прошлом году граждане взяли у банков на ипотеку 250 миллиардов рублей, то в первом полугодии этого года суммы такого кредитования достигли 140 миллиардов. "Но пока у нас ипотека занимает ничтожную часть в объеме ВВП, по таким программам покупается лишь 5 процентов жилья", - поясняет первый зампредседателя Комитета Госдумы по кредитным организациям и финансовым рынкам Павел Медведев. Если кризис и возможен, то он будет иметь локальный характер. И затронет только те банки, которые проводят неаккуратную политику, отмечает эксперт. Но таких банков немного, и они не играют фундаментальной роли. И маловероятно, что их поведение спровоцирует кризис всей банковской системы, уверен Медведев. Впрочем, советует депутат, ЦБ, возможно, все-таки следует внимательнее отнестись к ипотечным банкам, чтобы не допустить дефолта в "отдельно взятых" кредитных организациях

Напомним, что ипотека - это кредит на покупку недвижимости под залог покупаемого жилья. За счет этого залога банк страхует себя от возможных рисков - если клиент по какой-либо причине отказывается выплачивать кредит, банк имеет право продать недвижимость и возместить потери. Но процедура изъятия и продажи жилья не так-то проста, если оно является единственной крышей над головой заемщика. Кроме того, цены на недвижимость могут упасть, и тогда банк не покроет затраты.

Похожая ситуация сейчас возникла в США. Вплоть до 2006 года цены на недвижимость в Штатах шли в рост. И многие американцы брали кредиты под любые проценты, потому что их все равно можно было окупить, перепродав квартиру. В то же время банки активно продвигали свои услуги на рынке ипотечного кредитования - они выдавали займы без первоначального взноса и не требовали у граждан справки о доходах. Но потом цены на квадратные метры снизились, а процентные ставки по кредитам выросли. В результате почти 1,5 миллиона американцев не в состоянии выплачивать долг банкам. Объем непогашенной рисковой ипотеки достиг 1,3 триллиона долларов. На грани банкротства оказались около полусотни кредитных организаций. А это поставило под удар посредников - инвестиционные компании и банки, торгующие облигациями, обеспеченными ипотечным залогом, и, соответственно, всю финансовую систему США. А вместе с ними международных инвесторов и центробанки развивающихся стран, которые вкладывали деньги в американские ценные бумаги

В России, по данным ВЦИОМ, более 70 процентов опрошенных российских граждан ипотечный кредит никогда не брали и брать не планируют. Но все равно этот рынок растет стремительно. В 2005 году объем выданных ипотечных займов увеличился в 3 раза, а в 2006 году - в 4,4 раза, подсчитали эксперты. Банки заманивают клиентов, предлагая все более и более выгодные условия кредитования. В свою очередь, утверждают некоторые аналитики, среди заемщиков все меньше тех, кто старается погасить кредит досрочно - в первые 2 - 3 года.

Еще одна проблема связана с тем, что маржа, которую получают банки по ипотеке, невелика. Так, при потребительском кредитовании банки покрывают свои риски за счет маржи, которая составляет более 40 процентов, тогда как по ипотечным займам она не более 1 процента. К тому же неожиданно для многих немного качнулись вниз цены на недвижимость. Все эти факторы и стали поводом для предупреждения об опасности. Однако рынок недвижимости не падает, так что можно вести речь только о его коррекции, возражают другие эксперты. И, кстати, именно из-за непомерно высоких цен на жилье, а соответственно, и кредитов сроки возврата денег несколько растянулись. Вместе с тем уровень доходов населения не снижается, и поэтому у банков нет особых причин бояться увеличения числа неплательщиков. По данным некоторых банков, объем просроченной задолженности по ипотеке не достигает 1 процента. Более серьезная ситуация зреет на рынке потребительского кредитования. Здесь граждане задолжали банкам более двух процентов, а в отдельных банках размер просроченных займов достигает угрожающих размеров - более пятой выданных денег

Анатолий Печатников, директор департамента ипотечного кредитования ВТБ-24:

- Наша ситуация абсолютно не похожа на ситуацию в США. Кризису в США подвергся рынок sub-prime - кредиты, выданные заемщикам с отсутствующей или плохой кредитной историей, практически без анализа их платежеспособности.

Объем этого рынка в США не превышает 10 процентов всего рынка ипотечного кредитования населения. Особенность американского рынка состоит в том, что это в основном (на 60 процентов) рынок "перекредитования", то есть новые выдачи займов формируются прежде всего за счет перекредитования (рефинансирования) ранее выданных кредитов. В России на рефинансирование приходится только 3 процента новых "выдач". Платежеспособные заемщики из сегмента sub-prime, набрав положительную годовую кредитную историю, тут же перекредитовываются на лучших условиях и переходят в сегмент prime. Так происходит естественная антиселекция "плохих" кредитов в этом сегменте рынка.

Кроме этого в России размер первоначального взноса при первой покупке в кредит не играет решающей роли при определении профиля риска сделки. У нас слишком низкая мобильность населения и ментальная привязанность к собственному дому. При перекредитовании - по сути, выдаче кредита под залог ранее купленной недвижимости - это действительно значимый фактор, который принимается во внимание кредиторами в США и России. В России сегодня рынок новых клиентов на 80 процентов состоит из тех, кто берет ипотеку на покупку жилья впервые. И отсутствие первоначального взноса никак не может привести к кризису в этом сегменте банковского бизнеса.

Поэтому прогнозировать общий кризис на российском ипотечном рынке только на основе повышенных дефолтов в узком и заведомо более рискованном секторе ипотечного бизнеса США было бы неверно. (Российская газета. 08.08.2007. Елена Кукол. Бери кредит шире // Грозит ли России кризис ипотечного жилья, как это произошло в Америке)



России не грозит ипотечный кризис, аналогичный кризису в США, заявил журналистам глава МЭРТ РФ Герман Греф. В России повторение ситуации на рынке ипотечного кредитования в США "нереально", т.к. "по масштабу развитие ипотеки Россия на 4 порядка отстает от США", сказал министр. "В России ипотека будет только развиваться, в ближайшие 8-10 лет это станет самым главным инструментом для решения жилищных проблем", - подчеркнул Г.Греф.

Он еще раз подчеркнул: "Нам пока кризиса на ипотечном рынке ожидать нечего, т.к. рынок ипотеки в России сейчас занимает менее 10% общего объема продаж недвижимости". (РБК, 09.08.2007. Г.Греф: России не грозит ипотечный кризис, аналогичный кризису в США)





Социологические опросы


По данным недавнего исследования ВЦИОМ, недвижимость остается самым привлекательным объектом вложения средств для большинства (96%) москвичей. Опросы показывают, что 70% жителей столицы убеждены в возобновлении темпов роста цен на квадратный метр, 69% граждан желают улучшить свои жилищные условия, и 30% из них рассматривают возможность купить квартиру с помощью ипотеки уже в этом году. Учитывая стабильный рост доходов населения в целом и развитие инструментов ипотечного кредитования, можно утверждать, что квартиры становятся доступнее с каждым годом, считают эксперты аналитического консалтингового центра холдинга "МИЭЛЬ". В то же время, как показал июльский опрос ВЦИОМ, больше половины россиян (54%) либо не верят в позитивные изменения ситуации в жилищной сфере в результате нацпроекта "Доступное жилье", либо затрудняются с прогнозом (по 27% в каждом случае). (Квартирный ряд, 02.08.2007. Во что вкладывать - ясно. Было бы что)



Опрос Фонда "Общественное мнение", 02.08.2007



Знаете ли Вы, что-то слышали или слышите сейчас впервые о национальном проекте "Доступное жилье", который начал реализовываться в России в 2006 году?

В рамках национального проекта "Доступное жилье" правительство России предполагает в течение 2006-2007 годов осуществить работу по нескольким направлениям. Какие из перечисленных направлений национального проекта "Доступное жилье" реализуются сегодня там, где Вы живете? (Карточка, любое число ответов.)