Цены на жилье

Жилье в Подмосковье

Проблемы ипотеки

Цены на жилье


Сегодня цена одного квадратного метра вторичного жилья в Москве составила $4817. За неделю оно подорожало на 0, 2%. На столько же - 0, 2% - за неделю "подросли" новостройки, где средняя цена сегодня составляет 4761 доллар за кв. м (без учета элитного жилья). Аналитики говорят о некотором оживлении рынка, сокращении объемов предложения на рынке вторичного жилья и увеличении деловой активности. (Московский Комсомолец, 14.08.2007. Цифра дня)



За неделю с 6 по 13 августа на 0,2 процента до 4072 долларов за квадратный метр подорожали квартиры в современных панельных домах, и на 0,1 процента до 3763 долларов за квадратный метр - в типовых.

Цены на жилье в старых панельных пятиэтажках практически не изменились и составили 3644 доллара за квадратный метр. Ценовые изменения не затронули и современные дома из монолитного кирпича, где квадратный метр по-прежнему стоит 4524 доллара. В то же время квартиры в кирпичных хрущевках подорожали на 0,1 процента до 3970 долларов за квадратный метр. (Lenta.ru, 13.08.2007. Московское жилье: квартиры в панельных домах подорожали)



С каждой неделей можно все увереннее говорить об окончании коррекции цен на квартиры в столице. В июле, по сведениям портала ARN. RU, при общем увеличении цены предложения на вторичном рынке типового жилья на 1,1% снижение стоимости квартир, выставленных на продажу в панельных домах, составило 0,1%, что находится в рамках статистической погрешности. Причем жилье в кирпичных зданиях подорожало в июле на 2,3%. Стоимость квартир бизнес-класса на вторичном рынке уменьшилась на 1,8%, а в типовых домах-новостройках выросла на 3,4%. В июле произошел перелом тенденции на понижение стоимости в самой дорогой и качественной части рынка. При этом цены на дешевые и наименее качественные из предлагаемых к продаже квартир продолжили уменьшаться.

По данным Аналитического консалтингового центра холдинга "МИЭЛЬ", в июле 2007 г. на вторичном рынке жилья столицы впервые за последние полгода зафиксировано увеличение цены продаваемых квартир и рекордное уменьшение объема предложения. Так, средняя стоимость реализуемого столичного жилья по итогам месяца увеличилась на 1,1 %. Количество же предложений снизилось на 9,9% и достигло уровня, отмеченного в начале текущего года. Среди квартир разного количества комнат положительный прирост в 1,5% зафиксирован на трехкомнатные квартиры, в сегменте двухкомнатных увеличение составило 1,3%. Таким образом, в июле на вторичном рынке жилья Москвы продолжилось сезонное сокращение объема предложения. А уровень спроса постепенно увеличивался, что способствовало повышению цен на 1,1 % за месяц. Осенью с повышением спроса следует ожидать возобновления увеличения стоимости жилой недвижимости во всех классах и округах. (Недвижимость и цены, 13.08.2007. Московский рынок жилья)



В конце июля, когда на рынке недвижимости и новостей-то никаких быть не должно, некоторые эксперты вдруг заговорили о начале повышения цен. Конечно, речь идет о повышении едва заметном, почти микроскопическом, и, конечно, не во всех секторах рынка. Тем не менее характерно, что сдвиг произошел на месяц раньше начала высокого сезона.

По данным аналитического консалтингового центра холдинга "Миэль", в июле 2007 года на вторичном рынке жилья Москвы впервые за последние полгода зафиксировано увеличение цены продажи столичных квартир и рекордное уменьшение объема предложения. Так, средняя удельная цена предложения столичных квартир по итогам месяца увеличилась на 1,1 % и составила 4799 $/кв. м. Предложение же квартир снизилось на 9,9% и достигло уровня начала года.

"Лето на рынке жилья закончилось, - заявляет заместитель генерального директора компании "Трест-1991" Татьяна Пальчикова. - В течение июля, впервые за последние девять месяцев, началось оживление на рынке недвижимости. Причем оживление наблюдается не только на рынке новостроек, но и на рынке вторичного жилья. Прежде всего повысилась покупательская активность, увеличился спрос. Кроме того, впервые за долгое время зафиксирован рост цен на недвижимость. Хотя он и был незначительным (0,5 - 2,5% в июле), уже можно говорить о наметившейся тенденции: активизация рынка, выход его из спячки". Госпожа Пальчикова приводит пример активизации рынка, пусть и при некотором снижении абсолютных цен: "Если в июне в районе массовой застройки Кожухово нами было реализовано около 1000 кв. м при средней цене 65 тыс. руб./м, то уже в июле объем реализации только по этому району увеличился вдвое и составил около 2000 м при цене квадратного метра 64 тыс. руб. Разница в цене обусловлена тем, что стали приобретать более емкие по стоимости двух-, трехкомнатные квартиры, тогда как ранее преимущественно приобретали однокомнатные. Следовательно, общая цена каждой покупки также возросла в 1,5 - 2 раза. Данные о продажах июля также свидетельствуют о том, что квартиры приобретаются в основном для собственного проживания".

Характерно, что на первичном рынке рост показывают прежде всего относительно дешевые объекты. По мнению Владислава Луцкова, директора аналитического консалтингового центра холдинга "Миэль", положительная динамика наметилась в нижнем ценовом сегменте первичного рынка жилья столицы: в течение июля заметно, на 2,9%, выросла цена на панельные новостройки, причем эта тенденция характерна как для панели экономкласса, так и для панели среднего класса.

Некоторые эксперты, признавая повышение активности рынка в июле, объясняют его естественными причинами, а вовсе не началом ажиотажного спроса. "В июле руководство Москвы объявило о прекращении практики точечной застройки. Это решение, скорее всего, приведет к сокращению предложения уже в ближайшие два-три года, - считает Алексей Остробородов, коммерческий директор Межрегиональной девелоперской компании. - При этом следует ожидать очередного роста цен. Не стану утверждать, что именно по вышеуказанной причине, но у нас уровень продаж во второй половине месяца значительно повысился и достиг максимального значения за последние 12 месяцев. Несомненно, на объем наших продаж повлияло начало сотрудничества со Сбербанком в области ипотечного кредитования клиентов нашей компании. Учитывая, что мы постоянно корректируем цены в сторону увеличения на 1 - 2% в месяц, можно сделать вывод об объективном увеличении покупательского интереса".

А вот какое объяснение дает Александр Крапин, генеральный директор информационно-аналитического агентства RWAY (это агентство - наиболее последовательный "медведь" на рынке недвижимости): "Средние цены предложения на дорогое жилье (бизнес-класс и элита) за месяц стали больше на 1,8%, что привело и к совокупному повышению цен предложения на московском вторичном рынке жилья в среднем на 0,8%. По нашему мнению, причины такого поведения цен в июле кроются в традиционном для лета существенном снижении объемов предложения, причем с продажи были сняты в первую очередь квартиры наиболее дешевые. Собственники этих квартир не считают целесообразным размещать их рекламу в период, когда потенциальные покупатели отдыхают, отложив активные действия на будущее". (Коммерсантъ-Деньги, 13.08.2007. Андрей Воскресенский, Ринат Сафин. Повышение с намеком)



По словам главы Росстроя Сергея Круглика, в следующем году стоимость жилья снова начнет увеличиваться темпами, превосходящими инфляцию. По оценке "Индикаторов рынка недвижимости", относительное спокойствие на рынке может продлиться еще около года. "Возобновление роста цен в среднесрочной перспективе если и возможно, то вряд ли он будет выше, чем уровень "нормального" роста стоимости недвижимости - то есть около 1-1,5% в месяц", - считают аналитики. Цифрами уже, впрочем, стараются не разбрасываться ни чиновники, ни "независимые эксперты". Большинство которых пророчат нам все же "довольно высокие темпы роста цен" и новую стабилизацию в конце следующего года. Все, правда, сходятся во мнении, что нового сверхрывка цен не будет практически точно.

Строительный процесс в Москве стагнирует: в первом полугодии этого года по сравнению с тем же периодом 2006-го объем вводимого жилья увеличился всего на 0,3% (в Московской области - на 41,4%). И в ближайшем будущем резкого роста предложения, необходимого для увеличения доступности жилья, ожидать не приходится.

Один из факторов, который способен подлить масла в огонь, - планируемое разрастание доли социального жилья в Москве. Ведь следствие этого - снижение объемов предложения в сегменте эконом-класса. И, конечно же, рост цен.

За доступным жильем, как за грибами, теперь принято отправляться в Подмосковье. В городах-сателлитах Москвы этажи растут гораздо активнее, а цены не так кусаются (хотя постепенно приближаются к московским). Ближайшее Подмосковье "колонизируется", по оценкам риэлторов, в первую очередь молодыми семьями, чья мечта о московской квартире претерпела крушение.

Чувствуя спрос, строительные компании возводят здесь грандиозные жилые комплексы, а порой и целые микрорайоны. Самая глобальная стройка - в Павшинской пойме, что в Красногорском районе (здесь будет введено 1,3 млн. квадратных метров жилья). Типовые панельные дома улучшенной планировки (эконом-класс) стартуют здесь с 2 тысяч долларов за "квадрат". А например, в Балашихе, всего в двух километрах от МКАД, возводятся монолитно-кирпичные дома - и 2 тысячи долларов здесь средняя цена. В среднем за те же деньги можно найти "улучшенную панель" в зонах массовых строек Одинцова, Мытищ. (Московский Комсомолец, 13.08.2007. Татьяна Замахина. Крадущийся метр, затаившийся процент // К чему готовиться тем, кто решился на ипотеку)



Объемы предложения новостроек в июле практически не изменились, а объемы предложения "вторички" сократились. А вот спрос постепенно начал расти, равно как и цены. Впервые за полгода средняя стоимость квадратного метра, по итогам июля, выросла, хотя при этом низкокачественные квартиры продолжают дешеветь.

В сегменте новостроек практически никакой активности в июле не наблюдалось - изменение цены за июль было статистически незначимо и обусловлено изменением структуры объема предложения различных категорий новостроек. В то же время заметно выросла цена на панельные новостройки, причем такое положение дел характерно как для панели экономкласса, так и среднего класса. А вот на вторичном рынке зафиксировано увеличение цены продажи столичных квартир и рекордное уменьшение объема предложения. И то и другое в общем-то объяснимо. Продавцы разъехались в отпуска и решили заняться квартирным вопросом осенью, а покупатели, как раз напуганные перспективой роста цен осенью, предпочитают покупать то, что есть.

Мнения участников рынка

Борис Флексер, руководитель исследовательского центра компании "Миэлъ-Новостройки":

- Устойчивая тенденция - постепенное смещение первичного рынка недвижимости, основной объем которого составляет комплексная застройка, в сторону ближнего Подмосковья. Причем это справедливо как для предложения, так и для спроса. Что касается цен, в июле по всем объектам компании "Миэль-Новостройки" был зафиксирован незначительный рост цен (на уровне $20-30 за 1 кв. м).

Дмитрий Таганов, руководитель аналитического отдела корпорации "Инком":

- Никаких серьезных изменений на рынке недвижимости за прошедший месяц не произошло. В соответствии с наметившимися ранее тенденциями продолжается снижение общего объема предложения, спрос при этом продолжает увеличиваться. Ценовая ситуация в силу инертности рынка продолжает оставаться стабильной: незначительная коррекция цен в сегменте переоцененного жилья низкого потребительского качества (хрущевки и другие старые дома) и небольшое увеличение цен на качественное жилье бизнес-класса. В среднем по Москве стоимость квадратного метра выросла на 1, 2 %, до уровня $5199.

Одновременно можно отметить, что, несмотря на сезонное летнее затишье, спрос со стороны покупателей растет. Количество авансов на покупку и продажу находится на довольно высоком уровне, что подтверждает факт роста потенциального и реального уровней спроса. Поэтому прогнозы на ближайшую перспективу остаются неизменными. Ранее выдвинутые гипотезы относительно активизации спроса осенью 2007 года подтверждаются текущими данными.

Сергей Лядов, пресс-секретарь компании "Сити-ХХI век":

- Средний рост цен на вторичном рынке жилья за июль составил порядка 1,18 %, но следует учитывать, что средние цены являются только индикатором состояния рынка. При общем увеличении цены предложения 1 кв. м на 1, 18 % падение цен на квартиры, предлагаемые к продаже в панельных домах, составило 0, 15 %. Максимальное падение цен на квартиры было зафиксировано в пятиэтажных панельных домах (-3, 1 %). При этом в кирпичных домах цены предложения в июле увеличились на 2, 3 %. (Максимальный рост пришелся на 15-ти и более этажные кирпичные дома и составил порядка 6, 5 %). Это свидетельствует о продолжении корректировки цен между дорогим и дешевым жильем. Коммерсант, 16.08.2007. Елена Дегтярева. Лед тронулся)



Мнения участников рынка

Елена Логвина, руководитель отдела комплексных исследований и прогнозирования рынка аналитического консалтингового центра холдинга "МИЭЛЬ":

- Ситуация неоднозначна: например, на рынке новостроек цены не снижались, а, напротив, постепенно увеличивались. Сложившееся сейчас на рынке недвижимости положение наиболее выгодно покупателям. "Торг всегда уместен" - девиз оптимальной стратегии. Разумные пожелания покупателей скорее всего будут удовлетворены.

С другой стороны, обычно период стабильности формирует отложенный спрос: многие переносят покупку жилья до тех пор, пока не убедятся, что дальше ждать не имеет смысла. В итоге такой отложенный спрос вместе с постоянным спросом на недвижимость не дает уменьшаться его стоимости. Кроме того, нельзя не учитывать улучшение благосостояния населения, развитие ипотеки (появляются все более лояльные по отношению к покупателям схемы кредитования) и других форм приобретения жилья с рассрочкой платежа. Поэтому мы прогнозируем возобновление роста цен уже осенью.

Евгений Скоморовский, генеральный директор "Century 21 Запад":

- На месте тех, кто хочет улучшить жилищные условия, приобретает недвижимость исключительно для собственного проживания и в состоянии оплатить квартиру полностью или внести первоначальный взнос и совершать ежемесячные платежи по кредиту, я бы не откладывал покупку на длительный срок. Стоит отметить, что процессы, происходящие на рынке, проводят все более четкую дифференциацию жилья в зависимости от качества строительства и, соответственно, ликвидности недвижимости. Иначе говоря, нет смысла приобретать квартиры в домах старой постройки, если только речь не идет о первом жилье, которое станет началом для последующих улучшений. Гораздо большим потенциалом увеличения стоимости обладают современные квартиры в домах, построенных с использованием новых технологий.

Вадим Васильев, руководитель пресс-службы ГК "МИАН":

- В настоящее время рынок московской жилой недвижимости остается инструментом для частного инвестирования. Вместе с тем этот год кардинально отличается от предыдущего. На сегодняшний день можно констатировать, что с рынка ушли не только "инвестиционные" покупатели, но и "инвестиционные" продавцы. Маловероятно, что этот процесс снова примет волнообразный характер: повторяя поведение спроса, выставляться будут только те квартиры, необходимость в продаже которых действительно назрела.

Но это не означает, что инвестиции в недвижимость стали менее выгодными по сравнению с банковскими депозитами. Инвестирование на рынке недвижимости остается прибыльным бизнесом, причем во всех сегментах, но подобные вложения очевидны для профессионалов рынка, а вот частным и непрофильным инвесторам сегодня непросто.

Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood:

- Как показывает практика, в состоянии неопределенности большинство покупателей на рынке жилья предпочитают занимать выжидательную позицию до окончательного прояснения ценовой ситуации. На данный момент рост стоимости жилья ожидается только к осени - связано это будет с традиционным сезонным повышением активности на рынке. Сейчас покупательская активность низкая, поэтому объемы предложения значительно увеличились.

Так что в настоящее время есть возможность приобрести квартиру с дисконтом, который можно достичь либо путем торга, либо получив скидки от застройщика. Все вышесказанное имеет отношение ко всем классам жилья, кроме элитного. На рынке дорогого жилья замедления темпов продаж пока не наблюдается: покупательская активность высокая, темпы роста цен стабильные - время приобретения квартиры большой роли не играет.

В долгосрочной перспективе факторами, оказывающими влияние на столичный рынок жилья, станут рост доходов населения, развитие рынка ипотечного кредитования, привлекательность столицы для жителей других городов России.

Для выбирающих жилье эконом- и бизнес-класса летний период благоприятен, но по-настоящему качественные предложения быстро находят своего покупателя - срок экспозиции таких квартир очень мал. Поэтому, если выбранный объект характеризуется адекватным соотношением "цена/качество", не стоит временить с приобретением: его стоимость в ближайшее время только возрастет.

Дмитрий Таганов Руководитель аналитического отдела корпорации "ИНКОМ":

- Тем, кто именно сейчас задумывается о приобретении квартиры для решения собственных жилищных вопросов, советуем покупать, пока не настала осень. Ситуация летнего затишья удобна для проведения столь ответственных сделок: рынок спокойный, ажиотажа нет. Объем предложения большой - есть не только выбор самого разного жилья, но и возможность поторговаться: многие продавцы готовы идти на скидку до 5-6%. Банки с готовностью выдают кредиты на покупку квартир и улучшение жилищных условий. Цены стабильны, можно не бояться, что собранной суммы уже через неделю не хватит на покупку приглянувшегося объекта.

Шансы сэкономить 1-2% стоимости квартиры в ожидании дальнейшей коррекции цен в сегменте эконом-класса несут с собой и риски лишиться хорошего выбора: в условиях осенней активизации, традиционной для рынка недвижимости, хорошие квартиры уйдут первыми. Зафиксированное нами июльское повышение стоимости недвижимости на вторичном рынке (на 1,2%) - рекордное с начала года, эти данные подтверждают прогнозы о росте цен и спроса в ближайшем времени.

Если рассматривать квартиру как долгосрочное ликвидное вложение средств, то покупать, безусловно, стоит. Недвижимость в столице будет дорожать, пока в стране хорошая макроэкономическая ситуация, а на ближайшие годы практически нет сомнений именно в таком сценарии. Поэтому, если человек желает обезопасить накопленные средства, нет смысла откладывать покупку до лучших времен.

Разумным вариантом будет приобрести квартиру для своих детей и сдавать ее, пока они не подрастут. При нынешних арендных ставках хорошая однокомнатная квартира за десять лет аренды вернула бы порядка $100 тыс., то есть половину своей нынешней стоимости.

Наталия Тихоновская, управляющий партнер компании "МИЭЛЬ-Новостройки":

- Для многих квартира - это уже не только место проживания, но и актив, который можно превратить в деньги. Он, безусловно, менее ликвиден, чем, скажем, ценные бумаги. Тем не менее, если он соответствует основным ценообразующим критериям, к которым мы относим местоположение и качество проекта, то актив прирастает в цене. Как бы то ни было, земля в Москве количественно ограничена. В скором времени осуществление новых проектов станет возможно лишь за счет вывода промышленных зон или расселения ветхого жилого фонда при дополнительном обеспечении энергомощностей, что отражается на стоимости недвижимости. Начало этой тенденции мы видим уже сейчас.

Таким образом, капитализация реальна. Возможно, для институциональных инвесторов 5-15% не столь интересны, как показатели прошлого года. Но частным покупателям, которые руководствуются своим финансовым положением и готовы менять квартиру с ростом доходов, откладывать решение жилищного вопроса все-таки не стоит. (Квадратный метр, 13.08.2007. Елена Вознесенская. Купить, продать или воздержаться: пособие по гаданию)





Жилье в Подмосковье


Средняя цена за один квадратный метр жилья по Московской области составляет сейчас 31 тысячу 950 рублей, сообщил заместитель министра строительства региона Павел Перепелица в ходе заседания рабочей группы по контролю реализации нацпроектов при главном федеральном инспекторе в Подмосковье.

"При этом рост цен будет продолжаться из-за того, что количество земельных участков в границах поселений Московской области, пригодных для масштабного строительства, практически исчерпано", - добавил он. (РИА "Новости", 13.08.2007. Средняя цена за квадратный метр жилья в Подмосковье составляет почти 32 тысячи рублей)





Проблемы ипотеки


В этом году объем выданных ипотечных кредитов может значительно превысить официальный прогноз в 300 млрд. рублей, который озвучил первый вице-премьер Дмитрий Медведев. Часть "заслуги" принадлежит, правда, пресловутому росту цен на жилье: людям приходится одалживать у банка больше, чем раньше. Если еще год назад средний размер кредита составлял около 70 тысяч долларов, то теперь - 120 тысяч. Эта сумма говорит и еще об одном: нынешние получатели ипотеки в основном либо улучшают свои жилищные условия, либо имеют значительные накопления. Потянуть кредит на сумму, которой бы хватило на покупку квартиры, может позволить себе редкий россиянин. (Московский Комсомолец, 13.08.2007. Татьяна Замахина. Крадущийся метр, затаившийся процент // К чему готовиться тем, кто решился на ипотеку)