Госрегулирование и позиция представителей власти

Цены на жилье

Госрегулирование и позиция представителей власти


Как рассказал журналистам глава Минрегиона РФ Владимир Яковлев, 20 сентября правительство России рассмотрит стратегию жилищного массового строительства, которую разработало Министерство регионального правительства. По его словам, одно из направлений разрабатываемой стратегии - это социальный наем.

"Согласно федеральной программе "Жилище" к 2010 году 30% граждан реально за счет своих средств и за счет привлеченных средств, в частности, за счет ипотечного кредитования, смогут приобрести жилье. Но есть еще вторая группа, которая ни сегодня, ни завтра не в состоянии приобрести жилье, поэтому нужен социальный наем", - пояснил министр.

Он отметил, что в рамках работы по формированию фонда жилья, сдаваемого в социальный наем, "необходимо доразобраться с существующим жилищным фондом", так как сегодня 78% - это приватизированное жилье, а 22% — муниципальное, которое, государство предоставляет гражданам на условиях социального найма.

"И нам необходимо строить такое жилье, оно может строиться как за счет местных бюджетов, так и областных и бюджета федерального", — сказал Яковлев.

Он также добавил, что при этом есть категория граждан, которой государство обязано предоставить бесплатное жилье, — военнослужащие, увольняемые в запас, пострадавшие в различных радиационных катастрофах, переселенцы, в том числе с северных территорий. (IRN.RU, 21.08.2007. К 2010 году 30% россиян смогут получить квартиры с помощью ипотеки — Яковлев)



Депутат Госдумы, член партии "Справедливая Россия" Александр Лебедев выступил с идеей запретить раз и навсегда коммерческую застройку в Москве.

"В ближайшие годы необходимо строить исключительно муниципальное жилье, которое город будет сдавать очередникам и бюджетникам", - говорится в заявлении депутата, распространенном в пятницу. Лебедев также сообщил, что он вместе с председателем Совета Федерации и лидером "Справедливой России" Сергеем Мироновым намерен предложить свою альтернативу нацпроекту "доступное жилье". Речь идет о всероссийском конкурсе для представителей среднего и малого бизнеса на строительство малоэтажных домов. "Тысяче победителей конкурса будут предоставлены льготные кредиты для создания производства по выпуску более миллиона модульных малоэтажных домов в год, - отметил депутат. - Таким образом, партия "Справедливая Россия" сможет решить проблему доступного жилья в стране".

Попробуем понять, что на самом деле предлагает Александр Лебедев и какое отношение имеют его идеи к жилищному нацпроекту.

Что может означать для Москвы запрет на коммерческую застройку? Известно, что цены на рынке недвижимости, как, впрочем, и на любом другом, управляются соотношением спроса и предложения. Чем выше спрос и меньше предложение, тем выше цены. В последние годы желающих приобрести квартиры в столице стало так много, что, даже несмотря на строительство 5 млн. квадратных метров жилья в год, цены на московскую недвижимость взлетели до четырех с лишним тысяч долларов за "квадрат". Итак, запрет коммерческой застройки означал бы, что предложение на первичном рынке стало бы равно нулю. Остается лишь догадываться, насколько взлетит спрос на вторичном рынке, то есть рынке уже построенных квартир. В результате такого фантастического сценария "потолок" цен на московскую недвижимость не берется предсказать ни один эксперт.

А что же льготники, покупатели социального жилья, для которых предлагается продолжать строительство? Обращает на себя внимание маленькая деталь в предложении Лебедева. Он предлагает не продавать, а "сдавать" жилье очередникам и бюджетникам. Это означает, что москвичам-льготникам предлагается навсегда забыть о получении в собственность жилья, которого они ждали годами еще со времен Советского Союза. Сегодня в России очень мало регионов, которые продолжают выдавать льготникам и очередникам бесплатное социальное жилье. И Москва, несомненно, возглавляет этот список. Сегодня на долю социальных программ уже приходится более 40% всего жилищного строительства в городе, а в ближайшие годы эта доля превысит 50%. Очередники становятся собственниками этой жилплощади либо безвозмездно, либо с использованием механизма социальной ипотеки. В последнем случае очередники могут ускорить получение жилья, вкладывая собственные деньги по льготным процентным ставкам и покупая либо новостройки напрямую у города по инвестиционной себестоимости, либо вторичные квартиры на коммерческом рынке.

Но если представить себе, что идеи депутата Лебедева воплотились в жизнь, становится ясно, что социальной ипотеке придет конец. Из-за прекращения коммерческой застройки инвестиционная себестоимость жилья возрастет на порядок - ведь сейчас часть социального жилья строится по городскому заказу за счет бюджета, а часть обеспечивается за счет "доли города" в коммерческом строительстве. Следовательно, стоимость кредитов возрастет до неподъемного уровня даже для московского "среднего класса" - что уж говорить о неимущих и малообеспеченных жителях столицы.

А тем, кто не захочет или не сможет залезать в долги на поколения вперед, останется довольствоваться лишь социальным наймом.

Лебедев предлагает строить "доступное и комфортное" малоэтажное жилье. Причем слова "доступное" и "комфортное" взяты в кавычки не случайно. В одном из своих выступлений он заявил: "У меня есть опыт попыток строить коттеджи, которые мы выставляем на продажу по 400 - 500 долларов за квадратный метр, и это сегодня примерно в 4 раза ниже, чем в среднем по стране, и примерно в 10 раз, чем в Москве". И в качестве примера привел удачный, по его убеждению, пример строительства коттеджей в поселке Благово Пушкинского района Московской области. Однако на поверку оказалось, что в этом коттеджном поселке реальная стоимость квадратного метра составляет примерно полторы тысячи долларов. А за дом общей площадью 240 квадратных метров, представляющий собой деревянный каркас, обшитый фанерой и заполненный утеплителем, просят 360 тысяч. Это чуть дешевле, чем стоит дом в соседнем поселке Жуковка, - капитальный, вдвое большей площади.

К тому же процедура оформления покупки дома в поселке Благово вызывает обоснованные сомнения. Некоторые ее особенности позволяют подозревать использование механизма, схожего с печально известной "вексельной схемой", которая широко использовалась "строительными пирамидами". А инвестором строительства является ОАО "Национальная Жилищная Корпорация", непосредственно связанная с Национальной резервной корпорацией и именем Александра Лебедева. Эти нюансы открыл публике в одном из своих заявлений московский стройкомплекс, чем вызвал бурное негодование Лебедева. Депутат заявил, что позиция московских властей по малоэтажному деревянно-каркасному домостроению - "это сознательный удар по нацпроекту "Доступное и комфортное жилье - гражданам России". (Московская правда, 20.08.2007. Юрий ОРЛОВ. "СПРАВЕДЛИВЫЕ" МАСКИРУЮТСЯ ПОД НАЦПРОЕКТ)



Сократить очередь "на квартиру", стимулируя томящихся в ней москвичей выкупать у города жилье, намерены столичные власти. Вскоре цена предназначаемых очередникам квадратных метров будет напрямую зависеть от времени их пребывания в очереди.

Как сообщили в Департаменте жилищной политики и жилищного фонда, с 1 сентября методика расчета выкупной стоимости жилья для столичных очередников будет изменена. В расчетную формулу планируется внести еще один компонент - коэффициент, величина которого зависит от срока постановки на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий. Таким образом, при расчете выкупной стоимости жилых "квадратов" для горожан, вставших на учет по улучшению жилищных условий недавно, будет применяться повышающий коэффициент, а для тех, кто ждет квартиры много лет, - понижающий.

Например, сейчас город дает квартиры очередникам, вставшим на очередь в 1987 году. Столичным жителям, пребывающим в квартирной очереди с 1990 года, осталось ждать нового жилья еще 3 года. Но уже в сентябре они смогут выкупить новую квартиру у города со "скидкой" почти в 70%, поскольку к очередникам этого года постановки на учет станет применяться понижающий коэффициент 0,34. (Московский Комсомолец, 22.08.2007. Наталья ВЕДЕНЕЕВА, Ирина БЛИННИК, Татьяна КИРСАНОВА, Сергей САМОЙЛОВ, Анастасия ТОРИНА. ОЧЕРЕДНИКИ УСКОРЯТ НОВОСЕЛЬЕ РУБЛЕМ)



По словам Юрия Лужкова, прозвучавшим на одном из последних заседаний столичного правительства, сносить девятиэтажные (и выше) панельные дома в Москве не станут, так как город не в силах будет справиться с "волновым" переселением жителей из самого массового жилья столицы. Поэтому жителям этих домов, построенных еще в 1960-70-е годы, придется довольствоваться капитальным ремонтом и прожить в своих квартирах еще долгие годы.

Хотя некоторое время назад столичные власти на волне успеха программы по сносу пятиэтажек намекали на то, что снос коснется всего старого панельного жилья, которым застроено большинство "спальных" районов Москвы.

Тем более интересно разобраться, чем вызвана подобная перемена курса, ведь снос пятиэтажек выполняется в плановом порядке и выгоден как городу, так и компаниям-застройщикам. Первый получает готовые дома под расселение людей из сносимого ветхого жилья, а вторые — дефицитные земельные участки в Москве.

Специалисты аналитического центра www.irn.ru , полагают, что главная причина отказа от устоявшейся "пятиэтажной" схемы в случае с домами выше девяти этажей продиктована банальной нерентабельностью такого подхода.

Чем выгодны пятиэтажки? Их главный плюс — в небольшой площади домов и малом количестве квартир. В один новый 17-22-этажный дом, можно заселить жильцов из двух-трех снесенных пятиэтажек. После этого, даже если учесть коэффициент расселения ("переселенцам" приходится выделять квартиры площадью в 1,5-2 раза больше, занимаемых ими до расселения) у города остаются один или два свободных земельных участка. Освободившиеся участки, как правило, отходят под коммерческое строительство, позволяющее окупить переселение.

В случае с девятиэтажными и более высокими домами эта схема перестает работать. Для того, чтобы только расселить одну девятиэтажку, надо построить дом около 12-18 этажей. При таком подходе о ликвидных земельных участках можно забыть. Работа будет идти в режиме: один дом снесли – один дом построили.

Единственный вариант, который может оправдать снос девятиэтажек, — строить высотные башни от 25 этажей. Однако высотное строительство — предприятие дорогое, а планы застройки многих районов не предполагают строительства тридцатиэтажных великанов. Тем более, если под пятиэтажки не требуется больших территорий, то под многоэтажное строение приходится выделять втрое больше земли. Это связано и с более развернутой инфраструктурой — дворами, парковками, магазинами, школами, детскими садами, прочими объектами соцкультбыта.

Поэтому или коммерческой компании придется работать даром, или городу понадобится выделять ей дефицитные участки земли, которые с тем же успехом можно продать. Возможно, столичные власти посчитали более целесообразным продать эти участки и на вырученные деньги отремонтировать панельные девяти- и двенадцатиэтажки.

Кроме того, расселение сопряжено с тяжелой административной работой и предполагает индивидуальный подход к каждому переселенцу, который может не соглашаться на предложенные варианты и затягивать процесс переезда.

Кстати, застройщикам не всегда выгодно заниматься расселением пятиэтажек, что уж говорить о девятиэтажках. Сегодня многие ведущие строительные фирмы Москвы, такие как "СУ-155", специализирующиеся на госзаказах, из-за нехватки требуемых под застройку площадей уходят из Москвы в Подмосковье, где, к слову, уже ежегодно возводится жилых домов больше, чем в Москве. Многие специалисты-аналитики сходятся во мнении, что уход застройщиков из Москвы в Подмосковье дает им работу, как минимум, еще на 12 лет. (IRN.RU, 22.08.2007. Почему Лужков не хочет сносить девятиэтажки)





Цены на жилье


За неделю с 13 по 20 августа средняя стоимость квадратного метра жилья в Москве выросла на 0,1 процента до 4059 долларов, сообщается в отчете "Индикаторов рынка недвижимости". Рост цен на столичное жилье происходит впервые за несколько месяцев.

На 0,1 процента, до 3647 и 4075 долларов соответственно, подорожали квадратные метры в старых пятиэтажках и современных высотных панельных домах. Напротив, стоимость квартир в типовых панельных девятиэтажках почти не изменилась и составляет 3763 доллара за квадратный метр.

Жилье в старых кирпичных пятиэтажках подорожало на 0,2 процента до 3978 долларов за квадратный метр, а в домах из современного монолитного кирпича - на 0,1 процента до 4528 долларов.

В целом за месяц квартиры подорожали на 0,03 процента. Авторы исследования утверждают, что данный рост цен не является знаковым, а рыночные цены будут в дальнейшем колебаться вокруг установившегося уровня.

Стоит отметить, что аналитики из Росстата еще в начале августа зафиксировали по итогам первых шести месяцев 2007 года рост цен на московское жилье. По их данным, в первом полугодии квартиры в новостройках подорожали на 4,4 процента, а на вторичном рынке - на 2,4 процента. (Lenta.ru, 20.08.2007. Московское жилье подорожало впервые за несколько месяцев)



Август 2007 года принес рынку недвижимости оживление. Оно может стать предпосылкой осенней активизации спроса, но уверенности в существенном повышении цен у продавцов нет.

К концу весны для большинства игроков стагнация цен с тенденцией к их снижению стала очевидной. Лето 2007 года существенных изменений в ситуацию на рынке недвижимости не принесло. В частности, продолжается коррекция стоимости метров в переоцененных ранее панельных домах. "Такие корректировки ошибочно трактуются некоторыми участниками рынка как снижение цен в целом, в том числе из-за влияния сезонности, - отмечает управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев. - Однако на качественное жилье цены растут стабильно". Сохраняется достаточно высокий объем предложения на "вторичке", одновременно снижается количество предложений на "первичке" - многие застройщики решили приостановить продажи до наступления оживления на рынке.

"Во второй половине лета мы зафиксировали некоторое оживление спроса, которое по нашим прогнозам к осени войдет в более активную фазу и отразится на темпах роста цен, - говорит руководитель исследовательского центра компании "Миэль-Новостройки" Борис Флексер.

В текущем месяце, отмечает партнер Knight Frank Екатерина Тейн, рынок недвижимости несколько оживился. По мнению эксперта, это является предпосылкой для осенней активизации. Хорошие перспективы прежде всего у возведенных объектов первичного рынка. В ближайшее время не ожидается завершения строительства новых жилых комплексов, так что готовую квартиру в новостройке купить можно или сейчас, или спустя довольно длительное время. (Финанс, 20.08.2007. Инга Коростылева. ПРИТАИВШИЙСЯ СПРОС)



Как и прогнозировали аналитики, к осени столичный рынок недвижимости стал постепенно оживать. За прошлую неделю средняя стоимость квадратного метра жилья в Москве выросла на 0,1 процента и составила 4059 долларов. Рост, конечно, незначительный, но, как констатируют аналитики из центра "Индикаторы рынка недвижимости", он зафиксирован впервые за последние несколько месяцев До 3647 и 4075 долларов соответственно подорожали квадратные метры в старых пятиэтажных и современных высотных панельных домах. На 0,1 процента (до 4528 долларов) выросла в цене недвижимость в современных монолитных домах. А вот стоимость квартир в типовых панельных девятиэтажках почти не изменилась и составляет 3763 доллара за квадрат На 0,2 процента (до 3978 долларов) увеличилась стоимость жилья в старых кирпичных пятиэтажках. "Сталинки" же, напротив, немного подешевели - на 0,2 процента, до 4832 долларов за квадратный метр (Российская газета, 21.08.2007. Ольга Игнатова. "Квадрат" стал расти // Рынок недвижимости оживился после многомесячного затишья)



Московские квартиры вновь начали дорожать. По результатам прошлой недели аналитический центр IRN впервые с начала этого года зафиксировал рост цен на жилье; квадратный метр подорожал в среднем на $3. Участники рынка объясняют рост тем, что на рынок выходят покупатели, которые откладывали приобретение жилья в связи с падением цен.

За минувшую неделю с 13 по 19 августа средняя стоимость квадратного метра в Москве выросла с $4056 до $4059, говорится в опубликованном вчера отчете аналитического центра IRN. "Постепенное оживление московского рынка недвижимости после продолжительной стагнации получило отражение и в статистических показателях" , - говорится в отчете. До этого в течение семи месяцев цены падали: впервые снижение было зафиксировано в неделю с 8 по 15 января с отметки $4213 за 1 кв. м, ис начала года квадратный метр подешевел почти на 4 %. На прошлой неделе изменение цен в каждом из сегментов по отдельности не превысило 0, 2 %. Квадратный метр подешевел только в старых кирпичных домах от 6 до 11 этажей - падение составило 0, 2 %. Сильнее всех - также на 0, 2 % - подорожало жилье в малогабаритных квартирах в пятиэтажных кирпичных домах.

По мнению аналитиков IRN, рост на прошлой неделе не стоит рассматривать как знаковый. "Скорее столичный рынок перешел в колебательный режим, при котором утряска цен будет происходить уже не столько вниз, сколько вокруг сложившегося уровня" , - говорится в отчете. Впрочем, по данным других участников рынка, рост цен начался еще в июле, когда, по словам директора аналитического консалтингового центра "Миэль" Владислава Луцкова, объем предложений снизился на 8 %: "В то же время вырос спрос со стороны граждан, которые последние несколько месяцев выжидали благоприятной ситуации на рынке". Как отмечает руководитель аналитического центра "Инком-недвижимость" Дмитрий Таганов, за июль количество авансов на покупку квартир выросло на 20 %, что отразилось на росте цен: "Активизировались покупатели, которые откладывали приобретение жилья в связи с падением цен". По итогам августа квартиры подорожают еще на 1 %, считает Таганов.

На осень аналитики прогнозируют увеличение темпов роста цен. По словам Дмитрия Таганова, объем предложений квартир в месяц вырастет с 38-39 тыс. объектов в июле-августе до 43-45 тыс. осенью, то есть на 10-15 %. А спрос, по его оценке, увеличится еще больше - на 25 %. Руководитель аналитической службы компании "Новый город" Наталья Ветлугина прогнозирует рост цен на уровне 1-1, 5 % в месяц, а по мнению первого вице-президента "Бест-Недвижимости" Михаила Гороховского, в течение осени жилье подорожает в среднем на 5 %. Владислав Луцков прогнозирует еще более высокие темпы роста - на 2-2, 5 % в месяц. По итогам года квартиры поднимутся в цене на 15-20 %, считает господин Луцков. (Коммерсант, 21.08.2007. Ольга Кондрашова. Цены поднялись на отложенном спросе)



Не исключено, что длящийся почти год период снижения цен на столичную жилую недвижимость близок к окончанию. Как сообщает аналитический портал irn. ru, на прошлой неделе впервые с февраля было отмечено повышение средней цены предложения. Это событие позволило экспертам сделать предположение, что рынок сменил до сих пор однозначно понижательный тренд на тенденцию к колебаниям цен. Иными словами, продавцы и покупатели квартир либо нащупали дно, ниже которого цены не будут уже значительно опускаться, либо близки к этому.

Последний раз средняя цена предложения выставленных на продажу квартир повысилась в конце февраля. За неделю с 19 по 26 февраля квадратный метр подорожал на 2 долл. его цена достигла своего максимума - 4222 долл. Тогда редкие аналитики придали тому повышению серьезное значение, так как уже несколько месяцев, как на рынке отмечался резкий рост предложения. При этом значительная часть реальных сделок совершалась с дисконтом к цене предложения, о чем прямо заявлялось в объявлениях на продажу фразами типа "торг уместен". Простояв еще неделю на таком же уровне, цены предложения стали плавно снижаться, что означало, что продавцы разуверились даже в теоретической возможности продать квартиры по ранее заявленным ценам.

На прошлой неделе понижательный тренд дал сбой: средняя цена предложения квадратного метра выросла на 3 долл. - до 4059 долл.

Практически на всех сегментах рынка, по данным irn. ru, цены либо прекратили падение, либо выросли. Вопреки усиленно навязываемому застройщиками в последнее время мнению больше всего подорожали квартиры не в новых домах, а в старых кирпичных пятиэтажках и домах с маленькими кухнями. За неделю их владельцы увеличили цену предложения на 0, 2 %. Падение цен (на 0, 2 % за неделю) продолжилось лишь в сегменте квартир, расположенных в сталинских и типовых кирпичных домах.

Сыграть на повышение продавцам квартир позволил увеличившийся в последнее время спрос со стороны покупателей и ожидание его дальнейшего традиционного роста осенью. По словам руководителя аналитической службы "МИАН-агентство недвижимости" Алексея Кудрявцева, "основная актуальная тенденция сегодня - нетрадиционное для летнего периода увеличение покупательской активности. В отличие от большинства месяцев текущего года, в июле зафиксирован резкий рост спроса на новостройки - на 20-30 % (по сравнению с июнем), и одновременно отмечено падение спроса в сегменте вторичной недвижимости - на 10 %". Также произошло вымывание относительно недорогих вариантов на рынке вторичного жилья. По словам Кудрявцева, предложение на вторичном рынке упало на 10-20 %. Кудрявцев, правда, отмечает, что растет в цене не наиболее дешевое, а более дорогое и качественное жилье.

Эксперт компании "Инком-недвижимость" Наталья Селифонова с уверенностью заявила, что определенный рост цен на рынке прогнозировался с сентября. И вот в середине августа этот прогноз, судя по всему, начал сбываться. "Возможно, люди вернулись из отпусков, возможно, решили больше не откладывать приобретение жилья" , - предполагает Селифонова. По ее наблюдениям, сейчас покупатели уже меньше торгуются и получают меньший дисконт, чем еще пару месяцев назад. В июле они могли добиться снижения цены предложения на 3-5 %, сейчас этого уже нет, - отмечает эксперт.

Руководитель аналитического центра IRN Олег Репченко считает, что на рынке происходят скорее колебательные движения. Спрос и предложение достигли некоего паритета. Однако в остальном ситуация в августе мало чем отличается от ситуации в конце весны - начале лета. "Средний уровень цен на московское жилье постоянно колеблется в пределах долей процента. Цены нащупали "дно" , и сейчас рынок недвижимости постепенно нормализуется, хотя и нет прежнего ажиотажа" , - заявил Олег Репченко. Он не прогнозирует дальнейшего снижения цен, так как "в Москве деньги есть, а те покупатели, которым их не хватает, могут рассчитывать на достаточно "лояльную ипотеку". (Независимая газета, 21.08.2007. Игорь Наумов, Сергей Скляров. ЦЕНЫ НА ЖИЛЬЕ НАЩУПАЛИ ДНО // Квадратный метр в Москве подорожал впервые за последние полгода)



Оживление на рынке недвижимости, которое по прогнозам экспертов должно было начаться осенью, дает о себе знать уже сейчас. Подорожание "квадратов" пока не значительное, но важен сам факт. Впрочем, Росстат уже по итогам первых шести месяцев 2007 года зафиксировал рост цен на московское жилье: в новостройках - на 4, 4 %, а на вторичном рынке - на 2, 4 %. Но это, отмечают аналитики, были "достижения" , относящиеся главным образом к началу году. А с начала мая средняя стоимость недвижимости практически стояла на месте.

За последнюю неделю средняя цена 1 кв. м, по данным аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости" (ИРН), увеличилась на 3 доллара. Вроде бы пустяк, но некоторые аналитики видят за этим тенденцию. Подорожали даже "квадраты" в старых панельных пятиэтажках (+0, 1 % до Зб47долларов за 1 кв. м), которые в цене стояли как вкопанные. На столько же увеличилась стоимость квартир в современных панельных и монолит-кирпичных домах. Серьезнее всего рост цен затронул старые кирпичные дома(+0, 2 %). Ничего не изменилось для тех, кто решил купить жилье в типовых панельных девятиэтажках. А вот "сталинки" подешевели на 0, 2 %, но там цена метра все равно запредельно высока - 4832 доллара. Одновременно пошел вверх и индекс доходности жилья, увеличившись на 0, 1 %. Это тоже говорит о том, что рынок проснулся.

Руководитель крупного московского агентства по ипотечному кредитованию Алексей Теребков считает, что рост цен вызван целым рядом факторов. Прежде всего, , на рынок вышли те, кто планировал купить квартиру в начале года, но ждал, когда цены достигнут своего дна. При этом людей стало больше интересовать качество жилья. Поэтому цены растут не во всех сегментах, а преимущественно на новые квартиры. Одновременно стали выходить на рынок и те, кто продает квартиры по длинной цепочке сделок (семейные съезды- разъезды). Цены ведь еще недавно понижались, так что они опасались прогадать. Наконец, сработал и фактор ожидания всплеска на рынке недвижимости. "Люди ориентируются на то, что говорят аналитики, а они уже давно предсказывали, что осенью стагнация на рынке сменится относительной активностью. Поэтому некоторые решили сыграть на опережение и купить квартиру заранее" , - считает эксперт. Помогла и конкуренция банков, предлагающих ипотечные кредиты. "Во всяком случае, кроме Москоммерцбанка, пока ставки никто не повышал" , -заметил г-н Теребков. По его прогнозу рост цен на жилье будет продолжаться. Он пойдет немного впереди инфляции и составит около 1 % в месяц.

Другое видение ситуации у руководителя ИРН Олега Репченко. Как он рассказал "НИ" , рост цен на жилье до конца года не будет обгонять инфляцию. "Я бы не стал делать далеко идущие выводы. Как такового тренда на повышение пока нет. Скорее, столичный рынок перешел в колебательный режим, при котором утряска цен будет происходить уже не столько вниз, сколько вокруг сложившегося уровня. Формально цены не будут ни заметно повышаться, ни понижаться" , -предсказывает аналитик. (Новые известия, 21.08.2007. НАТАЛЬЯ КУКЛИНА. ВОТ И ЛЕТО ПРОШЛО // Впервые за долгое время начали расти цены на квартиры)



Первый вице-президент корпорации "БЕСТ-Недвижимость" Михаил Гороховский выразил мнение, что жилая недвижимость до конца 2007 года будет расти в цене.

"Сейчас уже понятно, что начался подъем спроса, – сказал Михаил Гороховский. Несколько активизировались граждане, в том числе и с приобретением кредитов, поскольку понятно, что жилье дальше падать в цене не будет.

В Москве в целом год от года не меняется объем новостроек, но постоянно увеличивается сектор бизнес-класса. Увеличивается доля элитного жилья, то есть сокращается жилье эконом-класса, жилье в панельных домах современных серий.

В ближайшие месяцы до нового года ожидается традиционный осенний подъем спроса, который потянет за собой цены вверх", – считает Михаил Гороховский. Впрочем, эксперт назвал вполне скромные цифры этого роста. По его словам, "речь может идти максимум о 5 % за весь период." (за 4 месяца.).

Небольшой рост на рынке московского жилья прогнозируют и в компании "ИНКОМ-Недвижимость". "Мы отслеживаем ситуацию и можем сказать, что объем предложения понижается (-1,3% в период с 30.07 по 05.08.2007), в то время как активность покупателей четвертую неделю подряд находится на довольно высоком уровне, что подтверждает наличие стабильного потенциального и реального уровней спроса. При этом ценовая ситуация остается в прежнем русле стабильности (за прошедшую неделю средняя цена 1 кв.м выросла на +0,1%).

Темпы прироста цен постепенно начинают преодолевать нулевую отметку в сторону повышения, что может свидетельствовать о том, что рынок весьма близок к нахождению новой точки равновесия между спросом и предложением.

Скорее всего, в осенний период будет рост на уровне инфляции, то есть максимум 4-5% до конца года относительно нынешнего состояния", – сообщил руководитель аналитического отдела компании "ИНКОМ-Недвижимость" Дмитрий Таганов.

Владислав Луцков, директор Аналитического консалтингового центра холдинга "МИЭЛЬ", также считает, что осенью стоит ожидать роста цен на жилье: "Активизация спроса, скорее всего, начнется с конца августа, последующий рост цен – с начала осени 2007 года. Стимулирующее влияние окажет выход на рынок жилой недвижимости отложенного спроса, а также общий рост деловой активности, связанный с осенним сезоном.

На данный момент наметилась положительная динамика на первичном рынке жилья столицы: к началу августа 2007 года заметно выросли цены на панельные новостройки, причем данная тенденция характерна как для панели экономкласса, так и среднего класса (3,1% и 3,9% в месяц соответственно). По данным "ИНКОМ-Недвижимость", с начала года средневзвешенная цена предложения столичных новостроек выросла на +4,5%. На последние 4 месяца 2007 года можно ожидать рост около 1-2% в месяц".

В свою очередь, Алексей Зубец, руководитель департамента стратегического маркетинга ОАО "Росгосстрах" считает, что в конце 2007 года наметится минимальный рост, который будет связан, прежде всего, с выплатой годовых бонусов сотрудникам компаний, но в начале следующего, 2008, года стагнация продолжится. Осенний подъем будет небольшим – 3-4% от нынешнего уровня или даже меньше. Особенно стоит ожидать роста в ноябре-декабре.

Проблема российского рынка недвижимости состоит в том, что застройщики и риэлтеры не готовы реагировать на потребности рынка, они более готовы к придерживанию жилья в ожидании более высоких цен. Гибкость реагирования предложения, таким образом, весьма невелика, поэтому главным фактором роста и оживления рынка является не снижение цен, а рост доходов", – сказал корреспонденту Алексей Зубец. (Gazeta.ru, 17.08.2007. Цены на жилье: чего ждать от осени)



Следует ли ожидать этой осенью нового скачка цен на московские квартиры.

И строители, и потребители после резкого повышения цен на жилье в 2006-м и стагнации на рынке в текущем году с трепетом ожидают, как изменится ситуация, ведь по окончании поры летних отпусков стоимость квадратного метра традиционно подскакивает. Этой осенью факторов, влияющих на стоимость квартир в Москве, будет много, отмечают эксперты, но все они станут уравновешивать друг друга. В итоге никаких революционных перемен на рынке недвижимости в ближайшем сезоне не предвидится, разве что квартиры по стоимости начнут все отчетливее делиться на касты: современное жилье - медленно дорожать, а неприглядные старые панели - столь же медленно становиться доступнее.

После потрясений предыдущих сезонов, когда цены росли феноменальными темпами, сейчас на рынке наблюдается затишье. Главной тенденцией участники рынка называют не увеличение стоимости квартир, а дальнейшее ее расслоение: скоро выделятся категории - цены на качественное и некачественное жилье. К некачественному специалисты относят старые панельные дома, потребительские характеристики которых со временем будут лишь ухудшаться. "В ближайшие шесть-девять месяцев цены на "морально устаревшие" квартиры будут незначительно, но снижаться и в конечном итоге стабилизируются", - сообщил " директор по связям с общественностью корпорации "Главстрой" Иван Слепцов. Эксперты прогнозируют либо небольшое падение цен на подобное жилье (до 5%), либо их остановку на определенном уровне. При этом управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев замечает, что корректирование стоимости переоцененных ранее объектов не стоит трактовать как снижение цен на рынке в целом.

Большинство считают, что в ближайшем сезоне средняя стоимость квартир будет расти вместе с инфляцией или немного опережая ее. Квадратный метр в современных панельных домах станет дорожать примерно на 1% в месяц, чуть больший рост - на 2% - прогнозируют в отношении квартир в монолитных и кирпичных домах. Наибольший оптимизм проявляют сами девелоперы. Управляющий партнер компании "МИЭЛЬ-Новостройки" Оксана Каарма говорит о повышении стоимости жилья, способном достичь 20% к концу года, причем больше всего, уточняет она, подорожают объекты бизнес-класса. По ее словам, главным двигателем цен станет реализация отложенного спроса.

Разнятся оценки экспертов и в отношении того, когда покажет себя этот отложенный спрос. Руководитель пресс-службы ГК "МИАН" Вадим Васильев считает, что в начале 2007 года существенная доля потребителей перенесла решение жилищного вопроса, рассчитывая на снижение цен, поэтому сейчас спрос возвращается на рынок. А вот Константин Ковалев не столь оптимистичен. Он отмечает спад активности покупателей и дальнейшее превращение платежеспособного спроса в отложенный. Оксана Каарма не исключает, что люди будут занимать выжидательную позицию, объясняя ее приближением выборов, в связи с которыми предвидятся различные заявления и инициативы политического характера, в том числе касающиеся злободневной жилищной проблемы. "Этот фактор может существенно повлиять на формирование отложенного спроса, который тем не менее рано или поздно будет реализован", - полагает она. Выжидательную позицию потребителей эксперты связывают и с отсутствием денег. Так, Иван Слепцов напоминает, что в прошлом году рынок двинул вверх колоссальный инвестиционный спрос на недвижимость, который был удовлетворен, и определенная денежная масса была изъята с рынка. "Сейчас ведутся накопления для будущих приобретений", - утверждает он.

Кроме того, на рынке жилья ожидается совершенно парадоксальная ситуация: будет происходить увеличение объемов строительства и одновременно снижение предложения на первичном рынке. Объясняется это просто. По словам управляющего партнера Blackwood, сталкиваются два фактора: большое количество заявленных к строительству объектов и повышение доли социального жилья. Оксана Каарма соглашается с коллегой: реализация различных социальных программ сокращает объем коммерческого жилья, что сказывается на росте цен. Правда, вместе с тем рынок пополняется бывшими инвестиционными квартирами. Таким образом, предсказывающим новый кризис на рынке недвижимости пока придется подождать. Впрочем, на существенное снижение стоимости квартир также надеяться не приходится. В качестве одной из причин последнего Константин Ковалев указывает рост цен на строительные материалы и электроэнергию, который "повышает себестоимость строительства, а следовательно, и цены на квартиры". (РБК, 01.09.2007. Александр Змеул. Осень на рынке).