ОБЗОР
рынка жилой недвижимости Московского региона и факторов, влияющих на его состояние
( 6– 12 августа 2007г)

Госрегулирование и позиция представителей власти

Стройиндустрия

Госрегулирование и позиция представителей власти




Министерство регионального развития презентовало стратегию массового строительства жилья до 2025 года. Чиновники утверждают, что в случае ее удачной реализации через 15-17 лет более 80% россиян смогут приобрести жилье в собственность, остальные получат возможность арендовать его по доступным ценам. Эксперты, правда, уверены, что темпы строительства, на которые замахнулось министерство, далеки от реальности.

Как сообщил глава Минрегионразвития Владимир Яковлев, темпы возведения жилья выросли по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 34, 8%. Однако нацпроект "Доступное и комфортное жилье - гражданам России" пока еще не решил квартирный вопрос россиян. Как заметил замминистра регионального развития Юрий Тыртышов, 60% россиян не удовлетворены жилищными условиями, а 40% жилья официально находится в неудовлетворительном состоянии.

Ведомство собирается решить эти проблемы при помощи "Долгосрочной стратегии массового строительства жилья". Она рассчитана на период с 2008 по 2025 год. Вчера была презентована ее полная версия, которая в сентябре после окончательной "отшлифовки" поступит на рассмотрение правительства. Как отмечает Минрегион, стратегия написана с учетом апрельского президентского послания.

Чиновники дали два сценария развития жилищного рынка в будущем, основываясь на анализе строительной сферы за прошлые годы, - инерционный и приоритетный. При инерционном сценарии, то есть при сохранении существующих инструментов государственного стимулирования строительной сферы, постепенно может произойти снижение доступности жилья для граждан, даже по сравнению с настоящим периодом. Чтобы избежать этого, Минрегион предлагает комплекс средств. Прежде всего это сегментирование жилья в зависимости от возможностей тех или иных категорий граждан и оказание соответствующей господдержки, в частности в виде доступной ипотеки. А граждане, которые не могут воспользоваться ипотекой и арендуют жилье на рынке, должны получать налоговые вычеты на доходы физических лиц.

Большой упор в стратегии делается на строительство жилья для социального найма, в котором, по подсчетам Минрегиона, нуждаются более 30% россиян. В 2008- 2010 годах предлагается создать новые госструктуры: Федеральное жилищное агентство, государственную лизинговую компанию в сфере строительства и ЖКХ, а также Фонд содействия реформированию ЖКХ. Они займутся развитием строительного рынка и будут оказывать всяческую помощь бизнесу, например в виде предоставления долгосрочных кредитов на строительство.

В результате темпы строительства должны увеличиться до 209, 7 млн. кв. м в год. Для сравнения в 2007 году в России планируется возвести около 56, 3 млн. кв. м жилья. На реализацию стратегии потребуется 96, 6 трлн руб. Из них 61% - кредитные средства, 27% - собственные средства граждан, 7% - средства инвесторов и 5% - бюджетные.

Эксперты считают планы Минрегиона чересчур амбициозными и не верят в то, что стратегия в представленном виде будет иметь реальное воплощение. "Пока в ней много нелогичных и не связанных между собой пунктов. Голое наращивание объемов строительства жилья, как показывает опыт, не приводит к его доступности", - говорит вице-президент общественной организации малого и среднего бизнеса ОПОРА России Алексей Кожевников. (РБК Daily. 09.08.2007. Марина Селина. Стройка на 96 триллионов // Минрегион увеличит объемы строительства в четыре раза)



С 1 октября 2005 года земельные участки под жилищное строительство должны выставляться исключительно на аукционы в соответствии с Земельным кодексом. Федеральная антимонопольная служба (ФАС) обязана ежеквартально проверять, как органы власти проводят эту процедуру. В службе говорят, что число случаев, когда участки выделяются без аукционов, снижается, поскольку прозрачность рынка растет. ФАС обнаружила во втором квартале 79 нарушений при распределении земельных участков под жилищное строительство. Всего в апреле-июне власти выделили 739 земельных участков.

ФАС вместе с Генпрокуратурой в рамках нацпроекта "Доступное жилье" в прошлом году решили расследовать, почему в России слишком высокие цены на жилье. Было определено, что одна из причин этого такова: застройщики не имеют равного доступа к земельным участкам. В рамках проверок, говорится в материалах нацпроекта, в 2005 - 2006 гг. было внесено более 4, 5 тыс. представлений об устранении выявленных нарушений закона, более 6, 6 тыс. протестов на незаконные решения органов местного самоуправления, объявлено 1, 3 тыс. предостережений о недопустимости нарушений закона; по требованию прокуроров привлечено к дисциплинарной ответственности около 500 должностных лиц, возбуждены 3, 7 тыс. дел об административных правонарушениях и более 600 уголовных дел.

По данным ФАС, во втором квартале этого года по сравнению с первым количество нарушений увеличилось на 20. Правда, по сравнению с данными, полученными год назад, нарушений стало на 26 меньше. Самым проблемным регионом оказалась Волгоградская область, там было зафиксировано 18 нарушений. В Хабаровском и Пермском краях, Тамбовской и Свердловской областях было выявлено по 4 - 6 нарушений.

По словам начальника управления контроля ЖКХ, строительства и природных ресурсов ФАС Владимира Ефимова, с конца 2005 года выявлено более 700 нарушений законодательства при выделении земельных участков под жилищное строительство. Он утверждает, что по всем фактам незаконного предоставления земельных участков ФАС проводит антимонопольные расследования, по результатам которых соответствующие решения органов власти, а также заключенные на их основании договоры аренды подлежат отмене.

По заключению ФАС, из 739 выделенных за последний квартал земельных участков 600 были выставлены на аукцион. "Наблюдается резкий рост числа аукционов - с 98 в четвертом квартале 2005 года до 333 и 600 в первом и втором кварталах текущего года, - говорит г-н Ефимов. - Строительный комплекс перестраивается на прозрачные рыночные отношения, а в России создается единое строительное пространство". (Время новостей, 08.08.2007. Дарья Денисова. Аукционов стало больше // ФАС констатирует снижение числа нарушений при выделении земли под жилье)



Сергей Круглик, руководитель Федерального агентства по строительству и ЖКХ заявил, что аферы с долевым строительством привели к тому, что рост цен на вторичное жилье выше, чем на первичное. Кроме того, С.Круглик обозначил, что для того чтобы выполнить поручение президента по вводу жилья, необходим ежегодный рост строительной сферы на 25%. Если в этом году Росстрой их "выдаст на-гора", то это будет колоссальный успех. В следующих годах, уверен глава Росстроя, такой показатель практически нереален, потому что при общем росте экономики в 6-7% подъем строительства на 25% неизбежно приведет к тому, что лидер "поскользнется" из-за невозможности других отраслей, в том числе обеспечивающих строительство, развиваться такими темпами. (Московский Комсомолец, 07.08.2007. NON-STOP)



Грядущей осенью нового витка цен на рынке жилья не будет, а по итогам года подорожание жилья в общероссийском масштабе не превысит инфляцию, зато в следующем году ситуация может измениться. С таким заявлением вчера выступил глава Федерального агентства по строительству и ЖКХ (Росстроя) Сергей Круглик.

Сергей Круглик подводил итоги работы строительного комплекса России в первом полугодии. По его данным, за шесть месяцев текущего года введено в эксплуатацию 231, 2 тыс. квартир общей площадью 21, 2 млн. кв. метров. Это больше на 35% по сравнению с первым полугодием 2006 года и на 45% больше показателя первого полугодия 2005 года. Правда, из приведенных цифр присутствовавшим на мероприятии журналистам так и не стало ясно, насколько эти показатели соответствуют плановым и как соотносятся с поставленным президентом России Владимиром Путиным заданием довести к 2010 году объемы строительства жилья до 80 млн. кв. метров, а в среднесрочной перспективе - до 110-140 млн. кв. метров в год.

Глава Росстроя сообщил о том, что в его ведомстве не ожидали столь резкого роста цен на недвижимость - свыше 40%, который наблюдался в январе. "Вероятно, это было связано с ростом цен на нефть и последующими премиальными выплатами работникам нефтяных компаний, -предположил чиновник. - Мы считаем, что осенью текущего года роста цен не будет. Сейчас лето, и ситуация стабилизировалась". При этом по итогам года, по мнению Круглика, рост цен на недвижимость не должен превысить инфляцию. Правда, в следующем году ситуация изменится, однако уточнять, насколько, чиновник не стал. Ранее, впрочем, он предсказывал возобновление роста цен, объясняя это цикличностью сдачи объектов госкомиссии. (Независимая газета, 07.08.2007. Сергей Куликов. Росстрой запутался в цифрах // Сергей Круглик обещает возобновление роста цен на недвижимость)



Первый заместитель мэра в правительстве Москвы, глава стройкомплекса Владимир РЕСИН подвел итоги за первое полугодие.

Московский стройкомплекс готовится к решению новых задач. В правительстве города уже принято политическое решение ограничить уплотнительную застройку и перенаправить мощности застройщиков на борьбу с ветхим и аварийным фондом, а также в инфраструктурные проекты. Еще одним новым направлением станет масштабное освоение подземного пространства, которое рассматривается в том числе как альтернатива "точечной" застройке..

- В связи с увеличением доли социального жилья не планируется ли повысить общий объем жилищного строительства в городе?

- В ближайшие годы в Москве, как и раньше, будет строиться в районе 5 млн. кв. м ежегодно. Наши расчеты показывают, что это оптимальная цифра, позволяющая нам быть одними из лидеров национального жилищного проекта. Больше город просто не сможет переварить. Однако не стоит забывать, что одними новостройками деятельность стройкомплекса не исчерпывается. Президент поставил задачу организовать в стране массовый ремонт аварийного и ветхого жилого фонда. В ближайшее время это направление наряду с новым строительством станет одним из ключевых в работе стройкомплекса. Кроме того, хочу отметить инфраструктурные проекты. Дорог в городе катастрофически не хватает, и мы будем их строить опережающими темпами, в том числе с привлечением частного капитала.

- Бытует мнение, что инвесторы пока не готовы вкладываться в инфраструктурные проекты?

- Это ошибочное мнение. Ситуация меняется очень быстро. Сейчас застройщики прекрасно понимают, что без опережающего развития инфраструктуры осуществление других проектов, в том числе в области жилищного строительства, невозможно.

- Нет ли попыток со стороны строительных компаний, сменивших владельцев, в частности Моспромстроя и Главмосстроя, сократить объемы строительства жилья по горзаказу?

- Напротив, строить по горзаказу хотят все. За городской заказ между застройщиками идет настоящая борьба. Я являюсь председателем совета директоров и в Главмосстрое, и в Моспромстрое, и Моспромстройматериалах. Никаких революций в деятельности этих компаний не ожидается.

- Недавно Счетная палата объявила себестоимость строительства жилья по горзаказу - чуть выше 26 тыс. рублей за кв. м. Вместе с тем коммерческие новостройки в Москве продаются по 4 тыс. долларов за метр квадратный. Откуда такая разница?

- Некорректно брать рыночные цены и сравнивать их с теми, по которым мы строим социальное жилье. Сюда не включены затраты на разработку проекта, освобождение участка от обременения, строительство инженерии и подъездных путей, объектов социальной инфраструктуры, а также благоустройство территории. Добавьте еще долю города, которая составляет от 30 до 50% стоимости. Вот и получается, что реальная себестоимость для инвесторов гораздо выше. Кроме того, хотел бы подчеркнуть, что прямой связи между себестоимостью строительства и рыночной стоимостью квадратного метра не существует. Все зависит от наличия платежеспособного спроса со стороны населения. Сегодня жилье в Москве стоит столько, сколько покупатели готовы за него платить. (Московский Комсомолец, 07.08.2007. Елена Егорова. "За горзаказ между застройщиками идет настоящая борьба")



Федеральная налоговая служба (ФНС России) пришла к выводу об активном уклонении от налогов компаний на рынке недвижимости и приступила к налоговым проверкам ряда компаний на рынке недвижимости, в частности - организаций, входящих в группу компаний "МИАН", сообщил источник в пресс-службе ФНС.

"Анализ открытой информации, в том числе публикуемой в СМИ, показал, что ряд экспертов заявляет о непрозрачности рынка недвижимости России и активном применении различных схем ухода от налогов компаниями-участниками рынка", - сказал собеседник агентства. В этой связи был начат сбор, анализ и проверка данных, доступных из открытых источников, добавил он. "В настоящее время Федеральная налоговая служба аккумулирует и анализирует информацию о налоговых схемах, применяемых компаниями, занятыми в сфере строительства и продажи недвижимости", - сказал собеседник. В частности, именно благодаря такой работе было выявлено и доказано применение ЗАО "МИАН" вексельной схемы, направленной на сокрытие части выручки, обратил внимание представитель службы.

"В настоящее время проводятся налоговые проверки финансово-хозяйственной деятельности ряда организаций, входящих в Группу компаний "МИАН" за 2004-2006 годы, а также других компаний, занятых в сфере строительства и продажи недвижимости", - заявил он. Ранее сообщалось, что компания "МИАН" отрицает использование схем уклонения от налогообложения.

В четверг ФНС обратилась к гражданам с просьбой на условиях анонимности сообщить обо всех известных им фактах уклонения от налогообложения на рынке недвижимости. Кроме того, налоговики опубликовали 30 июля на своем сайте текст решения Арбитражного суда Москвы, который признал обоснованными претензии столичного управления ФНС к ЗАО "МИАН" по факту применения схем ухода от налогов - в частности, связанных с использованием вексельной схемы оплаты в сделках по покупке-продажи жилья. Суд признал обоснованными почти все претензии налоговиков и подтвердил практически полностью сумму претензий - около миллиарда рублей.

Причем доказательства налоговиков основывались также на сведениях, полученных в ходе допроса свидетелей - покупателей и клиентов группы. Группа "МИАН" считает претензии налоговой службы необоснованными и намерена продолжать отстаивать свою позицию в судебном порядке, говорилось в распространенном тогда сообщении "МИАН". (РИА "Новости", 09.08.2007. Компании на рынке недвижимости активно применяют различные схемы ухода от налогов, считают в ФНС)



ФНС проверяет строителей и риэлторов. В частности, за 2004-2006 гг. проверяются организации группы "МИАН", у которой в июле налоговики выиграли процесс. ФНС также призывает граждан сообщать о схемах, прикрывающих куплю-продажу квартир. Различные схемы, например покупку с использованием векселей, практикуют почти все участники рынка, говорят эксперты.

ФНС "анализирует информацию о налоговых схемах" строительных и продающих недвижимость компаний, говорится в сообщении на сайте ведомства. ФНС предлагает всем, кто "располагает информацией о схемах", поделиться ею с налоговиками по указанному в сообщении электронному адресу. Информаторы у ФНС будут, говорит юрист на условиях анонимности: обиженных много.

Ранее 30 июля на сайте ФНС появилось решение Арбитражного суда Москвы: отклонив жалобу ЗАО "МИАН", он признал обоснованной основную часть претензий столичного управления ФНС на сумму более 1 млрд руб. (с пенями и штрафом) за 2002-2003 гг., говорит сотрудник пресс-службы ФНС. Налоговики доказали, что компания скрывала выручку, используя вексельную схему: с покупателями заключался договор инвестирования с оплатой векселем, приобретенным у подконтрольной "МИАНу" фирмы. Вексель учитывался "МИАНом" по цене ниже номинала, что сокращало прибыль.

Налоговики и суд использовали принцип, примененный в деле ЮКОСа, говорит гендиректор юркомпании "Налоговая помощь" Сергей Шаповалов: выручку подконтрольных компаний они назвали выручкой "МИАНа" и доначислили налог на прибыль. Затем договор инвестирования "переоформлялся" в договор уступки покупателям права требования на квартиры. Суд расценил эти не облагаемые НДС сделки как притворные, прикрывавшие куплю-продажу квартир, и согласился с доначислением НДС, объясняет Шаповалов. Не соответствуют действительности некоторые расходные кассовые ордера, на основании которых якобы возвращались деньги гражданам, также говорится в решении.

Налоговые органы проводят проверки ряда организаций, входящих в группу компаний "МИАН", за 2004-2006 гг. и других компаний из сферы строительства и продажи недвижимости, говорит сотрудник пресс-службы ФНС: ФНС оперирует информацией в том числе из открытых источников и СМИ. ГК "МИАН" подтверждает факт запроса ФНС документов по деятельности компаний группы за 2004 г., говорится в сообщении пресс-службы ГК "МИАН".

В конце июня УФНС Москвы на своем сайте вывесило 1539 убыточных компаний - среди них ЗАО "Корпорация "МИАН".

До 2005 г., когда реализацию квартир освободили от НДС, продажу с использованием векселей можно было квалифицировать как уход от налогов, допускает налоговый консультант Ирина Муращенкова, но, чтобы доначислить НДС, налоговики должны доказать, что компания использовала схемы именно для уклонения от налогов.

Помимо векселей с заниженной стоимостью среди застройщиков распространены несколько схем налоговой оптимизации, говорит директор департамента инвест-проектов HomeHunter Андрей Ровкач. По его словам, оплата делится на две части: меньшая - официально по инвестдоговору, а основная - по договору страхования сделки или за оформление и бронирование квартиры - скрывается от налоговиков. Квартиры могут продаваться подставным лицам по заниженной стоимости, а затем на вторичном рынке - по реальной, рассказывает Ровкач. По его оценкам, в 60% случаев используется страховая схема, в 20% - схема с разбивкой платежей на оформление в собственность; наиболее рискованная вексельная - в 15%

Нет ничего незаконного в оплате векселем, говорит адвокат юркомпании "Пепеляев, Гольцблат и партнеры" Юрий Воробьев: если, конечно, при учете векселя не занижается его цена или продавец векселя сам не уклоняется от налогов. Налоговые органы борются с черными схемами, когда уничтожается документация или занижается стоимость векселей, уверена гендиректор юркомпании "Легге" Ольга Григорьева: помимо вексельных схем при продаже квартир заключается также договор займа. По словам Григорьевой, схемы используются не для ухода от налогов: просто в законе о долевом строительстве жесткие сроки сдачи домов. Если у застройщика возникнут проблемы, покупатель рискует не получить квартиру по цене векселя и будет вынужден покупать ее дороже, предупреждает руководитель департамента правовой поддержки компании "МИЭЛЬ-Новостройки" Николай Вопиловский.

Еще одна схема продажи квартир - через фонды недвижимости, рассказывает директор по инвестициям Panorama Estate Артем Цогоев: застройщик вносит имущественные права в ПИФ, с которым покупатель заключает предварительный договор купли-продажи жилья. По его словам, схема законна и помогает сэкономить на налоге на прибыль, от которого ПИФы освобождены. (Ведомости, 10.08.2007. Филипп Стеркин, Антон Филатов. Война риэлторам // Налоговики ищут у них налоговую оптимизацию)



Участники рынка недвижимости комментируют возможные последствия инициатив Федеральной налоговой службы.

Лана ВОЛОХИНА, директор департамента городской недвижимости Vesco Realty:

- Как правило, вексельные схемы характерны для сегмента жилья эконом-класса, где разница стоимости в 50-100 долл. за квадратный метр может играть роль значимого конкурентного преимущества. Таким образом застройщики уходят от закона N214, исполнение которого значительно удорожает строительство, но, с другой стороны, обеспечивает должную безопасность вложений клиентов. Наша компания не сталкивалась с подобными схемами, так как работает на более дорогом сегменте рынка. Тем не менее имели место прецеденты организации аффилированных застройщику компаний-однодневок, которые занимались продажей векселей. Затем они попросту расформировывались, а денежные средства многоходовыми комбинациями выводились на счета застройщика. Подобная схема довольно ненадежная, так как реализовывать векселя может лишь компания, владеющая объектом (или хотя бы земельным участком, оцененным банком). Тогда как компания, не располагающая должным обеспечением, сразу же будет обнаружена.

Александр ЗИМИНСКИЙ, директор департамента продажи квартир компании Penny Lane Realty:

- По моим наблюдениям, на рынке новостроек по вексельной схеме совершается порядка 20-25% сделок. В принципе никто не скрывает, что вексельная схема минимизирует налоги для застройщика. Государство это тоже понимает. Судя по всему, то, что происходит в отношении компании МИАН, никак не связано с началом раздела рынка жилой недвижимости. Просто государство хочет обязать компании, уклонившиеся когда-то от налогов, вернуть их. Такие действия со стороны ФНС скорее всего заставят крупных застройщиков работать в соответствии с законами.

Михаил ГОРОХОВСКИЙ, первый вице-президент риэлторской компании "Бест-недвижимость":

- Риэлторов вексельная схема совершенно не радует. Дело в том, что фактически застройщик предлагает клиенту купить векселя некой компании, которая, как правило, является аффилированной структурой компании-застройщика, и расплатиться ими за квартиру. Получив векселя, застройщик зачастую учитывает их по заниженной цене. В результате данной схемы цепочка ответственности разрывается, и последствия для нашего клиента могут быть неблагоприятными. При этом защитить права покупателя довольно трудно, в том числе в суде. По сути, вексельная схема - это замена долевого строительства.

Я думаю, что действия ФНС направлены на то, чтобы многие застройщики образумились. В то же время вексельные схемы для компаний-застройщиков - это наиболее легкий путь к реализации объектов. Ведь в процессе строительства у них возникает потребность в деньгах. Сначала одни чиновники заставляют платить деньги за согласование получения земли, а потом вторые приходят и требуют налоги. И эти два требования как-то не очень совпадают. (Время новостей, 10.08.2007. Дарья Денисова. "Вексельная схема - это замена долевого строительства")





Стройиндустрия



Цены на стройматериалы в России в июле этого года вырвались на первое место в группе непродовольственных товаров. Цемент подорожал на 8 процентов, шифер, пиломатериалы и красный кирпич - на 2,3-5,2 процента. При том, что инфляция в июле составила 0,9 процента. Это сообщение появилось на сайте Федеральной службы госстатистики (Росстат).

Ведомство отмечает, что, начиная с апреля, стоимость стройматериалов растет опережающими темпами. В Росстате это объясняют строительным бумом: если за полгода в стране было введено в строй свыше 21 миллиона квадратных метров жилья, из них только в июне построено около 6 миллионов квадратных метров.

К концу этого года, прогнозируют эксперты Ассоциации строителей России, цены практически на все основные стройматериалы вырастут еще на 15-20 процентов. А в среднем по стране квадратный метр подорожает на 12 процентов.

Эксперты особо выделяют подорожание цемента. Только в первом квартале 2007 года его цена поднялась на 15 процентов, еще около 10 процентов прибавится за счет массовых закупок по биржевым ценам. Таким образом, цемент подорожает на 20-25 процентов. Но, как уверяют эксперты, это не самый активный катализатор увеличения себестоимости жилья. Доля этого материала в ней постоянно уменьшается и составляет сегодня примерно 2-4 процента. А в целом стройматериалы составляют в структуре затрат на строительство около 60 процентов. И практически все они к концу года подорожают. Щебень и песок - на 15-20 процентов, металлоконструкции - на 20-25 процентов, кирпич - на 16, утеплитель - на 15, стекло и пиломатериалы - на 10-20 процентов.

Что же является причиной этого "парада подорожания"? Их несколько.

Во-первых, монополизация отраслей. Наибольший рост цен наблюдается в тех секторах рынка, где уровень рентабельности производства достигает 50 процентов (сыпучие, вяжущие, стеновые, рулонные и кровельные материалы, битумы, металлические трубы)

Во-вторых, растут транспортные тарифы.

В-третьих, серьезно взвинчивает цены разветвленная сеть посредников, стоящих между строителями и производителями сырья и материалов. Наценки компаний-перекупщиков достигают 30-40 процентов. Естественно, товар, проходящий через 3-4 таких посредников, становится дороже на 100 и более процентов. "Наше исследование показало, что одной из главных причин существования аномально длинных цепочек продажи строительных материалов является коррумпированность и некомпетентность менеджерского звена ряда строительных компаний, - поясняет президент Союза инженеров-сметчиков Павел Горячкин. - Отделы по снабжению, как правило, предпочитают работать в рамках старых, сложившихся связей, не ведут активный мониторинг рынка, не ищут дорогу напрямую к производителям или хотя бы к дилерам "первой руки". Так что неудивительно, что последние несколько лет себестоимость строительства ежегодно увеличивается примерно на 30 процентов, констатируют эксперты из аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости". И все это усиленным эхом отражается на цене квадратного метра

В российской столице себестоимость строительства одного квадратного метра, говорит руководитель аналитического центра IRN.RU Олег Репченко, составляет примерно тысячу долларов, а его рыночная стоимость уже давно перевалила за четыре тысячи. А судя по официальным данным Федеральной службы государственной статистики, средняя цена реализации квадратного метра по стране более чем в два раза превышает среднюю стоимость строительства. Понятно, что львиную маржу за это получают те, кто продает квартиры. Но покупателю от этого не легче.

Впрочем, рынок, хоть и медленно, но начинает расставлять все на свои места. Цена на квадратные метры достигла уровня, до которого платежеспособность большинства россиян дотянуться не может. Строителям и продавцам волей-неволей приходится сдерживать свои аппетиты. Сыграла свою роль и нацпрограмма по доступному жилью, подстегнув темпы строительства. "По нашим оценкам, в 2007 году на фоне более умеренного роста цен на недвижимость реальная себестоимость строительства будет расти практически сопоставимыми темпами: к концу 2007 года на 17-20 процентов, - подводит итог Павел Горячкин. - В результате образовавшийся в 2006 году значительный разрыв между себестоимостью строительства и продажной ценой жилья постепенно сократится до 14-18 процентов. Эффективность реализации проектов в жилищной сфере будет находиться в пределах 18-25 процентов, что, по нашему мнению, является вполне нормальной величиной".

Из чего складывается цена на квартиры

Затраты Доля %

Стройматериалы 55

Оформление земельного участка 12

Развитие инфраструктуры города 9

Согласование документации 6,5

Накладные расходы 5,7

Подключение к инженерным сетям 4,5

Проектирование 3

Зарплата 2,8

Использование машин и механизмов 2,2

Источник: Союз инженеров-сметчиков.

(Российская газета. 08.08.2007. Ольга Игнатова. Кирпич с "накруткой" // Только посредники в два раза увеличивают цену стройматериалов)



Сергей Круглик, руководитель Федерального агентства по строительству и ЖКХ опроверг очень распространенный в профессиональной среде миф: на цену метра отрицательно влияет нехватка стройматериалов. Развитие промышленности стройматериалов происходит весьма бурно, темпы производства цемента, кирпича, линолеума, стекла, металлоконструкций в первом полугодии выросли от 15 до 30 процентов, так что предрекаемого некоторыми специалистами тотального дефицита необходимых для строительства материалов не случилось. В отдельных регионах, признал Сергей Круглик, действительно нехватка чувствовалась. Но подрядные стройорганизации проявили изрядную гибкость. Так, калининградские строители импортируют цемент в Польше, а за щебень - из Швеции. Кстати, сложности во многих регионах с местными стройматериалами возникли потому, что местные карьеры по добыче песка, щебня, глины оказались в руках местных монополистов, а это сказалось на ценах. Вот и приходится строителям искать альтернативные варианты, чтобы не снижать объемы производства. (Российская газета, 07.08.2007. Ирина Невинная. Будут ли расти цены на жилье // Сергей Круглик дает довольно оптимистичный прогноз)